• Definir las metas de inversión y preparar las finanzas antes de buscar propiedades de alquiler puede ayudarle a reconocer oportunidades adecuadas y prepararse para presentar una oferta cuando se presente una opción adecuada. 
  • El financiamiento estratégico puede mejorar el potencial del flujo de caja y mejorar el retorno de inversión total. Dependiendo de sus metas de inversión, es posible que haya varias opciones de financiamiento que considerar.
  • Reunir un equipo de apoyo anticipadamente, lo que incluye un agente de bienes raíces y un prestamista hipotecario, puede hacer que el proceso de compra de una propiedad de alquiler sea más fluido.  

Hay varias maneras en las que comprar una propiedad de alquiler es distinto de comprar una casa para sí mismo. Aunque ambas requieren prepararse financieramente e investigar el mercado, invertir en bienes raíces de alquiler implica valorar el potencial de flujo de caja, evaluar el retorno de inversión y explorar diferentes estrategias de financiamiento. 

Al definir sus metas de inversión, preparar sus finanzas y explorar opciones de financiamiento estratégico, puede prepararse para una inversión rentable. Sin importar si va a invertir por primera vez o si va a ampliar su cartera, entender cómo comprar una propiedad de alquiler puede ayudarle a tomar decisiones informadas y maximizar su retorno potencial.

Cómo comprar una propiedad de alquiler

Paso 1: Evalúe su mercado de propiedades de inversión

Es fundamental que conozca el mercado de propiedades de inversión para tener éxito como inversionista de bienes raíces. Los factores económicos locales, como el crecimiento del empleo, las tendencias demográficas, las preferencias cambiantes de los arrendatarios y el desarrollo de la infraestructura, pueden influir en el valor de las propiedades y la demanda del alquiler.

Invierta tiempo en investigar su mercado local. Averigüe cuáles son los tipos de propiedades (viviendas unifamiliares, edificios multifamiliares, propiedades de alquiler vacacionales, etc.) que están teniendo un buen rendimiento en las condiciones económicas actuales, y cuáles se prevé que tengan un buen rendimiento con el tiempo. Explore los precios de las propiedades y las tasas de alquiler vigentes. Averigüe cuáles son las características por las que los arrendatarios están dispuestos a pagar más. 

Considere contratar a un agente de bienes raíces que se especialice en propiedades de inversión. Este puede proporcionar datos del mercado y compartir perspectivas profesionales, ayudándole a tomar decisiones informadas.

Paso 2: Determine sus metas de inversión

¿Qué pretende obtener de su propiedad de alquiler? ¿Está centrado en maximizar los ingresos de alquiler de inmediato? ¿O está dispuesto a no ganar ni perder durante un tiempo si ello significa un mayor potencial de retorno a futuro?

Mientras piensa en sus metas, considere lo siguiente:  

  • Disponibilidad. ¿Qué cantidad de tiempo y energía está dispuesto a dedicar a su nueva propiedad? Por ejemplo, ¿estaría disponible para hacerse cargo de una renovación a una casa que necesita arreglos?
  • Reserva financiera. ¿Cuenta con los medios para financiar el proyecto durante un tiempo sin recibir ingresos de alquiler?
  • Preferencias de riesgo/recompensa. ¿Pagaría más por propiedades totalmente ocupadas en mercados establecidos que tienen una demanda de alquiler confiable? ¿O preferiría asumir un mayor riesgo, por ejemplo, al comprar una propiedad desocupada o ingresar a mercados emergentes, si existe la posibilidad de obtener retornos más altos?

Paso 3: Preparar sus finanzas

Comprar una propiedad de alquiler requiere un gasto inicial considerable además de los costos regulares, que incluyen:

