- Una tasación de vivienda es una valoración profesional del valor justo de mercado de una vivienda.
- El valor de tasación de una vivienda por lo general se basa en los precios de venta de propiedades que se han vendido recientemente y que son similares a la propiedad en cuestión de términos de su ubicación, tamaño, antigüedad y condición. Se realizan ajustes a los precios de venta para tener en cuenta las diferencias sustanciales entre la propiedad en cuestión y la propiedad comparable.
- Los compradores de vivienda a menudo utilizan las tasaciones para confirmar que una propiedad vale la cantidad que van a pagar, y los propietarios de vivienda las utilizan para confirmar el valor de la vivienda para su refinanciamiento o para obtener un préstamo con garantía hipotecaria. Los prestamistas también las utilizan para determinar la cantidad que pueden prestar con una propiedad como respaldo.
Ya sea que vaya a comprar una vivienda, refinanciar una hipoteca existente o solicitar una segunda hipoteca, una tasación de vivienda puede ayudarle usted y a su prestamista a tomar decisiones acertadas con respecto a la cantidad a financiar.
¿Qué es una tasación de vivienda?
Una tasación de vivienda es una valoración profesional imparcial del valor justo de mercado de una vivienda, y normalmente es realizada por un tasador inmobiliario autorizado.
¿Cuándo se necesita una tasación de vivienda?
Las tasaciones a menudo se utilizan en las transacciones inmobiliarias para confirmar el valor actual de la propiedad que será adquirida. Esto puede ayudar al comprador de vivienda a asegurarse de que la propiedad vale la cantidad que va a pagar.
Si la compra se va a financiar con un préstamo hipotecario, es posible que los prestamistas hipotecarios soliciten una tasación.[1] Esto se debe a que los préstamos hipotecarios normalmente son garantizados por la propiedad, lo que significa que la propiedad sirve como prenda en garantía para el préstamo. Por lo tanto, el prestamista debe saber que el valor de la propiedad es suficiente para calificar para el monto del préstamo.
Las tasaciones también se utilizan normalmente cuando el propietario de una vivienda solicita una segunda hipoteca, como un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Los prestamistas exigen que los propietarios de viviendas mantengan determinada cantidad de capital líquido en sus viviendas (a menudo alrededor del 20 %, según la FTC),[2] por lo que deben conocer el valor actual para determinar la cantidad que le pueden prestar al propietario de vivienda.
El proceso de tasación de vivienda
Aquí presentamos información más detallada sobre cómo funciona el proceso de tasación de vivienda.
Pasos de la tasación de vivienda
La obtención de una tasación de vivienda implica tres pasos.
Paso 1: Solicitud de tasación
A menudo el prestamista solicita la tasación, aunque esta puede ser solicitada por el comprador o el propietario de vivienda.
Paso 2: Realización de la tasación
El tasador evalúa la propiedad y la compara con propiedades similares (las cuales se denominan propiedades comparables o simplemente “comps”) que se han vendido recientemente en el mercado abierto. La idea es que las ventas del mercado abierto tienen un comprador interesado y un vendedor interesado, por lo que el precio acordado por dichas partes probablemente es un buen indicador del valor justo de mercado de dicha propiedad.
Debido a que ninguna propiedad es exactamente igual a otra, el tasador ajusta el precio de venta de las propiedades comparables para tener en cuenta las diferencias entre la propiedad comparable y la propiedad en cuestión. Por ejemplo, si una propiedad comparable tiene tres baños pero la propiedad en cuestión solo tiene dos baños, el tasador ajustaría el precio de venta de la propiedad comparable, reduciéndolo al precio que sería si dicha propiedad comparable tuviese solo dos baños.
El tasador hace ajustes contemplando varios factores, que incluyen el tamaño, la condición, la ubicación y las características de la vivienda, y luego recopila un informe en el que presenta su dictamen profesional del valor, así como los datos de respaldo.
Paso 3: Revisión de la tasación
El prestamista revisa la tasación para determinar si puede aprobar un préstamo para el solicitante y, de ser así, la cantidad de dinero que puede prestar.
El solicitante tiene derecho a recibir una copia de la tasación de inmediato tras haber sido terminada, o cuando menos tres días antes del cierre del préstamo, lo que suceda primero.[3]
¿Cuánto tarda la tasación de una vivienda?
