Cuando usted va a comprar o vender una casa, es crucial que haga un presupuesto de los costos de cierre. Los costos de cierre pueden tener un impacto significativo en tus finanzas al finalizar tu transacción de bienes raíces. Y si sabes qué esperar, tendrás un cierre más fluido y menos estresante.

Sin embargo, hay muchas preguntas con respecto a los costos de cierre. ¿Qué son exactamente los costos de cierre? ¿Quién los paga? ¿A cuánto ascienden los costos de cierre? ¿Y cómo se calculan? Vamos a responder todas esas preguntas para ti. 

Considera que esta es tu introducción a los costos de cierre. 

¿Qué son los costos de cierre?

Los costos de cierre son los gastos que se generan al transferir la propiedad del vendedor al comprador. 

Una transacción de bienes raíces implica mucho más que disponer que el comprador pague el precio de compra y el vendedor entregue las llaves. 

Primeramente, hay gastos como el impuesto sobre la propiedad y el seguro de propietario que se relacionan con poseer una propiedad y se deben pagar por adelantado. 

Luego está el equipo de profesionales de bienes raíces que se necesita para cerrar una transacción con éxito. Habrá agentes de bienes raíces, oficiales de cuentas de depósito en garantía, representantes de seguros de título, tasadores y prestamistas a quienes se tendrá que pagar por sus servicios.

¿Quién paga los costos de cierre?

En muchos casos, los compradores y los vendedores pagan sus propios costos de cierre. Esta es la forma en que normalmente se dividen los costos.

Costos de cierre de los compradores

Como comprador, puedes esperar pagar por lo siguiente:

  • Impuesto sobre la propiedad. El impuesto sobre la propiedad cubre los servicios locales, lo que incluye las escuelas, las carreteras, la policía y los bomberos. Durante el cierre, es posible que se te solicite pagar el impuesto sobre la propiedad correspondiente al año próximo.
  • Impuesto de transferencia. Los gobiernos locales con frecuencia cobran un impuesto de transferencia para cubrir el tiempo que dedican a actualizar el título de tu vivienda y poner la propiedad a tu nombre en sus sistemas.
  • Seguro de propietario. Este es el seguro que tienes la obligación de contratar para protegerte financieramente si hay un daño en la vivienda o si alguien se lesiona en la propiedad.
  • Seguro hipotecario privado (PMI). El PMI solo se exige a los compradores que hacen un pago inicial menor al 20 %. Este seguro tiene la finalidad de proteger al prestamista en caso de incumplimiento del pago del préstamo.
  • Cuotas de la Asociación de propietarios de vivienda (HOA). Si tu nueva vivienda forma parte de una HOA, es posible que tengas que pagar las cuotas del primer mes por adelantado. Estas cuotas se utilizan para ayudar a cubrir los gastos de mantenimiento de las áreas comunes, lo que incluye piscinas, áreas comunes y/o vialidades privadas dentro de la comunidad HOA. 
  • Comisión de apertura del préstamo. Esta comisión cubre el costo administrativo implicado en la creación de tu nuevo préstamo hipotecario.
  • Cargos de tasación. Será necesario que un tasador certificado confirme el valor de la propiedad antes de que tu prestamista acepte financiar tu préstamo hipotecario. 
  • Honorarios de abogados. Algunos estados exigen la participación de un abogado inmobiliario en la elaboración del papeleo que se necesita para transferir el título de propiedad del vendedor a ti.
  • Costos del estudio topográfico. Algunos estados exigen un estudio topográfico para confirmar las colindancias de la propiedad previo al cierre. 
  • Comisión por búsqueda del título. Los investigadores de títulos buscan los posibles derechos que alguien más pudiera tener sobre la propiedad antes de que tú la compres. Los gravámenes, los impuestos impagos, los divorcios y las bancarrotas podrían comprometer el título y es posible que sea necesario resolverlos antes de realizar el cierre del préstamo de la vivienda. 
  • Reservas de depósito en garantía. En muchos casos, es posible que tu prestamista traslade los gastos continuos (como el impuesto sobre la propiedad, el seguro y el PMI) al pago mensual de tu hipoteca. Luego, tu prestamista pagaría los gastos usando esta cuenta especial de depósito en garantía en tu nombre. Es normal que los prestamistas quieran tener una reserva de fondos disponible por si acaso te atrasas con un pago.
  • Cargos varios. También es posible que pagues montos pequeños por cosas como una copia de tu informe de crédito, el registro de tu nueva escritura y el envío por correo de los documentos. 

Costos de cierre de los vendedores

Los vendedores no incurren en tantos costos de cierre como los compradores, pero normalmente asumen la responsabilidad del costo de cierre individual más alto: la comisión del agente de bienes raíces. 

