Por lo general, los compradores de vivienda pagan el 20 % o más del precio de compra de la vivienda como pago inicial y financian el 80 % restante con una vivienda convencional[1]. No obstante, si prefiere comprar una vivienda antes que esperar a ahorrar suficiente dinero para hacer un pago inicial del 20 %, un pago inicial más bajo puede ser una opción atractiva para usted. Y es aquí donde entra en juego el seguro hipotecario privado (PMI).
El PMI es una herramienta que hace posible que los prestatarios de un préstamo convencional realicen un pago inicial de menos del 20 % tradicional.
En este artículo, obtendrá las respuestas a las preguntas comunes sobre el PMI, tales como:
- ¿Qué es el seguro PMI y cómo funciona?
- ¿Cuánto cuesta el PMI?
- ¿Cuáles factores influyen en los requerimientos de un prestatario para el PMI?
- ¿Existen maneras para evitar o cancelar el PMI?
¿Qué es un PMI y cómo funciona?
El PMI es un tipo de seguro que protege al prestamista hipotecario en caso de que el prestatario incumpla sus pagos. En otras palabras, si un prestatario deja de realizar los pagos de su hipoteca, lo que hace necesario que el prestamista ejecute la hipoteca, la póliza del PMI ayuda a compensar al prestamista en caso de que exista una pérdida en la venta de la propiedad[2].
El propósito del PMI es ofrecer una protección extra para el prestamista de forma que pueda asumir el riesgo de realizar préstamos a los prestatarios que realizan un pago inicial menor al 20 %. Con el PMI, los prestatarios debidamente calificados tienen la posibilidad de ser aprobados para un préstamo hipotecario realizando un pago inicial tan bajo como de 3 al 5 %[1].
Así es como funciona el PMI: El prestatario paga la póliza. Esto podría realizarse con un cargo por adelantado, una prima mensual o una combinación de ambos métodos[2]. Si el prestatario incumple con el pago del préstamo, la póliza de seguro paga al prestamista de existir una pérdida una vez que se complete el proceso de ejecución hipotecaria. Resulta importante destacar que tener un PMI no protege al prestatario. Dejar de realizar los pagos de la hipoteca aún puede tener un impacto sobre el puntaje de crédito del prestatario y puede dar lugar a una ejecución hipotecaria, aunque el prestatario cuente con un PMI[2].
El PMI solo se aplica a los préstamos convencionales, que son aquellos préstamos no respaldados por el gobierno de los EE. UU. Algunos tipos de préstamos respaldados por el gobierno cuentan con sus propias formas de seguro hipotecario, lo cual es diferente al PMI.
¿Cuánto cuesta el PMI?
El costo del PMI varía de un prestatario a otro, dependiendo de una serie de factores (que se tratan en la siguiente sección). Como referencia, el costo promedio del PMI oscila entre el 0.58 % y el 1.86 % del monto original del préstamo al año[3]. Con esas tasas, el PMI de una vivienda de $400,000 con un pago inicial del 3 % costaría entre $2,250 y $7,217 al año o entre $187.50 y $601 al mes.
Factores que influyen en sus requerimientos para el seguro hipotecario privado
Existen tres factores principales que influyen en los requerimientos y costos del PMI para cualquier prestatario:
- Historial de crédito. Un puntaje de crédito más alto puede reducir la necesidad del PMI o reducir el costo del mismo[3].
- Pago inicial. Un pago inicial más alto puede reducir la necesidad del PMI o reducir el costo del mismo[4].
- Políticas del prestamista. Los requerimientos del PMI pueden variar según el prestamista.
Cómo evitar el PMI
Estas son algunas opciones para evitar el PMI:
- Realizar un pago inicial más alto. El PMI no se requiere si el pago inicial es del 20 % más[2]. Los prestatarios que no cuenten con tanto dinero en efectivo disponible pueden investigar programas de asistencia para el pago inicial o pedir a sus familiares que donen el dinero necesario para realizar un pago inicial más alto.
- Elija un préstamo respaldado por el gobierno. Los prestamos respaldados por el gobierno, tales como los préstamos de FHA, USDA o VA no requieren el PMI[1]. Sin embargo, cuentan con cargos similares asociados, por lo que los prestatarios deben comparar el costo de cada tipo de hipoteca para decidir cuál de ellos es el que más se ajusta a su conveniencia.
