- Los pasos para comprar una casa se pueden dividir en tres fases distintas, empezando con la preparación financiera, la búsqueda de viviendas y finalizando con la diligencia debida y el cierre.
- Establecer un plan financiero anticipadamente ayuda a los compradores a comprender el tipo de casa que pueden permitirse pagar, lo que resulta útil al momento de decidir cuáles son los vecindarios y las viviendas a considerar.
- Aprovechar la experiencia de los profesionales del sector, como agentes de bienes raíces, prestamistas, representantes de títulos de propiedad, ejecutivos a cargo de depósitos en garantía, inspectores de viviendas y tasadores, puede ayudarle a tomar decisiones informadas sobre la marcha.
Muchos compradores creen que el primer paso para comprar una casa es investigar los anuncios de bienes raíces que aparecen en línea. Aunque definitivamente esa es una parte emocionante del proceso, se deben realizar varias tareas incluso antes de que empiece a ver viviendas.[1]
La compra de una vivienda se inicia con la preparación financiera, que sienta las bases fundamentales para que la compra sea exitosa. Al definir un presupuesto, conocer sus opciones de préstamos hipotecarios y obtener una preaprobación para un préstamo hipotecario, usted puede comprar una vivienda con confianza financiera.
Fase uno: Preparación financiera
El primer paso en la compra de una vivienda es asegurar de que esté preparado financieramente y que pueda obtener el financiamiento necesario para completar la compra.
Determine su presupuesto
¿Cuánto dinero se puede permitir gastar en los pagos mensuales de la hipoteca?
Para averiguarlo, empiece con la cantidad de su salario neto. Después, reste lo siguiente:
- Gastos fijos: los gastos que normalmente no cambian de un mes a otro, como los pagos del automóvil y los pagos de préstamos estudiantiles.
- Gastos variables: los gastos que varían cada mes, como facturas de tarjetas de crédito, servicios públicos, gasolina, comestibles, cuidado personal y entretenimiento. Debido a que estas cantidades cambian cada mes, tal vez deba calcular un promedio mensual. También podría usar la cantidad más alta que haya gastado en un solo mes a fin de establecer una estimación más conservadora.
- Ahorros mensuales: la cantidad que desea continuar ahorrando cada mes, quizás para la jubilación o para inversiones generales.
El resultado es la cantidad que posiblemente tiene para gastar en su hipoteca.
Por lo general, el pago de su hipoteca normalmente no debe superar el 28 % de sus ingresos brutos (antes de impuestos) mensuales, y su deuda total no debe superar el 36 %. Sin embargo, puede haber disponibles programas de préstamos más flexibles.
Si necesita ayuda con este paso, puede usar un planificador financiero para comprador de vivienda en línea.
Revise su puntaje de crédito
Su puntaje de crédito es uno de los factores más importantes al determinar si califica para un préstamo hipotecario y cuál será su tasa de interés hipotecario.[2]
Los consumidores tienen derecho a recibir un informe de crédito gratuito cada año de cada una de las tres oficinas de informes de crédito. Puede solicitar sus informes en sitios como AnnualCreditReport.com.[3]
Muchos prestamistas prefieren ver puntajes de crédito de 600 como mínimo. Sin embargo, algunos prestamistas pueden ofrecer préstamos hipotecarios a personas con puntajes más bajos. Las mejores tasas de interés por lo general se reservan para quienes tienen puntajes de 780 o más altos.
Calcule el pago inicial y los costos de cierre
El pago inicial es la cantidad del precio de compra que se debe pagar por adelantado.
Aunque hay programas de hipotecas con pago inicial del 0 %, estos por lo general se limitan a los préstamos VA (se reservan para los miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges) y préstamos USDA (préstamos especializados reservados para los compradores de ingresos bajos o moderados de zonas rurales).
