Guía para compradores de vivienda por primera vez

Comprar su primera vivienda es emocionante, inspirador y un poco abrumador.

Ilustración de una casa con brújula direccional
Pasos antes de que comience
Cómo encontrar una casa
Cómo realizar una oferta
Cómo realizar el cierre de una vivienda
Preguntas frecuentes
Empezar

Guía para compradores de vivienda por primera vez

Si bien es emocionante buscar viviendas e imaginar cómo sería su vida diaria en ellas, el proceso de compra de vivienda puede parecer intimidante, en particular para los compradores por primera vez. 

Sin embargo, con esta guía para compradores de vivienda por primera vez, aprenderá lo que debe esperar del proceso de compra, lo que incluye:

  • Los beneficios disponibles para los compradores de vivienda por primera vez (como le explicaremos en la siguiente sección, usted podría calificar como comprador de su primera vivienda, incluso si técnicamente no se trata de la primera vez que ha sido dueño de una propiedad).
  • Los tres pasos que debe dar incluso antes de iniciar su búsqueda de vivienda.
  • Cómo encontrar la vivienda adecuada para usted.
  • Cómo realizar una oferta para una vivienda.
  • Cómo navegar el periodo del contrato y realizar el cierre exitoso de su vivienda.
  • Qué debe hacer una vez que se convierta en propietario de una vivienda.

También obtendrá respuestas rápidas a las cinco preguntas frecuentes más populares que hacen los compradores de vivienda. 

Marque esta página para volver a visitar esta Guía para compradores de vivienda por primera vez durante todo su proceso de compra.

¿A quién se considera comprador de vivienda por primera vez?

Podría sorprenderle al enterarse de que se le puede considerar que está realizando una compra por primera vez, incluso si anteriormente ha sido propietario de una casa.

Según el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), cualquier persona que cumpla con los siguientes criterios se considera un comprador de vivienda por primera vez:[1]

  • Una persona que no haya sido propietario de una residencia principal durante el periodo de tres años que termina en la fecha de compra del inmueble. Esto incluye un cónyuge (si cualquiera de los dos cumple con los criterios anteriores, se les considera compradores de vivienda por primera vez).
  • Un padre/madre soltero(a) que únicamente ha sido propietario(a) de forma conjunta con un cónyuge mientras estaban casados.
  • Una persona que se dedique al hogar y no tenga ingresos y únicamente haya sido propietaria de forma conjunta con un cónyuge (por ejemplo, un cónyuge que se dedica al hogar y se ha divorciado y nunca ha sido propietario por cuenta propia).
  • Una persona que únicamente haya sido propietaria de una residencia principal que no estuviese fijada a cimientos permanentes de conformidad con las regulaciones aplicables.
  • Una persona que únicamente haya sido dueña de una propiedad que no cumplía con las normativas de construcción estatales, locales u oficiales y cuyo cumplimiento no se puede lograr por una cantidad menor al costo de construcción de una estructura permanente.

Asistencia especial para compradores de vivienda por primera vez

Para hacer que sea más accesible ser propietario de una vivienda, los departamentos gubernamentales y los prestamistas hipotecarios han creado programas específicos para compradores de vivienda por primera vez, tales como:

