¿Qué es un Contrato de compra de bienes raíces?
¿Piensa comprar o vender una vivienda? De ser así, lo más probable es que, en el futuro, necesitará un contrato de compra de bienes raíces.
También conocidos como contratos de ventas de bienes raíces, contratos de compra de vivienda, o contratos de compra de bienes raíces. Los contratos de compra se utilizan solo cuando la propiedad se transfiere entre el vendedor y el comprador. Por lo que la mayoría de las personas no se encuentran con frecuencia frente a este tipo de contratos. Y esta falta de exposición regular deja a muchos compradores y vendedores de viviendas con preguntas sobre los contratos de compra de bienes raíces, tales como:
- ¿Cuál es el contenido de este contrato?
- ¿Se requiere un contrato de compra?
- ¿Es posible cancelar el contrato después que este se haya firmado?
Este artículo responderá a todas esas preguntas y muchas más.
¿Qué es un Contrato de compra?
Un Contrato de compra de bienes raíces es un contrato legalmente vinculante que rige la transferencia de la propiedad del vendedor al comprador. El mismo establece los términos de la compra, tales como el precio, pago inicial y la fecha de cierre propuesta, de manera que todas las partes tengan claros estos importantes aspectos.
El propósito de los contratos de compra es asegurar que tanto el comprador como el vendedor comprenden y aprueban los términos del trato. Esto puede reducir el riesgo de disputas costosas a medida que el trato avanza hacia el momento del cierre.
Los contratos de compra comienzan como ofertas. Si desea comprar una vivienda, usted hace una oferta al vendedor, en la que documenta los términos de su propuesta. El vendedor puede aceptar o declinar su oferta, o realizar una contraoferta en la que propone cambios a la oferta original hecha por usted. Cuando ambas partes llegan a un acuerdo en los términos, la oferta además de cualquier otra contraoferta se convierten en el contrato de compra firmado.
¿Son los Contratos de compra lo mismo que “Acuerdos”?
En bienes raíces, un contrato de compra es lo mismo que un acuerdo de compra. Cuando ambas partes han firmado el contrato de compra, la propiedad está bajo contrato, lo que quiere decir que ambas partes han acordado los términos de la venta.
¿Cuál es el contenido del contrato?
Por lo general, los contratos de compra contienen la siguiente información:
- Partes en el contrato. Debe incluir los nombres completos de los compradores y vendedores, junto con la información de contacto de los mismos.
- Identificación de la propiedad en cuestión. Esto puede incluir una dirección postal y una descripción legal.
- Detalles sobre instalaciones y equipos electrodomésticos. El contrato debe establecer claramente cuáles equipos electrodomésticos, artefactos de iluminación y otros elementos montados en las paredes se incluirán y excluirán de la venta.
- El precio de compra. Además de documentar el acuerdo sobre el precio, el contrato debe también establecer cualesquiera depósitos u otros costos asociados con la compra.
- El monto de la fianza requerida por adelantado. La fianza es un depósito de seguridad que proporciona a los vendedores algo de seguridad sobre las intenciones del comprador de completar la compra.
- Información sobre el financiamiento del comprador. Esta sección debe mostrar si el comprador tiene la intención de pagar en efectivo, obtener un préstamo hipotecario, o utilizar financiamiento alternativo (como asumir la hipoteca del vendedor).
- El cronograma propuesto. Esta sección establece todos los plazos límites aplicables, tales como fechas en que se completarán la inspección y tasación. También indica la fecha de cierre propuesta, que es la fecha en que la propiedad pasa del vendedor al comprador de manera oficial.
- Declaraciones, garantías y divulgaciones. Se espera que el vendedor revele el estado conocido de la propiedad a través de estas declaraciones.
- Notas sobre el seguro del título y los impuestos sobre la propiedad. La cláusula sobre el seguro del título debe establecer qué parte es responsable del pago del seguro. Y la cláusula del impuesto sobre la propiedad debe revelar los impuestos estimados sobre la propiedad, así como la cantidad que cada parte es responsable de pagar sobre la base de sus períodos de ocupación durante el año fiscal.
- Firmas de todas las partes. Los compradores, vendedores y sus agentes de bienes raíces, según corresponda, deben firmar el contrato de compra.
- Una lista de contingencias. Esta es una lista de condiciones que deben cumplirse antes de que pueda cerrarse la venta. La sección siguiente cubrirá con más detalle las contingencias.
¿Qué son las Contingencias del contrato de compra?
Las contingencias en el contrato de compra deben cumplirse antes de que pueda cerrarse el trato. El contrato de compra establece las contingencias y plazos límites para cada una de las contingencias, para garantizar que el trato se mantenga dentro del cronograma para la fecha de cierre indicada en el contrato.
Las contingencias ofrecen cierta protección para el comprador. Si una de las contingencias no se puede cumplir, el comprador podría dar por terminado el contrato de compra sin sufrir penalidad alguna. Esto podría significar que la fianza en depósito se devolvería al comprador si el trato no se puede cerrar debido al incumplimiento de una contingencia. Dicho esto, el comprador es responsable de confirmar que las contingencias se han cumplido sobre la base del cronograma establecido en el contrato de compra. Si, por ejemplo, el comprador no hace que la propiedad sea inspeccionada antes de la fecha límite para la inspección, puede que renuncie a sus derechos en virtud de la contingencia de inspección.