En el caso de otros tipos de préstamos hipotecarios, los solicitantes que tienen un crédito sólido pueden calificar para pagos iniciales bajos, incluso del 3 % o 5 %. Sin embargo, quienes pueden dar un pago inicial del 20 % o más podrían beneficiarse de pagos mensuales más bajos y mejores tasas de interés.[4]
Los costos de cierre son los gastos contraídos al transferir una propiedad del vendedor al comprador, e incluyen las comisiones de apertura del préstamo, los impuestos de transferencia y los impuestos sobre la propiedad prepagados. Estos costos son adicionales a su pago inicial, pero también se deben pagar por adelantado.
Los costos de cierre normalmente oscilan entre el 2 % y el 5 % del precio de compra.[4]
Si tiene inquietudes con respecto al pago inicial o los costos de cierre, pregunte a su oficial de préstamos hipotecarios (MLO) sobre las opciones como los programas de asistencia para el pago inicial, o trasladar los costos de cierre al préstamo hipotecario.
También puede utilizar una calculadora de pago inicial en línea y una calculadora de costos de cierre para ayudar con la estimación de estos gastos.
Comprenda las opciones de hipotecas
Hay varios tipos de préstamos hipotecarios a disposición de los compradores de hoy en día, que incluyen:
- Préstamos convencionales, que funcionan adecuadamente para muchos compradores que tienen un buen crédito.
- Préstamos FHA, que funcionan adecuadamente para muchos compradores de primera vivienda y para quienes tienen puntajes de crédito más bajos.
- Préstamos USDA, que están destinados específicamente a compradores de zonas rurales que tienen ingresos bajos o moderados.
- Préstamos VA, que están destinados específicamente a miembros del ejército, veteranos y sus cónyuges.
- Préstamos jumbo, que son para viviendas más costosas.
Además de seleccionar el tipo de préstamo, también puede elegir entre una hipoteca de tasa fija y una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Los préstamos de tasa fija ofrecen una mayor estabilidad porque la tasa no cambia durante el plazo del préstamo. Las ARM ofrecen una tasa inicial más baja, pero la tasa cambia automáticamente según la tasa del mercado después del período de introducción designado.
El tipo de préstamo y la estructura de tasa de interés que seleccione afectará el monto de sus pagos mensuales, los requisitos de pago inicial y el costo total de solicitar dinero prestado para la compra de la vivienda. Es importante que comprenda por completo los términos y condiciones de cualquier préstamo hipotecario, ya que tendrá la responsabilidad de satisfacer las obligaciones financieras del préstamo.
Obtenga una preaprobación para un préstamo hipotecario
Contar con una preaprobación para una hipoteca puede simplificar en gran medida el proceso de compra de una vivienda. Esto significa solicitar que un prestamista revise sus finanzas para determinar la cantidad de préstamo para la que califica y con qué tasa. La preaprobación no solo puede ayudarle a informar su búsqueda de vivienda, sino que además puede reforzar su oferta al asegurarle al vendedor que usted ya califica para el financiamiento necesario para completar la compra. Esto puede suponer una gran ventaja en un mercado en el que hay una oferta limitada de viviendas disponibles.
Presente una solicitud de preaprobación en línea hoy mismo para prepararse para la fase 2: la búsqueda de vivienda.
Fase dos: El proceso de búsqueda de vivienda
Una vez que sus finanzas estén en orden, es momento de buscar una vivienda.
Busque un agente de bienes raíces
Un agente de bienes raíces puede ser un recurso invaluable en su proceso de compra de vivienda. Los agentes conocen el mercado, así que pueden ayudarle a encontrar las propiedades adecuadas y negociar términos justos en el trato. Además, los agentes establecidos tienen extensas redes de profesionales del sector, tales como inspectores calificados, tasadores e investigadores de títulos de propiedad, cuando se necesiten.
Si no tiene un agente en mente, pídale a su MLO una recomendación.
Inicie la búsqueda de vivienda
Ha llegado el momento de explorar las viviendas disponibles. Estos son algunos consejos rápidos para ayudarle con la búsqueda:
- Las fotos pueden ser engañosas. Las fotos que aparecen en los anuncios profesionales pueden hacer que las viviendas parezcan más grandes e iluminadas de lo que son. Y las fotos tomadas apresuradamente con un teléfono inteligente pueden hacer que una vivienda parezca más pequeña y oscura de lo que en realidad es. No se deje llevar por demás respecto de las fotos que vea en línea.