  • Asistencia para el pago inicial por cuenta del prestamista. Es posible que los prestamistas individuales ofrezcan subvenciones o términos de préstamo especiales para los compradores de vivienda por primera vez. Haga un tiempo para revisar las opciones de préstamos especializados para conocer si su situación de compra de vivienda podría hacerle elegible para recibir términos de préstamo favorables o asistencia con los costos de cierre por parte de PNC Bank.
  • Subsidios de propiedad de vivienda para compradores de bajos ingresos.[2] Como parte del Programa de subsidios para la elección de vivienda (Housing Choice Voucher Program) del HUD, los compradores de bajos ingresos pueden solicitar subsidios de propiedad de vivienda para ayudarles a pagar los gastos de vivienda mensuales.
  • Programas estatales específicos de ayuda para el pago inicial (down payment assistance, DPA) para compradores de vivienda por primera vez.[3] Es posible que los gobiernos locales o estatales ofrezcan incentivos para compradores de vivienda por primera vez en un esfuerzo por atraer un mayor número de residentes a sus zonas. Puede visitar el sitio web del HUD para consultar la ayuda disponible en su estado para compradores de vivienda por primera vez. 
  • Opciones de préstamos hipotecarios favorables.[4] Muchos compradores de primera vivienda optan por una hipoteca respaldada por el gobierno, como un préstamo FHA (Administración Federal de la Vivienda, por sus siglas en inglés), un préstamo VA (Departamento de Asuntos de Veteranos, por sus siglas en inglés), (reservado únicamente para los miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges) o un préstamo USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, por sus siglas en inglés) (reservado para propiedades elegibles en zonas cuya densidad de población es más baja). Estos préstamos hipotecarios están garantizados por el gobierno de los Estados Unidos, lo que permite a los prestamistas ofrecer opciones con un pago inicial más bajo a los solicitantes elegibles. Para obtener más información sobre las opciones de préstamos hipotecarios, consulte nuestro artículo The 5 Main Types of Mortgage Loans (Los 5 tipos principales de préstamos hipotecarios).

Pasos que debe dar antes de empezar su búsqueda de vivienda

Para aprovechar al máximo su búsqueda de vivienda, hay algunas tareas que debe completar incluso antes de empezar a buscar su nueva vivienda. Invertir un poco más de tiempo por adelantado para prepararse para su búsqueda de vivienda puede ahorrarle una ansiedad y una frustración considerables. También puede acelerar el proceso y permitir que se mude antes a su nuevo hogar.

Entender su situación financiera es fundamental al momento de determinar su presupuesto para la nueva vivienda. Y si tiene planes de obtener un préstamo hipotecario para el financiamiento de la compra, su crédito y sus finanzas son incluso más importantes, ya que representan un factor significativo al momento de determinar los términos del préstamo que pueden ofrecer los prestamistas.

Esto es lo que debe saber sobre su crédito y sus finanzas antes de empezar su búsqueda de vivienda:

Su puntaje de crédito

Su puntaje de crédito es un registro de lo bien que usted ha manejado los pagos de sus deudas a través del tiempo.[5] Su puntaje es un factor para determinar si califica para un préstamo hipotecario y a qué tasa de interés. Su tasa de interés es importante porque afecta los pagos mensuales de su hipoteca (cuanto más alta sea la tasa, más alto será el monto del pago). Cuanto más alto sea su puntaje de crédito, mejor. 

Puede obtener una copia gratuita de su informe de crédito en AnnualCreditReport.com.[6] Comience con una revisión de la precisión de su informe de crédito. Un estudio realizado en 2013 por la Comisión Federal de Comercio (FTC, por sus siglas en inglés) identificó que hasta una de cada cinco personas tienen un error en su informe de crédito, y que alrededor del 5 % de los consumidores tienen un error que podría dar lugar a términos del préstamo menos favorables[7]. Si identifica un error, puede informarlo a la agencia de informes de crédito que reportó el error (las tres agencias de informes de crédito principales son Equifax, Experian y Transunion).

Si tiene dudas con respecto a su puntaje de crédito, póngase en contacto con un prestamista hipotecario local, quien podrá ayudarle a comprender si puede continuar con el proceso de compra de vivienda considerando su puntaje crediticio actual. 

Sus ingresos verificables

Sus ingresos son importantes en el proceso de compra de una vivienda, en particular si tiene planes de solicitar una hipoteca para realizar la compra. Los prestamistas prefieren que los ingresos sean estables. Tal vez deba presentar recibos de nómina recientes, formularios W2 o declaraciones de impuestos para confirmar sus ingresos. Es posible que su prestamista además se comunique son su empleador (si aplica) para confirmar el puesto que ocupa, así como su sueldo o salario.