Ejemplos comunes de contingencias incluyen:
- Contingencia de tasación. El comprador, o su prestamista, pueden disponer que un tasador autorizado determine el valor de mercado justo de la propiedad. Si la tasación de la propiedad resulta inferior al precio de la oferta, el comprador puede dar por terminado el trato.
- Contingencia de financiamiento. El comprador debe obtener un préstamo antes de que la propiedad pueda transferirse. Si no puede obtener financiamiento, el comprador no puede completar la compra.[1]
- Contingencia de inspección. El comprador puede disponer que un inspector autorizado evalúe el estado de la propiedad. Si el estado de la propiedad no es el esperado, el comprador puede dar por terminado el trato.[1]
¿Pueden el comprador o el vendedor dar por terminado el contrato?
Las contingencias en el contrato de compra establecen las opciones que pueden dar lugar a la terminación del contrato sin sufrir penalidad alguna. Por ejemplo, si está en el proceso de comprar una vivienda con una contingencia de inspección en el contrato de compra, y el reporte de inspección contiene muchos problemas que serían difíciles o caros de reparar, usted podría dar por terminado el contrato sin sufrir penalidad alguna.[1]
Un punto importante: Si no declara las contingencias en el cronograma establecido en el contrato de compra, puede que renuncie a sus derechos en virtud de la cláusula de contingencias. Si, por ejemplo, no programa la inspección de la vivienda en el plazo de tiempo establecido y pasa la fecha límite para la contingencia de inspección, usted podría perder la capacidad de cancelar el contrato sin sufrir penalidad alguna sobre la base de un mal resultado de la inspección.
Pasos que se deben dar antes de firmar el Contrato de compra
Estos son los tres pasos que se deben dar antes de firmar un contrato de compra:
- Considere sus opciones cuidadosamente. Con tantos términos negociables en un contrato de compra de bienes raíces, puede que tenga alguna flexibilidad a la hora de crear un trato que funcione para ambas partes.
- Lea el contrato en su totalidad. Confirme que la información que contiene el contrato representa correctamente sus intenciones.
- Haga que un profesional revise el contrato. Si cuenta con un agente de bienes raíces que lo representa, su agente puede revisar el contrato y responder cualquier pregunta que usted tenga. Si no cuenta con un agente, puede considerar la posibilidad de contratar a un abogado para que revise el documento antes de firmarlo.
¿Cuáles son los pasos siguientes después de firmar el contrato?
Este es un resumen de los pasos a completar después de firmar el contrato de compra:
- El comprador hace una transferencia electrónica de la fianza en depósito a la cuenta acordada, la que por lo general es una cuenta de depósito en garantía neutral.
- El comprador establece el calendario para que los inspectores evalúen el estado de la propiedad.
- El comprador finaliza de inmediato su solicitud de préstamo hipotecario. Esto proporciona al prestamista el tiempo necesario para llevar a cabo el proceso de suscripción y preparar los documentos del préstamo.
- El prestamista del comprador escoge un tasador para que evalúe el valor de la propiedad.
- El vendedor inicia la verificación del título. La verificación del título determina si alguna parte tiene una reclamación contra la propiedad, lo que se conoce como título nuboso.[2] La nubosidad puede ser ocasionada por circunstancias diversas, tales como divorcios en los que el cónyuge que cedió la propiedad no liberó apropiadamente su reclamación, propietarios registrados que fallecieron o impuestos sobre la propiedad no pagados que dieron lugar a un gravamen fiscal contra la propiedad.
- Ambas partes comienzan a empacar y prepararse para sus mudanzas.
Preguntas frecuentes sobre el Contrato de compra
Estas son otras preguntas frecuentes sobre el contrato de compra.
¿Quién redacta el Contrato de compra?
Supongamos que se utilizan agentes de bienes raíces para facilitar la venta, el agente de bienes raíces del comprador completa el primer borrador del contrato de compra rellenando un formulario local de oferta de compra estándar de la industria. Si el vendedor desea realizar una contraoferta, su agente puede completar un formulario de contraoferta. La oferta original más cualquier contraoferta forman el contrato de compra.
Si no se utilizan los agentes de bienes raíces, puede que sea conveniente utilizar un abogado que se especialice en bienes raíces para que redacte el contrato.
¿Se incluyen las Contingencias en el Contrato de compra?
Sí. Los contratos de compra de bienes raíces bien redactados incluyen una lista de contingencias que se deben cumplir para que proceda el trato y un cronograma de plazos límites para las contingencias, de manera que el trato avance hacia la fecha de cierre propuesta.
¿Es necesario un Contrato de compra?
Para que sea vinculante la transferencia de la propiedad debe documentarse por escrito. Por lo que resulta necesario un contrato de compra si está comprando o vendiendo una propiedad.
La conclusión es que:
Un contrato de compra de bienes raíces es un documento necesario que se utiliza para clarificar los términos de la transferencia de la propiedad del vendedor al comprador. Como sucede con cualquier contrato, antes de firmarlo resulta importante leer y comprender sus contenidos. Si tiene preguntas sobre su contrato de compra de bienes raíces o desea realizar una oferta sobre una vivienda, contacte a un agente de bienes raíces licenciado en su área para que le oriente.