El tiempo que tarda la tasación de una vivienda depende de factores como la carga de trabajo del tasador y la complejidad de la propiedad evaluada.
En promedio, la tasación de una vivienda tarda alrededor de 14 días en completarse.[4]
¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda?
El costo de tasación de una vivienda depende del tamaño y la ubicación de la propiedad, así como de la complejidad de la propiedad en cuestión y las propiedades comparables. Por ejemplo, un condominio pequeño puede tener un menor costo de tasación que una vivienda unifamiliar grande.
El costo promedio de una tasación ronda los $500.[4]
¿Quién paga la tasación?
Aunque el prestamista es quien normalmente solicita la tasación, el comprador o el propietario de la vivienda es quien usualmente paga la tasación como parte del proceso de financiamiento. En algunos casos, el comprador puede negociar con el vendedor para que el vendedor cubra el gasto. La tasación se puede enumerar como uno de los costos de cierre.[5]
¿Qué buscan los tasadores de viviendas?
Al realizar una tasación, los tasadores buscan cualquier cosa que pudiera afectar el valor de la propiedad, lo que incluye:
- Ubicación
- El tamaño y el diseño de la estructura, lo que incluye el número de habitaciones y baños
- El tamaño y clasificación del lote
- La antigüedad y condición de la vivienda
- Las mejoras y renovaciones
- Los electrodomésticos
- El diseño de jardín
- Las características especiales (como chimeneas, piscinas y vistas)
- Cualquier riesgo presente en la propiedad
- Las condiciones generales del mercado de vivienda
¿Qué sucede si la tasación arroja un precio inferior al precio de oferta de una compra?
Una tasación que presenta un precio inferior al precio de oferta acordado puede generar complicaciones en las transacciones inmobiliarias porque es posible que el comprador no desee pagar un valor superior al valor de la tasación, y el prestamista quizás no esté dispuesto a financiar una cantidad mayor a su participación del valor de la tasación.
Si una tasación es baja, el comprador de vivienda y el vendedor tienen algunas opciones.
Opción 1: Renegociar el precio
El comprador puede pedirle al vendedor que reduzca el precio de compra para que coincida con el valor de la tasación. Si el vendedor está motivado a cerrar el trato, tal vez esté dispuesto a aceptar esta solución sencilla.
Opción 2: El comprador puede aumentar el pago inicial
Si el comprador no tiene problema con comprar la propiedad al precio de oferta, a pesar de la tasación más baja, puede aumentar su pago inicial para compensar la diferencia. Esto puede satisfacer al prestamista porque este no tendrá que asumir ningún riesgo financiero adicional.
Opción 3. El vendedor puede ofrecer una concesión
El vendedor puede ofrecer concesiones financieras, como cubrir una parte de los costos de cierre o pagar las reparaciones, a fin de compensar la tasación más baja. Esta concesión puede brindar suficiente efectivo al comprador para que aumente su pago inicial para cubrir la brecha de la tasación.
Opción 4: El comprador puede desertar
Las ofertas de compra normalmente contienen contingencias para ofrecer al comprador la manera de cancelar el trato sin que pierda el depósito de fianza. Por ejemplo, las contingencias de tasación permiten que el comprador rescinda la oferta si el tasador descubre que la propiedad vale menos que el precio de compra acordado. De manera similar, las contingencias de financiamiento permiten que el comprador cancele la oferta si no puede obtener financiamiento. Por lo tanto, si el prestamista se niega a financiar la compra debido a un bajo valor de tasación, el comprador puede cancelar el trato sin perder su depósito.
Opción 5: El comprador puede solicitar la reconsideración del valor
If the buyer believes the appraisal is inaccurate, they can ask their lender to reconsider the value.[5] There may be factual errors in the report that skew the value low, for example. O bien, el tasador puede haber pasado por alto una propiedad comparable que habría aumentado el valor de la tasación. Si la tasación revisada confirma que la propiedad vale el precio de compra, se puede continuar con el trato según el plan.
La conclusión es que:
Las tasaciones son una herramienta valiosa para determinar cuánto vale una vivienda.
Si va a comprar una vivienda, si está buscando refinanciamiento o si espera convertir una parte del capital líquido de su vivienda en efectivo, una tasación puede ayudar a su prestamista a determinar la cantidad que usted puede solicitar prestada y conforme a qué términos.
