Las cuentas de depósito en garantía (escrow) se utilizan con frecuencia en bienes raíces para múltiples propósitos. El primer tipo de cuenta de depósito en garantía (escrow) que el comprador de vivienda puede encontrar es la cuenta de depósito en garantía con depósito de fianza de compra (también llamado depósito en garantía con fianza de buena fe). Cuando una oferta sobre la compra de una vivienda es aceptada por el vendedor, usualmente se espera que el comprador deposite una fianza de alrededor del uno o el dos por ciento del precio de compra (el monto varía de acuerdo con el mercado)[1]. Este depósito da seguridad al vendedor de que el comprador asume con seriedad la compra de la vivienda. Los fondos se retienen en la cuenta de depósito en garantía (escrow) hasta que el trato se cierra o se da por terminado.

El segundo tipo de cuenta de depósito en garantía (escrow) es un depósito en garantía hipotecario, destinado a los propietarios de vivienda que cuentan con un préstamo hipotecario. Los prestamistas pueden exigir que el pago mensual de la hipoteca del propietario de la vivienda incluya el costo estimado de los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro del propietario de la vivienda[2]. Estos fondos se retienen en una cuenta de depósito en garantía hipotecaria (a la que en ocasiones se le llama cuenta de depósito en reserva) hasta que venzan las facturas de impuestos y las primas de seguro. En ese momento, las facturas se pagarán con el saldo del depósito en garantía (escrow).

Ya sea que se trate de un depósito en garantía con fianza de compra en depósito o de un depósito en garantía hipotecario, la finalidad de la cuenta de depósito en garantía (escrow) es la de asegurar que los fondos estén disponibles para distribuirse a las partes que corresponda según se estipula en el contrato firmado.

¿Cómo funciona un depósito en garantía (escrow)?

El depósito en garantía (escrow) funciona a partir de una parte designada que retiene los fondos y los distribuye a la parte o a las partes que corresponda en el momento establecido en el contrato que rige.

Cómo funciona un depósito en garantía con fianza de compra en depósito (en un Contrato de compra)

Una cuenta de depósito en garantía con fianza de compra en depósito se rige por el contrato de compra de una vivienda. Los contratos de compra establecen los términos acordados para la transferencia de una propiedad, que incluyen:

  • El precio de compra,
  • El monto de la fianza de compra en depósito,
  • Y los medios para dar por terminado el contrato.

En los contratos de compra se instruye al funcionario a cargo del depósito en garantía (escrow) sobre cómo distribuir los fondos en base al cumplimiento de determinados términos del contrato. Por ejemplo, si el comprador no puede obtener la financiación del préstamo hipotecario y se ve forzado a cancelar el contrato dentro del período de tiempo previsto, el contrato puede estipular que se le reembolse el depósito al comprador. O si el comprador da por terminado el trato sin causa justificada, el contrato puede estipular que el depósito se le entregue a los vendedores como compensación por el tiempo que su vivienda estuvo fuera del mercado. El contrato también establece quién debe recibir el depósito si la compra culmina según lo previsto.

Una vez distribuidos los fondos, se cierra la cuenta de depósito en garantía (escrow).

Cómo funciona el depósito en garantía hipotecario (en una cuenta de préstamo)

Una cuenta de depósito en garantía hipotecario se rige por el contrato de préstamo. Algunos prestamistas requieren que los prestatarios incluyan una cantidad para los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietarios de vivienda, además del capital y el interés calculado en el pago mensual de su hipoteca. Este arreglo en el depósito en garantía (escrow) permite a los prestamistas garantizar que los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro se pagan puntualmente, lo cual protege su interés financiero sobre la propiedad.

El prestamista o un proveedor de servicios de préstamo hace una estimación de los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro (sobre la base de las tasas establecidas por las autoridades fiscales y las compañías de seguro) para el año siguiente y divide esa estimación por 12 para obtener el monto del pago mensual[3]. Cada mes, el propietario de la vivienda paga ese monto en su estado de cuenta de la hipoteca y los montos calculados para los impuestos y el seguro se retienen en una cuenta de depósito en garantía. Cuando las facturas de las primas del seguro y de los impuestos vencen, las facturas se pagan con el saldo de la cuenta de depósito en garantía (escrow).