Su relación de deuda a ingreso

Su relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) indica qué parte de sus ingresos actuales ya están asignados para cubrir los pagos de deudas actuales (como préstamos para vehículo, préstamos estudiantiles, préstamos médicos o deudas de tarjeta de crédito). Esta es una métrica importante para los prestamistas hipotecarios que desean asegurar que los prestatarios puedan permitirse realizar los pagos de su nueva hipoteca cómodamente además de cualquier otro pago de deudas.

Para calcular su DTI, divida los pagos de sus deudas mensuales totales entre su ingreso bruto (la cantidad que ganan antes de los impuestos que se deducen de su salario).

Su DTI es solo uno de los muchos factores que determinan si es elegible para un préstamo hipotecario, por lo que no existe un porcentaje absoluto que deba cumplir. Sin embargo, en términos generales, cuanto más bajo sea su DTI, mejor.

Ser preaprobado(a) para un préstamo hipotecario significa solicitar que un prestamista revise su crédito y sus finanzas para determinar el monto del préstamo para el que puede calificar.[8]

Completar este rápido proceso antes de empezar su búsqueda brinda varios beneficios para los compradores de vivienda por primera vez. Primero, su preaprobación puede ayudar a dirigir sus decisiones en cuanto al presupuesto. Imagine que se enamora perdidamente de una casa únicamente para darse cuenta que no puede obtener el préstamo necesario para comprarla. Saber la cantidad que puede solicitar en préstamo puede evitar que sufra este tipo de desilusión.

En segundo lugar, obtener una preaprobación puede hacer que su oferta sea más atractiva para los vendedores y quizás aumente las probabilidades de que su oferta sea aceptada. Esto se debe a que los vendedores quieren saber que usted puede calificar para el financiamiento necesario para cerrar el trato antes de aceptar poner la propiedad bajo contrato con usted, lo que en esencia saca la propiedad del mercado. 

Cómo obtener una preaprobación

Puede obtener una preaprobación para una hipoteca cómodamente en línea. Simplemente visite la solicitud de preaprobación en línea de PNC Bank. Deberá responder a algunas preguntas básicas sobre usted y cualquier coprestatario, comparar las opciones de préstamos disponibles y cargar sus documentos financieros. 

A continuación, un profesional de hipotecas revisa su solicitud para confirmar si califica para un préstamo hipotecario y, en caso afirmativo, cuál será la tasa de interés.

Obtener una preaprobación puede ayudarle a entender cuánto puede gastar (es decir, cuánto dinero está dispuesto a prestarle el banco para que realice su compra). Sin embargo, es importante determinar la cantidad que usted está dispuesto a gastar. 

Elaborar un presupuesto le ayudará a evaluar objetivamente sus ingresos y gastos para determinar cuánto quiere gastar. Puede utilizar Home Insight® Planner como plantilla para elaborar su presupuesto.

Tendrá que considerar dos tipos de gastos: gastos iniciales y gastos permanentes.[9] Estos son algunos consejos para decidir cuánto quiere gastar en cada categoría.

Gastos iniciales para compradores de vivienda por primera vez

Los gastos iniciales incluyen los siguientes:

  • Fianza: Esto sirve como depósito en garantía para demostrar a los vendedores que usted es un comprador serio que tiene la intención de completar la compra. La cantidad de la fianza varía, pero en muchos mercados, lo habitual es de 1 a 3 % del precio de compra. Suponiendo que el acuerdo continúe según lo previsto, dicha cantidad se puede aplicar a su pago inicial o a los costos de cierre (más detalles sobre esto a continuación).
  • Pago inicial: Este es el monto del precio de compra que usted pagará de su bolsillo. El monto necesario para un pago inicial depende de su situación financiera y de su tipo de préstamo hipotecario. Muchos compradores dan un pago inicial de entre el 3 y el 20 %, pero algunos tipos de préstamos ofrecen opciones con pago inicial del 0 % en determinadas circunstancias. Es importante que tenga en cuenta que posiblemente deba comprar un seguro hipotecario privado si su pago inicial es de menos del 20 %. Esta es una póliza de seguro que ayuda a proteger al prestamista ante el incumplimiento del prestatario; esta protección adicional es lo que permite que los prestamistas extiendan préstamos hipotecarios con un pago inicial de menos del 20 %.
  • Costos de cierre: Los costos de cierre cubren una amplia gama de cargos y gastos adicionales que son necesarios para facilitar la compra de la vivienda. Para los compradores, esto incluye gastos como los honorarios de tasación, cargos por emisión del préstamo e impuestos y seguro de la propiedad prorrateados. Estos costos pueden llegar a sumar entre el 3 % y el 5 % del precio de compra.