- Distinga las necesidades de los deseos. Puede resultar difícil encontrar todo lo que desea en una sola vivienda. Céntrese en lo que necesita y considere que sus deseos son un extra.
- Dé prioridad a la ubicación. La mayoría de las características de una vivienda se pueden cambiar, pero la ubicación es fija. Por ello, debe asegurar que la ubicación sea conveniente para usted.
- Pase por alto los problemas de estética. La presentación deficiente, el desorden excesivo, los accesorios anticuados y los colores de pintura inesperados pueden hacer que una vivienda parezca menos atractiva. Sin embargo, estas son cosas fáciles de modificar. No deje que estos problemas desvíen su atención de una vivienda que tiene una “buena estructura”.
Presente una oferta
Cuando encuentre una vivienda que satisfaga sus necesidades (así como algunos de esos deseos), es momento de presentar una oferta. Cabe mencionar que el precio de lista no es necesariamente un indicador del valor justo de mercado. Su agente puede revisar las ventas recientes de viviendas similares para ayudarle a determinar un precio de oferta justo. También puede aconsejarle si es conveniente solicitar concesiones al vendedor. Por ejemplo, cuando el mercado esté desacelerado, el vendedor tal vez esté dispuesto a cubrir una parte de los costos de cierre para ayudar a cerrar el trato.
El vendedor puede aceptar su oferta tal cual, rechazar la oferta o realizar una contraoferta en la que proponga ciertos cambios a la oferta original que usted presentó.
Una vez que usted y el vendedor acuerden los términos, se considera que la vivienda ya está sujeta a un contrato oficialmente.
Fase tres: Financiamiento, diligencia debida y cierre
Pasar de la firma del contrato al cierre de la compra lleva tiempo. Esto se debe a que es necesario realizar varias tareas antes de que sea posible transferir la titularidad. Este período a menudo se conoce como período del contrato, período de debida diligencia o período de depósito en garantía, y por lo general dura entre 20 y 45 días.
Financiamiento
Tan pronto como la oferta sea aceptada, usted debe completar su solicitud de préstamo hipotecario. La suscripción de un préstamo hipotecario tarda varias semanas, por ello es importante que empiece a trabajar con su prestamista rápidamente y que responda a la brevedad a cualquier solicitud de información.
Una lista de verificación de solicitud de hipoteca puede ayudarle con la organización al solicitar un préstamo hipotecario.
Diligencia debida
La diligencia debida es el proceso mediante el cual se evalúa la propiedad para asegurar que usted quiera proceder con la compra. Este proceso incluye:
- Disponer que se realice la inspección de la vivienda para confirmar la condición física en la que se encuentra
- Disponer que se realice la tasación de la vivienda para confirmar su valor actual
- Revisar las divulgaciones presentadas por el vendedor
- Investigar la continuidad de traslados de dominio para asegurar que el vendedor tenga el derecho legal de vender
- Disponer que se realice el levantamiento topográfico de la propiedad para confirmar los límites geográficos
Preparación adicional de la transferencia
Una vez que la propiedad haya aprobado el proceso de debida diligencia, debe prepararse para convertirse en el nuevo propietario al:
- Adquirir un seguro de propietario de vivienda para ayudar a proteger la propiedad financieramente
- Contratar los servicios públicos como electricidad, agua, gas y cable o Internet para la fecha en que vaya a mudarse
- Programar la mudanza
Realizar el cierre del préstamo de su nueva vivienda
Lo único que falta hacer es realizar la transferencia electrónica de los fondos según las instrucciones, recoger las llaves y disfrutar de su nueva vivienda.
La conclusión es que:
La compra de una vivienda implica muchos pasos y cada uno de ellos es importante para que su compra sea exitosa. Si se siente abrumado por el proceso, comuníquese con un oficial de préstamos hipotecarios (MLO) para discutir las opciones de financiamiento hipotecario y obtener respuestas a sus preguntas.