- Pregunte a su prestamista sobre otras posibilidades. Su prestamista podría ofrecerle una alternativa al PMI, tales como una opción de tasa de interés más alta (que en ocasiones se ofrece como “PMI pagado por el prestamista”) o un préstamo “piggyback” (concatenado), que es una segunda hipoteca.
Cómo eliminar el PMI (si ya lo tiene)
Siempre que esté al día en los pagos (sin un pago tardío de más de 30 días en los últimos 12 meses), el administrador de su préstamo debe cancelar el PMI automáticamente una vez que usted haya pagado el capital del préstamo hasta el punto en que el saldo restante sea el 78 % del precio de compra original[5]. Puede monitorear su cuenta de hipoteca al revisar sus estados de cuenta mensuales para confirmar que su PMI haya sido cancelado al alcanzar el punto del 78 %. Es importante destacar que su propiedad debe tener un valor de al menos el precio de compra original para eliminar el PMI.
También puede solicitar por escrito la cancelación del PMI a su administrador del préstamo una vez que el saldo principal del préstamo se haya pagado hasta el punto en que el saldo restante del préstamo sea el 80 % del valor de mercado actual de la propiedad[5]. Esto le permite aprovechar el aumento del valor de la vivienda gracias a la revalorización o al aumento del valor de la vivienda por trabajos de renovación, así como la disminución del saldo del préstamo por haber efectuado los pagos de la hipoteca a lo largo del tiempo. Se requerirá de una tasación o valoración para confirmar el valor de la propiedad.
Su administrador puede tener requerimientos adicionales para cancelar el PMI en este punto, tales como un historial de pago consistente y/o una tasación de la vivienda para confirmar el valor de mercado actual de la propiedad.
Preguntas frecuentes sobre el seguro PMI
¿Cómo se calcula el PMI?
El costo del PMI depende de factores como el monto del pago inicial y su puntaje de crédito. Mientras mayor sea el pago inicial y más alto el puntaje de crédito, menor será el costo del PMI.
¿Cuándo puedo dejar de pagar el PMI?
Puede dejar de pagar el PMI una vez que el saldo del capital del préstamo se haya pagado al 78 % del precio de compra[5], suponiendo que la propiedad tenga un valor que sea al menos igual al precio de compra original. Puede utilizarse una tasación o valoración para confirmar el valor actual. También puede solicitar la cancelación del PMI cuando el saldo restante del préstamo sea del 80 % (o menos) del valor de mercado actual de la propiedad. Confirme con su prestamista que el PMI haya sido cancelado o eliminado antes de dejar de realizar los pagos del PMI.
¿El PMI es lo mismo que el seguro para propietario de vivienda?
No. El PMI ofrece determinada protección al prestamista por incumplimiento de pago del prestatario. El seguro para propietario de vivienda ofrece determinada protección al propietario de la vivienda en el caso de que la propiedad sufra daños o si alguien se lesiona en la propiedad.
¿Cuál es la diferencia entre PMI y las primas de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés)?
El PMI es para los préstamos convencionales. Las MIP son una herramienta similar, pero se utilizan en los préstamos de la (FHA, por sus siglas en inglés) [6].
¿Cuál es la diferencia entre PMI y el seguro de protección hipotecaria (MPI)?
El PMI ofrece determinada protección para el prestamista por incumplimiento de pago del prestatario. El MPI (en ocasiones se denomina “seguro de vida hipotecario”) puede brindar protección al propietario de vivienda al asumir los pagos de la hipoteca en caso de fallecimiento del asegurado.
La conclusión es que:
El PMI puede ser una herramienta útil para los compradores de vivienda que no desean o no pueden realizar el pago inicial del 20 % de una vivienda. Una hipoteca de PMI proporciona una vía para ser propietario de vivienda para aquellos que de otra forma no calificarían para un préstamo hipotecario. Sin embargo, existen consideraciones financieras que se deben tener en cuenta antes de aceptar un préstamo con PMI. Por lo tanto, sería prudente consultar sus opciones con un prestamista de confianza.