Si le preocupa cómo cubrirá estos gastos iniciales, podría considerar buscar un programa de ayuda para el pago inicial (DPA, por sus siglas en inglés). En dependencia de las condiciones del mercado de la vivienda actuales, es posible que también pueda negociar con los vendedores de la vivienda para que ellos paguen una parte de sus costos de cierre usando una parte de las ganancias de la venta. 

Gastos continuos para propietarios de vivienda

Los gastos permanentes para propietarios de vivienda incluyen:

  • Pagos mensuales de la hipoteca: Los pagos mensuales de la hipoteca normalmente incluyen cuatro componentes que en su conjunto se conocen como PITI (Principal, Interés, Impuestos y Seguro, por sus siglas en inglés):[10].
    • Principal: La cantidad del préstamo original que se debe reembolsar.
    • Interés: El costo de solicitar dinero prestado.
    • Impuestos: Los impuestos sobre la propiedad que se deben pagar al recaudador de impuestos local.
    • Seguro: Las primas del seguro de vivienda además de cualquier prima de seguro hipotecario, si su préstamo requiere un seguro hipotecario.
  • Mantenimiento: Los gastos de mantenimiento mensual previstos, como la jardinería y los suministros de limpieza. 
  • Reservas de mantenimiento: Una cantidad que se reserva cada mes para que tenga fondos disponibles para cubrir la reparación o el reemplazo de artículos como el sistema de calefacción, el aire acondicionado o el techo cuando sea necesario. 

Podría elegir uno de estos modelos de hipoteca asequible que se utilizan comúnmente para decidir qué cantidad de sus ingresos mensuales se puede permitir gastar en sus pagos hipotecarios y gastos de mantenimiento.

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Utilice nuestra calculadora de asequibilidad para ayudarle a obtener un estimado general de la vivienda que puede permitirse pagar.

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Cómo encontrar la vivienda adecuada para usted

Estos son algunos consejos rápidos para ayudarle a encontrar la primera vivienda adecuada. 

  • Consiga que lo represente un profesional al inicio del proceso. Los agentes de bienes raíces no solo le muestran propiedades y le ayudan con los trámites. También pueden estar atentos al mercado para posiblemente avisarle sobre nuevas propiedades que cumplan sus criterios. Usted también agradecerá la experiencia de su agente más adelante durante el proceso en la medida que negocie los términos y resuelva lo referente al periodo del contrato (más detalles sobre esto a continuación). En muchos mercados, el vendedor paga los honorarios del agente de bienes raíces, por lo que podría contratar a un agente de bienes raíces que lo represente sin cargo alguno para usted. Comuníquese con su funcionario de préstamos hipotecarios de PNC Bank para obtener una recomendación de un agente de bienes raíces debidamente calificado.
  • Clarifique sus necesidades vs. sus deseos. Haga una lista de las cosas que son imprescindibles para usted. Y luego haga una lista de las cosas que le gustaría tener en caso de ser posible. Esto puede ayudar a mantenerlo enfocado en las propiedades que podrían ser adecuadas para usted. Recuerde, no es necesario que encuentre una vivienda perfecta. Simplemente tiene que encontrar un lugar que sea adecuado para usted y le permita ser dueño de un inmueble para que pueda empezar a generar capital. 
  • Elija la ubicación con cuidado. Puede cambiar muchas cosas de una propiedad, pero no la ubicación. La ubicación marca una gran diferencia en el posible valor futuro de su vivienda, por lo que debe tomar una decisión inteligente. 
Pruebe el planificador Home Insight
Genere escenarios de compra de vivienda