Como vendedor, puedes esperar pagar por lo siguiente:

  • Comisión del agente de bienes raíces. Pagarás una comisión a tu agente o corredor por promocionar tu casa y representarte en la transacción, y tu agente dividirá esa comisión con el agente del comprador. 
  • Honorarios de abogados. Es posible que se requiera un abogado en tu estado para que redacte los contratos legales relacionados con la venta.
  • Seguro de título. El seguro de título ofrece cierta protección en caso de que alguien intente afirmar que jamás tuviste la titularidad total de la propiedad con el derecho de venderla.
  • Impuesto sobre la propiedad prorrateado. Si tu impuesto sobre la propiedad se paga en parcialidades vencidas (lo que significa que el pago no vence sino hasta que termine el periodo en lugar de vencer al principio), tendrás que pagar el impuesto sobre la propiedad desde el principio del periodo hasta el día del cierre.
  • Cargos de registro y/o transferencia. Algunos gobiernos locales y estatales cobran a los vendedores por registrar la transferencia de la propiedad en sus sistemas.
  • Concesiones del vendedor. En algunos casos, los vendedores aceptan pagar una parte de los costos de cierre del comprador para vender la casa rápidamente. El monto negociado se incluiría en tus costos de cierre.    

En la gran mayoría de las ventas de casas, estos gastos simplemente se restan de los ingresos que obtienes por la venta, y la parte restante de los ingresos simplemente son transferidos electrónicamente a tu cuenta bancaria. Pero si estos superan dichos ingresos, tendrás que cubrir la diferencia con dinero propio. 

¿A cuánto ascienden los costos de cierre?

Los costos de cierre de los compradores normalmente ascienden a un rango de entre el 2 % y el 6 % del precio de compra[1]. En el caso de los vendedores, los costos de cierre normalmente son de entre el 6 % y el 10 %[2]. 

El monto exacto de los costos de cierre varía en gran medida en función de la zona. Diferentes ciudades y estados tienen impuestos diferentes y tasas continuas diferentes para estos servicios. 

¿Cómo se calculan los costos de cierre?

Es difícil calcular los costos de cierre porque cada costo se calcula de forma independiente. Por ejemplo, la comisión del agente de bienes raíces normalmente es un porcentaje del precio de venta. De manera similar, la comisión de apertura del préstamo se calcula como un porcentaje del monto del préstamo. Otros cargos, como el impuesto de transferencia y los cargos de registro, son fijados por los gobiernos locales.    

Cada costo se calcula de forma individual, luego se saca el total para mostrarte el monto final a pagar. Mientras tu casa esté sujeta a un contrato, es posible que te muestren algunos borradores de la declaración de cierre, en la cual se desglosan tus costos de cierre. Las cifras que aparecen en estos borradores pueden cambiar a medida que surge nueva información sobre las proyecciones impositivas de la propiedad o sobre los reclamos a los que está sujeto el título. Sin embargo, los borradores te pueden dar una idea aproximada de cuánto dinero debes presupuestar para tus costos de cierre.

¿Puedo disminuir los costos de cierre?

En muchos casos, los montos del costo de cierre son fijos, por lo que no tienes mucho margen para maniobrar para disminuirlos. Pero hay algunas cuantas cosas que puedes intentar. 

Como comprador, puedes elegir un prestamista confiable que cobre cargos razonables. Esto te puede ayudar con el gasto de apertura del préstamo. Y, en un mercado de compradores en el que las casas se venden lentamente, tal vez podrías negociar para que el vendedor cubra una parte de tus costos de cierre. 

En el caso de los vendedores: la comisión del agente de bienes raíces es negociable. Pero recuerda que tu agente de bienes raíces negociará con los compradores en tu nombre. Por lo tanto, tal vez no debas contratar un agente que no sea capaz de negociar su comisión. En muchos casos, puedes tomar ventaja al invertir en un buen agente.   

Resumen de los costos de cierre

Los costos de cierre son un gasto necesario para garantizar que una transacción inmobiliaria sea fluida. 

Si vas a comprar una casa, tu presupuesto para costos de cierre debe ser de entre el 2 % y el 6 % del precio de compra[3]. 

Si vas a vender una casa, tu presupuesto para costos de cierre debe ser de entre el 6 % y el 10 % del precio de compra[4].

Quizás tengas una mejor idea de cuáles serán tus costos de cierre una vez que tu casa esté sujeta a un contrato y hayas recibido tu primer borrador de la declaración de cierre. Pero dado que muchos de estos datos cambian, es normal que las cifras exactas cambien a medida que se acerque el día del cierre. Tu oficial de cuentas de depósito en garantía, oficial de préstamos o abogado puede mantenerte al tanto de las proyecciones del costo del cierre para que puedas ajustar tu presupuesto de costo del cierre sobre la marcha.