Usted enfrenta muchas decisiones al comprar una vivienda. ¿Dos o tres habitaciones? ¿Este vecindario o aquel? ¿Un jardín grande o ningún jardín en absoluto? 

Aún así, esta es una de las preguntas más importantes de todas: “¿Debo hacer un pago inicial del 20 %?” 

Y nuestra respuesta es: “depende”. Es decir, debe considerar una serie de factores.  

Hay algo que es seguro: Hace mucho que terminaron los días en los que la mayoría de los prestamistas hipotecarios requerían un pago inicial del 20 %. Muchos productos y programas hipotecarios de la actualidad le permiten comprar una vivienda con un pago inicial mucho más bajo.  

Si está considerando sus opciones, Peter McCarthy, jefe de hipotecas de PNC, menciona que un pago inicial del 20% para una vivienda puede valer la pena a largo plazo.

“Mucho depende de sus circunstancias. Pero si puede lograr que ese pago inicial del 20% funcione, podría disfrutar de todo tipo de beneficios, en ocasiones de maneras inesperadas”. 

¿Y cuáles son esos beneficios? Estamos aquí para brindarle orientación.

Sin seguro hipotecario privado

Los prestamistas hipotecarios solían tener una regla general que requería que el monto en dólares de una hipoteca no podía superar el 80% del valor real de mercado de la vivienda. El 20% restante solía ser donde entraba en juego el pago inicial del comprador de vivienda. 

Entonces, en ese ejemplo, la diferencia del 20% entre el monto de la hipoteca y el monto de compra real se conoce como valor líquido de la vivienda. Con el paso del tiempo, cuanto más aumente el valor de su vivienda y cuanto más disminuya el monto del capital de la hipoteca, mayor será el valor líquido de su vivienda. 

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Los compradores de vivienda que no pueden hacer el pago inicial del 20% deben pagar un seguro hipotecario privado (o PMI) tanto para las hipotecas convencionales como para las hipotecas FHA (los préstamos Jumbo no requieren PMI). Al facturarse junto con el pago regular de su hipoteca, el PMI está diseñado para proteger al prestamista en caso de incumplimiento de pago. El PMI solo se puede cancelar hasta que el valor líquido de su vivienda haya superado ese umbral crítico del 20%.1

Según McCarthy, “el costo de pagar el PMI de verdad se acumula con el tiempo. Por ello, si tiene la posibilidad de hacer un pago inicial del 20% en la compra de una vivienda, podría ahorrar miles de dólares al año. Ese es dinero que puede asignar para otras cosas”. 

Aunque un pago inicial del 20% podría eliminar un gasto mensual importante, también brinda otros beneficios. 

Tasas de interés más bajas

Otro término relacionado con los préstamos que debe conocer es la relación del valor de la liquidez, o LTV. En pocas palabras, la LTV es el monto del préstamo comparado con el valor de la vivienda. Normalmente, cuanto más baja sea la LTV, más probabilidades tendrá de obtener un pequeño respiro con respecto a su tasa de interés.2

“Usted querrá tener el pago de hipoteca más bajo posible”, añade McCarthy. “Si bien un pago inicial del 20% elimina el PMI, también podría reducir un poco su tasa de interés. Toda cantidad suma, sin importar cuan pequeña, lo que ayuda a su presupuesto familiar mensual. Además, incluso una pequeña reducción de la tasa puede ahorrarle miles de dólares durante el plazo de su préstamo”. 

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Los intangibles también son importantes.

El inventario de viviendas es reducido. Eso significa que actualmente los vendedores con frecuencia disfrutan de múltiples ofertas. A su vez, esto hace que sea crucial para los compradores, como usted, comprobar que puede obtener una aprobación de financiamiento fácilmente, o lo que es aún mejor, que está listo para comprar de forma apresurada con una hipoteca preaprobada. Aunque se tienen en cuenta varios otros factores, como el tipo de propiedad que va a comprar, su puntaje FICO y sus reservas, tener un pago inicial del 20% mejora sus posibilidades de que un prestamista lo apruebe.3

“En años recientes, se ha observado un gran cambio en términos de quien tiene la ventaja cuando se trata de comprar y vender una vivienda”, menciona McCarthy. “Ya quedaron atrás los días en los que la mayoría de los compradores podían llegar a un acuerdo con el vendedor y luego esperar a recibir la aprobación del prestamista. Hoy en día, en muchos mercados es crucial que usted ya tenga financiamiento reservado. Y poder reunir un pago inicial del 20% hace que sea mucho más fácil para la mayoría de los prestamistas dar un ‘sí’”.

Pero en ocasiones, más bajo es mejor

Hay muchas ocasiones en las que ese pago inicial del 20% resulta lógico en términos financieros. Pero eso no significa que sea la opción correcta para todos los compradores de vivienda. Después de todo, comprar una vivienda es solo una parte de su panorama financiero general. 

Especialmente si apenas está empezando en la vida, podría tardar años en ahorrar para ese gran pago inicial. Dependiendo de su situación actual, tal vez prefiera comenzar a hacer crecer de inmediato el valor líquido de su vivienda o disfrutar de las deducciones fiscales proporcionadas por una hipoteca. O tal vez simplemente desee los beneficios de estilo de vida de vivir en una vivienda propia. De ser así, hay muchas opciones de hipotecas en las que un pago inicial mucho más bajo es suficiente. 

Además, esta la cuestión del flujo de caja. Si gasta todo su dinero en un pago inicial, ¿le quedará suficiente para otras cosas? 

“Mudarse es caro”, continúa McCarthy. “También lo son los muebles y todas las demás cosas que se necesitan para hacer que una nueva vivienda se sienta como un hogar. Y no olvide que es importante conservar un fondo de reserva considerable. Ya que, si se muda a una vivienda nueva, lo último que querrá hacer es acumular otros tipos de deuda debido a que todo su efectivo se fue en el pago inicial”. 

Considerando todas las ventajas y desventajas cuando se trata de decidir el monto de un pago inicial, McCarthy tiene un consejo final: Hable personalmente con un profesional. 

“No hay dos personas que tengan exactamente el mismo panorama financiero ni las mismas metas. Si está pensando en comprar una vivienda, un oficial de préstamos hipotecarios podrá explicarle todas las opciones y programas posibles. En conjunto, pueden analizar su panorama financiero global y planear una estrategia. Y, quién sabe, quizás pueda irse a vivir a esa vivienda más pronto de lo que esperaba”.