Cómo realizar una oferta para una vivienda

Una vez que encuentre la vivienda adecuada, tiene la oportunidad de realizar una oferta. La oferta describe el precio que usted está dispuesto a pagar, así como los términos según los cuales está dispuesto a comprar el inmueble. Su agente de bienes raíces puede ayudarle a elaborar una oferta que refleje sus términos deseados. 

Cuando trabaje con su agente en la oferta, debe prestar particular atención a las contingencias. Las contingencias son las condiciones que se deben cumplir antes de que sea posible cerrar el trato. Por ejemplo, podría haber una contingencia de inspección de la vivienda que le permita retirarse del trato (y posiblemente recuperar su depósito de fianza) si mediante la inspección de la vivienda se descubre que hay problemas que son muy graves para usted.[11] Tome nota de las fechas límite de las contingencias, ya que el hecho de no cumplir tales fechas límites podría dar lugar a la pérdida por incumplimiento del depósito de fianza. 

Cuando realice una oferta, el vendedor puede abordarla de una de tres maneras:

  1. Aceptarla: Si el vendedor acepta su oferta, ¡felicidades! La casa está “bajo un contrato” y usted se encuentra un gran paso más cerca de convertirse en propietario de vivienda. 
  2. Rechazarla: El vendedor podría rechazar su solicitud por completo. Es posible que el vendedor haya aceptado una oferta competidora o que considere que su oferta se alejaba demasiado de los términos que serían aceptables para él. 
  3. Realizar una contraoferta: El vendedor puede estar dispuesto a negociar con usted al presentar una contraoferta ofreciéndole un precio y/o términos diferentes. Si recibe una contraoferta, usted puede aceptarla, rechazarla o presentar su propia contraoferta. 

Navegar a través del periodo del contrato

Existe un periodo de tiempo entre la aceptación de su oferta y el cierre del trato. Esto se conoce como “periodo del contrato” (o en los estados que tradicionalmente utilizan cuentas de depósito en garantía para guardar los fondos durante la transacción, se conoce como “periodo de depósito en garantía”).

Durante este periodo se llevan a cabo muchas tareas administrativas para preparar la transferencia de la propiedad del vendedor al comprador. 

Las tareas típicas del periodo del contrato incluyen:[12]

  • Inspecciones de la vivienda para evaluar la condición del inmueble.
  • Una tasación para confirmar el valor de mercado del inmueble. 
  • Una investigación de títulos para ver si alguna otra parte tiene una reclamación de propiedad o financiera contra el inmueble.
  • La obtención de financiamiento y la firma de los documentos del préstamo. 
  • La transferencia electrónica del pago inicial y los costos de cierre a la cuenta de retención designada. 

También podrían existir otros pasos (por ejemplo, levantamientos topográficos si los límites no son claros), por lo que deberá mantenerse en contacto cercano con su agente de bienes raíces y su equipo, al igual que con su prestamista, mientras trabaja para llegar al día del cierre.

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Cierre de su primera vivienda

Cuando se transfiera el dinero y se firmen los documentos, podrá recoger las llaves de su nueva vivienda. ¡Felicidades por convertirse en un propietario de vivienda!

¿Qué sucede a continuación?

Después del día del cierre, las siguientes semanas (o meses) podrían ser emocionantes y un tanto frenéticas. Es posible que esté haciendo renovaciones, se mude y pase algún tiempo instalándose y disfrutando de su nuevo hogar.