Este proceso se repite anualmente para tener en cuenta los cambios en los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro. Es posible que los prestatarios reciban un reembolso de su cuenta de depósito en garantía (escrow) si los gastos reales son menores que los montos estimados.

Esta cuenta de depósito en garantía hipotecario se mantiene abierta durante todo el plazo de duración del préstamo o hasta que el prestamista y el prestatario acuerden cerrar la cuenta de depósito en garantía (escrow) y que el prestatario pague los gastos directamente.

¿Quién administra la cuenta de depósito en garantía (escrow)?

Las cuentas de depósito en garantía con fianza en depósito las administra un tercero seleccionado de común acuerdo entre el comprador y el vendedor. Este puede ser un funcionario de depósito en garantía (escrow), abogado, una compañía de corretaje de bienes raíces o de títulos de propiedad[4]. Las cuentas de depósito en garantía hipotecario las administra el prestamista o un proveedor de servicio de préstamo hipotecario[5].

Ventajas y desventajas del depósito en garantía (escrow)

Las ventajas y desventajas de un depósito en garantía con fianza en depósito para compradores y vendedores son:

  • Ventajas: Tanto el comprador como el vendedor tienen la garantía de que los fondos se distribuirán según lo que establece el contrato.
  • Desventajas: Puede existir un pequeño cargo por el servicio del depósito en garantía (escrow).

Las ventajas y desventajas de un depósito en garantía hipotecario para los propietarios de vivienda son:

  • Ventajas: La responsabilidad por realizar los pagos de los impuestos y del seguro a tiempo recae en el administrador de la cuenta de depósito en garantía (escrow). Si el pago se retrasa, la responsabilidad del pago de cualquier cargo o penalidad recae en el administrador de la cuenta de depósito en garantía (escrow).
  • Ventajas: Al realizar pagos mensuales a la cuenta de depósito en garantía (escrow), los propietarios de vivienda tienen la seguridad de que los fondos estarán disponibles cuando venzan las facturas. Ello protege a los propietarios de vivienda de las graves consecuencias de no realizar estos pagos importantes, incluyendo un lapso en la cobertura del seguro y una posible ejecución hipotecaria fiscal[6].
  • Ventajas: En lugar de recibir una factura grande cada 6 o 12 meses por sus impuestos y/o primas del seguro, estos gastos se dividen en cuotas mensuales que muchos propietarios de vivienda consideran más razonables.
  • Ventajas: Algunos prestamistas pueden ofrecer una pequeña reducción en la tasa hipotecaria para los prestatarios que escojan utilizar una cuenta de depósito en garantía (escrow)[7].
  • Desventajas: El pago mensual a las cuentas de depósito en garantía (escrow) significa que el propietario de vivienda inmoviliza los fondos antes de que venzan las facturas. Si las estimaciones son mayores que los gastos reales, inmovilizará más fondos que los que son estrictamente necesarios. Esto puede representar una desventaja si el propietario de vivienda tiene otros planes más inmediatos para esos fondos.
  • Desventajas: Es posible que los propietarios de viviendano traten de encontrar mejores ofertas en seguro o realizar una apelación sobre sus facturas de impuestos si un tercero realiza los pagos en su nombre.
  • Desventajas: Puede que los compradores de vivienda tengan que pagar más durante el cierre para asegurar que la cuenta de depósito en garantía hipotecario cuente con los fondos suficientes para cubrir la primera factura de impuestos y la prima del seguro.

Conclusiones sobre las cuentas de depósito en garantía (escrow)

Las cuentas de depósito en garantía hipotecario pueden ser una herramienta útil para retener y distribuir fondos de manera segura de acuerdo con lo estipulado en el contrato firmado. Las cuentas de depósito en garantía con fianza en depósito ofrecen la tranquilidad tanto a compradores como a vendedores de que el depósito en garantía con fianza de buena fe se mantiene de forma segura y que se paga a la parte que corresponde según se instruye en el contrato de compra. Las cuentas de depósito en garantía hipotecario protegen a los propietarios de vivienda al garantizar que los fondos están disponibles para pagar los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro al vencimiento de esas facturas. Además transfieren al administrador de la cuenta de depósito en garantía (escrow) la responsabilidad de recordar el pago de las facturas de impuestos y del seguro del propietario de la vivienda.

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