En este artículo usted aprenderá:
- Las dos categorías de préstamos hipotecarios.
- Los cinco tipos principales de préstamos hipotecarios.
- Otras opciones posibles para préstamos hipotecarios.
- Cómo obtener ayuda personalizada para elegir un préstamo hipotecario.
2 categorías principales de préstamos hipotecarios
Los préstamos hipotecarios suelen clasificarse en una de dos categorías:[1]
- Préstamos hipotecarios de tasa fija
- Préstamos hipotecarios de tasa ajustable
Hipotecas de tasa fija
Con una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés permanece invariable durante todo el plazo del préstamo. En una hipoteca de tasa fija a 30 años, por ejemplo, la tasa de interés continuará siendo la misma durante los 30 años (a menos que el préstamo se refinancie a un nuevo préstamo o que la vivienda se venda antes de que finalice el plazo del préstamo).
El beneficio principal de una hipoteca de tasa fija es que usted sabe exactamente cuál será su tasa de interés durante todo su préstamo.[2] Si usted fija su tasa de interés mientras las tasas están bajas, posiblemente pueda ahorrar mucho dinero durante el plazo de su préstamo. Si las tasas de interés hipotecarias disminuyen durante el plazo de su hipoteca de tasa fija, es posible que pueda refinanciarla para obtener la tasa más baja.[3]
Hipotecas de tasa ajustable
Con una hipoteca de tasa ajustable (también conocida como ARM), la tasa de interés fluctúa junto con las tasas de mercado en distintos momentos durante el plazo del préstamo. Las ARM pueden estructurarse utilizando distintos plazos, por ejemplo empezando con una tasa inicial que permanece invariable durante un periodo de cinco o diez años y luego fluctuando tras ese periodo inicial.
El beneficio principal de la mayoría de las ARM es que la tasa de interés inicial suele ser más baja que la de una hipoteca de tasa fija.[4] Como la tasa suele variar con el mercado, es posible que la tasa baje, pero también que suba. El prestatario asume el riesgo de posibles aumentos futuros, aunque algunos prestamistas limitan los aumentos de las tasas.
Los 5 tipos principales de préstamos hipotecarios para vivienda
Existen cinco tipos principales de hipotecas:
- Hipotecas convencionales
- Préstamos Jumbo
- Préstamos de la FHA
- Préstamos del VA
- Préstamos del USDA
1. Hipotecas convencionales
Una hipoteca convencional es cualquier hipoteca que no esté respaldada por el gobierno (hablaremos de los préstamos respaldados por el gobierno en breve). Los préstamos convencionales son el tipo de préstamo hipotecario más común en los Estados Unidos.[5]
Los préstamos para vivienda convencionales pueden ser de tasa fija o tasa ajustable. Los plazos de 10, 15, 20 y 30 años son habituales. Un préstamo convencional puede ser conforme (en el que el préstamo cumple las normas de la industria para agrupar préstamos en títulos valores que pueden cotizar en el mercado de valores) o no conforme (en el que el préstamo no cumple las normas de la industria para su agrupación en títulos valores).[6]
Como ocurre con todos los tipos de préstamos hipotecarios, los criterios para calificar para un préstamo convencional varían en función del prestamista. Dicho esto, estos son los requisitos generales para un préstamo convencional:[7]
- Buenos antecedentes crediticios
- Un pago inicial de al menos el 3 %
- Una relación deuda-ingresos razonable
- Seguro hipotecario privado (PMI) para préstamos con un pago inicial inferior al 20 %
2. Préstamos Jumbo
Los préstamos Jumbo son préstamos que superan los máximos de préstamos establecidos por Fannie Mae, Freddie Mac y la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda.[8] Debido a que estos préstamos superan los máximos establecidos por estas agencias, estas no pueden comprárselos a los originadores de los préstamos. Esto significa que el originador está asumiendo un mayor riesgo al prestar un monto tan elevado. Debido a este mayor riesgo, los préstamos jumbo pueden tener criterios de calificación más estrictos y/o tasas de interés más elevadas.