  • El pago inicial. En la mayoría de los casos, los inversionistas de bienes raíces hacen un pago inicial de cuando menos el 20 % cuando adquieren propiedades de alquiler.[1]
  • Costos de cierre. Los costos de cierre son los gastos que se contraen al comprar o vender bienes raíces. Varían entre una transacción a otra, pero normalmente caen en el rango del 2 al 6 % del precio de compra.[2]
  • Cualquier gasto de renovación. Es posible que la propiedad necesite mejoras para atraer nuevos arrendatarios, en particular los que estén dispuestos a pagar tarifas de alquiler más altas.
  • Promocionar las unidades. Publicitar las unidades desocupadas puede ayudarle a llegar a un público más amplio de residentes potenciales.   
  • Pagos mensuales de la hipoteca. Además del capital y el interés del préstamo, será necesario que haga un presupuesto para los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro.  
  • Mantenimiento de la propiedad. Hay varios métodos para calcular el mantenimiento de la propiedad, pero por cuestiones de simplicidad, muchos inversionistas usan la regla del 1 %, es decir, hacer un presupuesto del 1 % del precio de compra para el mantenimiento anual.[3]
  • Emergencias. La titularidad de la propiedad incluye reparaciones o sustituciones imprevistas que son inevitables, por lo que es importante poder acceder a fondos para tal fin. 

Opciones para dar un pago inicial de menos del 20 % para una propiedad de alquiler

Es posible que algunos prestamistas ofrezcan pagos iniciales tan bajos como el 15 % para propiedades de inversión a los prestatarios debidamente calificados. Sin embargo, es posible que usted necesite adquirir un seguro hipotecario privado si hace un pago inicial de menos del 20 %.  

Quizás también deba considerar asociarse con otro inversionista para reducir la carga financiera. No obstante, esto requeriría compartir el control y los rendimientos. 

Algunos inversionistas de bienes raíces optan por combinar su residencia primaria con su propiedad de inversión para tener alternativas de financiamiento favorables. Por ejemplo, un prestatario calificado podría usar un préstamo de la FHA para hacer un pago inicial tan bajo como el 3.5 % para una propiedad que tenga hasta cuatro unidades, siempre y cuando el prestatario ocupe una de las unidades a tiempo completo.[4] De manera similar, el personal de servicio militar y los veteranos pueden usar los préstamos del VA para dar un pago inicial tan bajo como el 0 % al ocupar una de las unidades.[5]    

La importancia de la preaprobación para el financiamiento de una hipoteca

Si tiene planes de usar financiamiento, obtener la preaprobación para una hipoteca en esta etapa permite que el resto del proceso de compra sea más sencillo. 

La preaprobación de una hipoteca es cuando un prestamista revisa sus finanzas y su historial crediticio para determinar si califica para el préstamo que necesita para completar la compra. Esto puede informar su presupuesto para que haga la compra dentro del rango de precios correcto. Después, cuando esté listo para hacer una oferta para comprar la propiedad, la preaprobación garantiza al vendedor que usted puede calificar para el financiamiento necesario para cerrar el trato.

Para obtener la preaprobación, es posible que tenga que entregar lo siguiente:[6]

  • Documento de identidad
  • Comprobante de ingresos actuales e historial de ingresos  
  • Comprobante de activos que posee
  • Información sobre sus deudas activas
  • Documentación que indique la procedencia de su pago inicial

Algunos prestamistas ofrecen una preaprobación preliminar agilizada. Este es una opción valiosa para los inversionistas que buscan conveniencia, velocidad y flexibilidad sin que se realice una “consulta mayor” de su crédito.  

Paso 4: Encontrar la propiedad adecuada y presentar una oferta

Mientras compare las posibles propiedades de alquiler, considere los siguientes factores:

  • Ubicación. ¿El vecindario tiene demanda entre los arrendatarios? Las tasas bajas de desocupación de las propiedades de alquiler en la zona indican que la demanda es alta.
  • Estado. ¿La estructura es segura? ¿Se encuentra en buen estado de reparación? ¿O usted tiene el tiempo y los recursos para hacer la renovación? 
  • Flujo de caja potencial. ¿Los ingresos de alquiler cubrirán el gasto de propiedad? Incluya una reserva para los períodos de desocupación entre un arrendatario y otro.
  • Retorno potencial. Si bien existen varias métricas para calcular el retorno potencial, el retorno de flujo de caja sobre la inversión es particularmente útil para determinar los retornos de los activos financiados, como los bienes raíces. Retorno de flujo de caja sobre la inversión = (Flujo de caja anual antes de impuestos ÷ Efectivo total invertido) × 100.  
  • Zonificación local y leyes de arrendamiento. ¿La propiedad está clasificada correctamente según la zona para usarse como propiedad de alquiler? Si tiene planes de amueblar y alquilar la unidad a corto plazo, debe prestar particular atención a las leyes locales referentes a las propiedades de alquiler vacacionales, ya que estas son altamente reguladas en muchos mercados.  

