• Las opciones de hipoteca como los préstamos del VA y del USDA ofrecen una opción de pago inicial del 0 % para los compradores que reúnen los requisitos.
  • Los préstamos del VA están reservados para miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges. Los préstamos del USDA están reservados para compradores con ingresos bajos a moderados en zonas rurales.
  • Quienes no califican para una hipoteca sin pago inicial aún pueden ser elegibles para un pago inicial bajo con un préstamo convencional o un préstamo del FHA. La asistencia para el pago inicial también puede estar disponible para estos prestatarios.

Ahorrar dinero suficiente para un pago inicial es uno de los obstáculos más grandes para comprar una vivienda. Si bien ya no es necesario hacer un pago inicial del 20 %, ahorrar para un pago inicial incluso del 5 al 10 % puede ser difícil, especialmente si es un comprador de primera vivienda.

Es posible que haya oído acerca de los préstamos para vivienda sin pago inicial. Pero, ¿es realmente posible comprar una vivienda sin contar con dinero para el pago inicial?

Esta artículo responderá a esa pregunta complicada. Aprenderá cómo funcionan las hipotecas con pago inicial del 0 %, las ventajas y desventajas de comprar una vivienda sin tener dinero para el pago inicial y lo que necesita para calificar para un préstamo hipotecario sin pago inicial.

¿Puede comprar una vivienda sin hacer un pago inicial?

Hay opciones para comprar una vivienda sin hacer un pago inicial.[1] Sin embargo, estas opciones no están disponibles para todos los compradores de vivienda. Y tampoco se aplican a todas las propiedades.

Antes de explorar estas opciones de hipoteca sin pago inicial, es importante tener en cuenta que incluso las compras de vivienda que no requieren un pago inicial tienen costos iniciales. Independientemente del pago inicial, los compradores de vivienda son responsables de ciertos costos de cierre. Dichos costos incluyen gastos como las comisiones de apertura del préstamo, los impuestos sobre la propiedad prepagados, las primas de seguro, así como los cargos por investigación del título. Los costos de cierre varían según el mercado, pero normalmente son de entre el 2 % y el 6 % del precio de compra.

Opciones de hipoteca sin pago inicial

Si está buscando un préstamo para vivienda sin pago inicial, tiene dos opciones: Los préstamos del VA y los préstamos del USDA.

Préstamos de VA

Los préstamos del VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. y solo están disponibles para miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges.[2] Para solicitar un préstamo del VA sin pago inicial, se necesita un certificado de elegibilidad (COE) de la división del servicio militar:[3]

  • Fuerza Aérea
  • Ejército
  • Guardia Costera
  • Cuerpo de la Marina
  • Marina
  • Fuerza Espacial
  • Guardia Nacional
  • Reservistas

Los préstamos del VA solo se pueden utilizar para comprar una residencia primaria. No se pueden utilizar para comprar casas vacacionales, segundas viviendas o propiedades de inversión. Sin embargo, los compradores pueden comprar inmuebles multifamiliares pequeñas con hasta cuatro unidades usando los fondos del VA, siempre que una de las unidades sea la residencia primaria del propietario. Esto brinda una oportunidad única de invertir en bienes raíces para quienes desean generar ingresos por alquileres.[4]

Más información sobre préstamos del VA.

Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA son un tipo de préstamos especializados. Con el respaldo del Departamento de Agricultura de los EE. UU. (u ofrecidos directamente por el USDA, en algunos casos) estos préstamos están diseñados para que ser propietario de una vivienda sea más accesible en las comunidades rurales.[5]

Los préstamos del USDA están reservados para compradores con ingresos bajos a moderados que buscan viviendas en zonas rurales elegibles.[6] “Ingresos moderados” significa que los ingresos familiares no pueden superar el 115 % de los ingresos familiares promedio de la zona.[7] Las ciudades con una población inferior a los 35,000 residentes que no formen parte de una zona metropolitana más amplia pueden calificar como zonas rurales elegibles.[5]

Los préstamos del USDA solo se pueden utilizar para comprar una residencia primaria. No se pueden utilizar para comprar casas vacacionales, segundas viviendas o propiedades que generen ingresos.[7]

Más información sobre los préstamos del USDA.

Alternativas de pago inicial bajo

Si no puede calificar para una hipoteca sin pago inicial a través de los préstamos del VA o del USDA, todavía puede obtener una hipoteca con un pago inicial bajo a través de un préstamo convencional o de la FHA.

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales son hipotecas que no están respaldadas por el gobierno. Este es el más común de los diferentes tipos de préstamos hipotecarios.

Los compradores con buena calificación podrían pagar tan poco como el 3 % de pago inicial con un préstamo convencional.[8]

Obtenga más información sobre los préstamos hipotecarios convencionales.

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda y funcionan como una alternativa para muchos compradores de vivienda que no pueden calificar para un préstamo convencional.[9]

Los compradores con buena calificación podrían pagar tan poco como el 3.5 % de pago inicial con un préstamo de la FHA.[10]

Obtenga más información sobre los préstamos de la FHA.

Programas de asistencia para el pago inicial

Si está preocupado por ahorrar el dinero suficiente para hacer un pago inicial, considere el programa de asistencia para el pago inicial (DPA), que podría reducir el requisito del pago inicial.

