• En bienes raíces, sujeto a contrato significa que un comprador ha presentado una oferta sobre una propiedad y el vendedor la ha aceptado. 
  • En muchos casos, las ofertas están sujetas a una o varias contingencias, que son las condiciones que se deben cumplir para proceder con la transacción, por ejemplo, que el comprador obtenga financiamiento o acepte el resultado de la inspección de la vivienda. 
  • Una vez que se hayan satisfecho todas las contingencias, el estado de las transacciones cambia a pendiente y es probable que el cierre de la venta se realice según lo previsto.

Al echar un vistazo a los anuncios de viviendas a la venta, es posible que encuentre propiedades marcadas como “sujeta a contrato”. Descubra lo que eso significa y si aún puede presentar una oferta para dichas viviendas.

¿Qué significa “sujeto a contrato” en bienes raíces?

Sujeto a contrato significa que el dueño de una propiedad ha aceptado la oferta que el comprador presentó para comprar la propiedad. Los términos importantes, que incluyen el precio, el monto del pago inicial, los arreglos de financiamiento y la fecha de cierre, se han establecido en un acuerdo preliminar. 

Sin embargo, la negociación está lejos de terminar cuando una propiedad entra a la fase sujeta a contrato.

El período del contrato (que se conoce como período de depósito en garantía en algunos estados) es el período entre el momento en que la propiedad pasa a estar sujeta a contrato y el momento en que se realiza el cierre oficial de la negociación al transferir la titularidad al nuevo comprador. Este período da tiempo para que el comprador realice su diligencia debida (al confirmar la condición y el valor de la propiedad) y obtener el financiamiento hipotecario necesario. Lo que es más importante, este período da el tiempo para que ambas partes resuelvan las contingencias (las condiciones que se deben satisfacer antes de que sea posible cerrar la negociación) que se enumeran en el contrato de compra. 

Contingencias comunes que se presentan en la fase sujeta a contrato

Estos son ejemplos de las contingencias que normalmente se encuentran en los contratos de compras inmobiliarias.

1. Contingencia de inspección de la vivienda

La contingencia de inspección de la vivienda significa que el comprador debe aceptar los resultados de la inspección de la vivienda antes de que sea posible continuar con la negociación. Una inspección de vivienda es una evaluación de la condición física de la propiedad y es realizada por un inspector de vivienda autorizado. El comprador tiene varias opciones para resolver esta contingencia.[1] Puede:

  • Aceptar la propiedad en la condición detallada en el informe de inspección. 
  • Solicitar reparaciones en función de las conclusiones del informe.
  • Renegociar el precio o solicitar una concesión financiera para financiar las reparaciones.

Si la condición de la propiedad no es satisfactoria para el comprador y no se logra una negociación favorable con el vendedor para resolver la contingencia, el comprador puede rescindir el contrato de compra. 

2. Contingencia de financiamiento

En el caso de los compradores que necesitan un préstamo hipotecario para completar la compra, el contrato de compra debe contener una contingencia de financiamiento que indique que el comprador tiene el derecho de cancelar el contrato si no puede obtener el financiamiento satisfactorio.

Esta es una de las razones por las que los vendedores de viviendas dan prioridad a las ofertas presentadas por compradores preaprobados. Las finanzas de los compradores preaprobados han sido revisadas por un prestamista para determinar si califican para un préstamo, así como la cantidad que pueden solicitar prestada. Vender a un comprador preaprobado reduce las probabilidades de encontrar un problema con la contingencia de financiamiento. 

Algunos prestamistas también ofrecen un proceso de precalificación, el cual es un proceso de preaprobación optimizado que no afecta su puntaje de crédito porque no requiere una consulta exhaustiva de su historial crediticio. 

3. Contingencia de tasación

Una tasación es una valuación del valor de una propiedad, según el criterio de un tasador inmobiliario autorizado. Con la contingencia de tasación, el comprador tiene la opción de negociar una reducción al precio o abandonar la negociación si el valor de la tasación de la vivienda es inferior al precio de venta acordado. 