3. Préstamos FHA
Los préstamos de la FHA son préstamos respaldados por el gobierno, en los que la Administración Federal de la Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) asegura una parte del préstamo.[9] Este programa se diseñó para que los compradores que no califican para acceder a un préstamo convencional puedan comprar una vivienda. Al asegurar el préstamo contra la falta de pago del prestatario, la FHA permite a los prestamistas ofrecer pagos iniciales tan bajos como un 3.5 %, con costos de cierre potencialmente más bajos y requisitos de calificación más flexibles.[10] Tenga en cuenta que los préstamos de la FHA requieren el pago de primas de seguro hipotecario.
4. Préstamos de VA
Los préstamos del VA son préstamos respaldados por el gobierno que se ofrecen exclusivamente a miembros del servicio militar, veteranos y cónyuges supervivientes como beneficio por su servicio.[11] Al igual que los préstamos del USDA, los préstamos del VA pueden ser
- Directos, en los que el VA presta directamente al prestatario, o
- Garantizados, en el que el VA asegura el préstamo de un tercero prestamista.[12]
Los préstamos del VA ofrecen tasas de interés más bajas, costos de cierre limitados y la posibilidad de que los compradores calificados obtengan un préstamo sin pago inicial ni PMI.[13] Sin embargo, los préstamos del VA requieren el pago de una tasa de financiación del VA.
5. Préstamos del USDA
Los préstamos del USDA son préstamos respaldados por el gobierno que alientan a los compradores con ingresos bajos o moderados a considerar la posibilidad de adquirir viviendas en zonas con menor densidad de población.[14] En un esfuerzo por promover el desarrollo de las zonas rurales, el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA) ofrece dos opciones de préstamo del USDA:[15]
- Préstamos directos, en los que el USDA presta dinero directamente a los prestatarios y
- Préstamos garantizados, en los que el USDA asegura préstamos de terceros prestamistas en nombre de los prestatarios.
El beneficio principal de los préstamos del USDA es la oportunidad de los compradores calificados para comprar una vivienda calificada con cero pago inicial.[16] Sin embargo, los préstamos del USDA requieren una cargo de garantía por adelantado, así como un cargo anual, que es similar al PMI de un préstamo convencional.
¿Existen otros tipos de hipotecas disponibles?
Las cinco hipotecas de las que acabamos de hablar pueden ser los principales tipos de préstamos hipotecarios, pero no son las únicas opciones de préstamo hipotecario disponibles para los prestatarios. Estos son algunos de los otros tipos de hipotecas que puede encontrar.
- Préstamos con garantía hipotecaria. Los préstamos con garantía hipotecaria son segundas hipotecas que permiten a los propietarios de vivienda obtener préstamos sobre el capital de sus viviendas.
- Hipotecas inversas. Las hipotecas inversas permiten a los adultos mayores convertir una parte de su crédito con garantía hipotecaria en ingresos cada mes.
- Préstamos para construcción. Los préstamos para construcción ayudan a los propietarios a cubrir los costos de urbanización de un terreno en bruto o de renovación de una estructura existente.
- Préstamos de solo intereses. Los préstamos de solo intereses permiten a los prestatarios calificados mantener pagos mensuales más bajos al excluir el saldo principal del préstamo de los pagos iniciales de la hipoteca. En su lugar, los pagos se aplican únicamente a los intereses durante los primeros años del préstamo.
- Hipotecas globales. Las hipotecas globales conllevan pagos de hipoteca mensuales comparativamente bajos, seguidos de un pago único y cuantioso al final del préstamo. Las hipotecas globales pueden ser utilizadas por prestatarios que planifican refinanciar o vender la propiedad antes de que venza el pago global.
Con tantos tipos diferentes de préstamos para vivienda disponibles, es aconsejable hablar con un prestamista sobre las opciones para sus circunstancias y metas particulares. Póngase en contacto con los expertos financieros de PNC Bank para realizar una consulta gratuita sobre préstamos para vivienda.