Los programas DPA tienen múltiples formas, incluidas las segundas hipotecas condonables, las segundas hipotecas con pagos diferidos y las subvenciones.[11]

Obtenga más información sobre la asistencia para el pago inicial.

Ventajas y desventajas de comprar una vivienda sin pago inicial

Antes de tomar la decisión de iniciar el proceso de una hipoteca sin pago inicial, considere las siguientes ventajas y desventajas.

Beneficios de no tener un pago inicial

  • Mayor accesibilidad para ser propietario de una vivienda. Los préstamos para vivienda sin pago inicial ofrecen una opción para quienes no tienen fondos para un pago inicial para comprar una vivienda.
  • Conservación de ahorros. Al no tener que hacer un pago inicial, los compradores pueden conservar sus ahorros para darles otro uso, como mejoras de la vivienda, emergencias u otras inversiones.

Posibles desventajas y riesgos de no tener un pago inicial

  • Pagos mensuales más altos. Sin un pago inicial, el saldo de la hipoteca es más alto, lo que hace que los pagos mensuales sean más elevados.
  • Costos de interés más altos. Debido que el saldo de la hipoteca es más alto sin un pago inicial, pagará interés sobre un monto de préstamo mayor, lo que significa que deberá pagar más dinero para gastos por intereses durante la vigencia del préstamo.
  • Gasto por seguro hipotecario. Las hipotecas con un pago inicial menor del 20 % normalmente requieren una forma de seguro hipotecario. Para los préstamos del VA, esto está cubierto por el cargo de fondos del VA, que tiene un costo del 1 % al 3.3 % del monto del préstamo, dependiendo de una variedad de factores.[12] Para préstamos garantizados por el USDA, el seguro hipotecario está cubierto por el cargo de garantía del préstamo, que tiene un costo del 1 % del monto del préstamo por adelantado más 0.35 % del saldo del préstamo anualmente.[13]
  • Riesgo de capital negativo. Si los precios de las viviendas bajan, es posible que adeude más de lo que vale la vivienda, especialmente porque comenzó sin capital.

Cómo calificar para una hipoteca sin pago inicial

Hay múltiples requisitos de elegibilidad para los préstamos de vivienda sin pago inicial.

Requisitos específicos del programa

Cada programa de préstamo sin pago inicial tiene su propio criterio de elegibilidad.

Para calificar para un préstamo del VA, los prestatarios deben cumplir los siguientes requisitos:[2]

  • Tener un certificado de elegibilidad (COE) activo
  • Presentar una tasación del VA para confirmar que la propiedad cumple con los requisitos mínimos de propiedad (MPR) del VA

Para calificar para un préstamo del USDA, los prestatarios deben:[5]

  • Demostrar que no pueden calificar para una hipoteca convencional con un pago inicial del 20 %
  • Estar al corriente con cualquier otro préstamo federal (por ejemplo, los préstamos federales para estudiantes)
  • Demostrar ciudadanía o residencia legal
  • Elegir una propiedad ubicada en una zona rural elegible
  • Demostrar que la propiedad es modesta según los estándares locales
  • Confirmar que el estado de la vivienda cumple con los estándares del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. U.U.
  • No superar los límites de ingresos establecidos por el programa

Requisitos de ingresos y crédito

Los prestamistas hipotecarios pueden establecer mínimos para los ingresos y el puntaje de crédito, que pueden variar según el tipo de préstamo.

En cuanto a los ingresos, los prestamistas consideran la relación deuda-ingresos (DTI) del prestatario. Esta relación compara los ingresos mensuales del prestatario con sus gastos de deudas mensuales para asegurarse de que el prestatario pueda realizar los pagos de la hipoteca

Para el crédito, a los prestamistas en general les gusta ver un puntaje de crédito de cuando menos 620. Es posible que los puntajes de crédito más altos puedan calificar para términos favorables como ofertas de pago inicial y tasas de interés más bajas.

Historial laboral y estabilidad financiera

El historial laboral indica que un prestatario ha tenido trabajo estable durante cierto tiempo. Esto ofrece cierta garantía de que el prestatario tiene ingresos confiables con los que pagar la hipoteca en el futuro próximo.

Los activos también se pueden usar para demostrar estabilidad financiera. Por ejemplo, las cuentas de ahorros e inversión se pueden considerar de manera positiva en su elegibilidad para una hipoteca sin pago inicial.

La conclusión es que:

Las hipotecas sin pago inicial, como los préstamos del VA y del USDA, pueden hacer que convertirse en propietario de vivienda sea más accesible para los compradores con fondos limitados. No hacer un pago inicial implica mayores pagos mensuales de hipoteca, lo que puede terminar costándole más a largo plazo. Sin embargo, este es un sacrificio que vale la pena para muchas personas que no quieren esperar hasta que puedan ahorrar dinero para un pago inicial.

No todas las personas pueden calificar para un préstamo hipotecario sin pago inicial. Comuníquese con un oficial de préstamos hipotecarios (MLO) para discutir sus opciones de hipoteca y averiguar si puede comprar una vivienda sin un pago inicial.