Una vez que encuentre una propiedad que cumpla sus criterios, puede presentar una oferta para comprar la propiedad. Una oferta de compra incluye términos importantes como el precio que usted está dispuesto a pagar, su opción de financiamiento y el cronograma de cierre. Incluso puede establecer contingencias (condiciones especiales) en la oferta, por ejemplo, solicitar una inspección satisfactoria de la propiedad o disponer que el vendedor pague una concesión para ayudar a cubrir algunos de sus costos de cierre. Es menos probable que los vendedores contemplen ofertas que tengan muchas condiciones, en particular si hay otros compradores interesados en el mercado. Debe considerar las condiciones del mercado antes de presentar tales solicitudes. 

Un agente de bienes raíces con experiencia puede ayudarle a encontrar y evaluar propiedades, redactar una oferta y negociar los términos. 

Paso 5: Completar la diligencia debida

El período del contrato inicia una vez que el vendedor acepte su oferta. Este período da tiempo para analizar la propiedad más de cerca y asegurar que comprenda lo que comprará. Su investigación de diligencia debida puede incluir:

  • Una inspección para confirmar la condición física de la propiedad.
  • Una tasación para confirmar el valor de mercado de la propiedad. 
  • Un levantamiento topográfico para confirmar los límites geográficos de la propiedad.
  • Una búsqueda de título para confirmar que el vendedor posea el derecho legal de transferir la titularidad y que no haya gravámenes o reclamaciones de propiedad conocidos de parte de terceros.

Quizás también deba discutir la compra con un contador fiscal, ya que las propiedades de alquiler influyen en los impuestos sobre los ingresos. Por otro lado, es posible que se cobren impuestos sobre sus ingresos de alquiler. Sin embargo, los dueños de propiedades de inversión pueden reclamar deducciones en rubros como el interés hipotecario, los impuestos sobre la propiedad y los gastos de depreciación, lo que ayuda a reducir la obligación del impuesto sobre los ingresos.

Paso 6: Obtener financiamiento para su propiedad de inversión para cerrar el trato

Si ha recibido la preaprobación de un prestamista, obtener una hipoteca simplemente requiere cierto papeleo que incluye documentos de respaldo para confirmar que esté preparado para avanzar con la compra, lo que incluye:

  • El contrato de compra firmado  
  • La tasación completada
  • El informe de inspección de la propiedad
  • Su póliza de seguro de propietario de vivienda (además de cualquier póliza especial, como la póliza de seguro contra inundaciones)
  • Certificación del título

Cómo comprar una propiedad de alquiler con financiamiento alternativo

Los préstamos hipotecarios tradicionales no son la única opción para financiar las propiedades de alquiler. Las estrategias de financiamiento alternativo para las inversiones de bienes raíces incluyen:

  • Financiamiento del vendedor, en el cual el vendedor actúa en calidad de prestamista y presta dinero al comprador.
  • Prestamistas privados, como familiares, amigos o inversionistas que estén dispuestos a prestarle dinero. 
  • Préstamos con garantía real hipotecaria, los cuales son préstamos a corto plazo con tasas de interés comparativamente altas. Los préstamos con garantía real hipotecaria deben reemplazarse con financiamiento a largo plazo antes de su vencimiento si usted tiene planes de conservar la propiedad más allá de esa fecha.
  • Préstamos con garantía hipotecaria y HELOC, que le permiten solicitar un préstamo con el valor líquido de otra vivienda que usted posee, usando esa otra propiedad como garantía para el préstamo.

La conclusión es que:

Comprar una propiedad de alquiler es una inversión significativa que requiere una planificación y preparación financiera cuidadosas, así como una investigación de mercado exhaustiva. Al comprender el mercado de alquiler local, establecer metas financieras claras y explorar todas las opciones de financiamiento disponibles, puede posicionar su nueva propiedad para el éxito.