Es posible que se exija que los compradores que utilizan el financiamiento hipotecario para la compra incluyan una contingencia de tasación en el contrato de compra, debido a que normalmente el prestamista no puede financiar un préstamo en el que el comprador pagará a sabiendas una cantidad superior al valor de la propiedad. Sin embargo, si el comprador está dispuesto a cubrir con fondos propios la diferencia entre el valor de la tasación y el precio de compra (el faltante de la tasación), puede continuar con la negociación manteniendo el precio de compra acordado. 

4. Contingencia de venta de la vivienda actual

Algunos compradores condicionan su compra a la venta previa de su vivienda actual. Si no pueden vender su vivienda actual a tiempo, su negociación podría no materializarse.

El propósito principal de una contingencia de venta de la vivienda actual es asegurar que los compradores cuenten con los recursos de la venta de su vivienda actual para financiar el pago inicial y los costos de cierre de la nueva vivienda. Sin embargo, los vendedores son precavidos con este tipo de contingencia, por lo que, en un mercado competitivo, tal vez rechacen las ofertas que incluyen una contingencia de venta de la vivienda actual. A los compradores a quienes les preocupa que los problemas de flujo de caja programen la venta de su vivienda actual tal vez les convenga considerar alternativas de financiamiento como los préstamos puente o el financiamiento con garantía hipotecaria.

5. Contingencia de titularidad

Una contingencia de titularidad requiere que la propiedad tenga un informe de título sin defectos antes de continuar con la negociación. Un informe de título sin defectos significa que no existen disputas de titularidad o reclamos conocidos sobre la propiedad. Cualquier imperfección del título se tendrá que abordar antes del cierre. 

6. Contingencia de seguro

Es posible que los compradores exijan la confirmación de que pueden obtener el seguro para propietarios de vivienda, en particular si la propiedad será hipotecada. Es posible que se requieran pólizas adicionales debido a los mayores riesgos que se presentan en determinadas zonas. Por ejemplo, es posible que los compradores necesiten un seguro contra inundaciones si la propiedad está ubicada en una zona inundable.[2] Si el comprador no puede obtener la cobertura de seguro requerida, es posible que la venta no se materialice.

7. Contingencia de asociación de propietarios de vivienda (HOA)

En el caso de viviendas dentro de una comunidad gobernada por una asociación de propietarios, los compradores pueden incluir una contingencia de HOA. Esta contingencia permite que el comprador revise los convenios, condiciones y restricciones (CCR) de la HOA y cancele la negociación si considera que las reglamentaciones de la HOA son inaceptables.

Sujeto a contrato vs pendiente

Pendiente significa que se han satisfecho todas las contingencias y ambas partes van a proceder con la transacción. 

Una negociación pendiente aún no ha finalizado, pero es muy poco probable que no se materialice una vez que se hayan resuelto las contingencias.

¿Puede presentar una oferta para una casa que está sujeta a contrato?

Según algunas estimaciones, alrededor del 6 % de los contratos de compra se cancelan antes de llegar al cierre.[3] Por lo tanto, es posible que los vendedores estén dispuestos a contemplar ofertas de respaldo. 

Si decide presentar una oferta para una casa que está sujeta a contrato, es importante que comprenda que:

  • La probabilidad de que se rescinda el contrato actual es baja.
  • Si se rescinde el contrato actual, debe llevar a cabo una diligencia debida exhaustiva para asegurarse de que la rescisión no haya sido causada por un defecto en la propiedad. 
  • Lo mejor es explorar otras opciones a fin de evitar la pérdida de una oportunidad mientras espera a ver si esta negociación continúa.

La conclusión es que:

Aunque la mayoría de las viviendas sujetas a contrato llegan al cierre, algunos contratos de compra se cancelan debido a una contingencia que no es posible satisfacer. 

Si se interesa en una vivienda que ya está bajo contrato, consulte si el vendedor está dispuesto a considerar ofertas de respaldo. Al presentar una oferta de respaldo, usted podría ser el siguiente en la lista en caso de que el contrato actual no se concrete por alguna razón. 

La mejor manera de prepararse para presentar una oferta es obtener una preaprobación para un préstamo hipotecario antes de iniciar su búsqueda de vivienda. La preaprobación puede informar su presupuesto y reforzar su oferta de compra al asegurar al vendedor que es probable que usted califique para el financiamiento necesario para cerrar la negociación.