En medio de todo este feliz caos, estas son algunas cosas que debe tener en cuenta como nuevo propietario de vivienda:

  • Cambie las cerraduras de inmediato. No hay manera de saber cuántos duplicados de las llaves tenía el propietario anterior. Por lo tanto, por motivos de seguridad, resulta lógico cambiar las cerraduras para que pueda controlar el acceso a la casa.
  • Haga el seguimiento del registro del título del inmueble. Su agente de bienes raíces, funcionario de depósitos en garantía o prestamista podría realizar el registro del título del inmueble en nombre suyo. Solo debe asegurarse de confirmar que se haya realizado la transferencia del título del inmueble a su nombre. 
  • Haga los pagos de su casa a tiempo. Hacer los pagos a tiempo puede mejorar su puntaje de crédito con el tiempo y ayudarle a evitar posibles problemas financieros por atrasarse en los pagos. También resulta importante que tenga en cuenta que los contratistas que trabajen en su vivienda pueden aplicar un “gravamen” contra la propiedad si no reciben el pago de su trabajo. Un gravamen es una reclamación legal que podría impedirle vender la propiedad en el futuro, por lo que es importante que pague a los contratistas y proveedores a tiempo. 
  • Vea crecer el capital de su vivienda. A medida que liquida su deuda, usted es dueño de una parte cada vez mayor del valor de la vivienda. Esto es importante, ya que tendría la posibilidad de retirar su seguro hipotecario privado una vez que su valor líquido alcance un porcentaje predeterminado (pregunte a su prestamista si esto se aplica a su préstamo hipotecario). El capital de su vivienda también le da una idea de la ganancia que puede esperar si vende su casa. Además, tiene la posibilidad de usar el capital de su vivienda con una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) o un préstamo con garantía hipotecaria si necesita dinero en efectivo en el futuro para cubrir gastos importantes (por ejemplo, renovaciones).

Preguntas frecuentes de los propietarios de vivienda

Tal vez no. Hay varios tipos de préstamo hipotecario a su disposición. Algunos de estos requieren un pago inicial de menos del 5 % en el caso de los compradores debidamente calificados, mientras que algunos ofrecen opciones con un pago inicial del 0 % para los compradores debidamente calificados en propiedades elegibles. Dicho esto, existen beneficios al dar un pago inicial del 20 %, por ejemplo, se obtiene una tasa de interés más baja y se evita el seguro hipotecario privado.

Tal vez. Los diferentes tipos de préstamo tienen diferentes requisitos de crédito. Los préstamos FHA son particularmente útiles para los compradores que tienen puntajes de crédito más bajos. Sin embargo, debe ponerse en contacto con un prestamista hipotecario para que le ayude a entender los tipos de préstamos que hay disponibles para los prestatarios que tienen puntajes de crédito dentro de su rango. 

Una precalificación es una revisión rápida y superficial de su situación financiera, mientras que una preaprobación es una evaluación más detallada. Con una preaprobación, un prestamista revisa su crédito así como sus ingresos y activos para determinar el monto de préstamo máximo para el que puede calificar. La preaprobación conlleva un mayor peso y demuestra a los vendedores que usted es un comprador serio. Esto le puede ayudarlo a que su oferta sea aceptada una vez que encuentre la vivienda adecuada.

Una inspección de la vivienda es un examen exhaustivo de la condición de la propiedad realizado por un inspector autorizado. Aunque no es obligatoria en términos legales, se recomienda ampliamente que se realice una inspección de la vivienda, ya que ayuda a identificar los posibles defectos y las reparaciones necesarias. Esto puede ser de utilidad al renegociar el precio de compra o decidir si continuará o no con la compra.

Los costos de cierre son los diversos cargos y gastos relacionados con la finalización de la compra de una vivienda. Los costos de cierre de los compradores pueden incluir los cargos del prestamista, los costos de tasación, el seguro de título y los impuestos y seguro prorrateados. A menudo los compradores contraen costos de cierre que están entre el 2  y el 6 % del precio de compra. 

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La conclusión es que:

Comprar su primer hogar es una etapa impresionante en su trayecto hacia la estabilidad financiera. Con esta guía para compradores de vivienda por primera vez, estará debidamente preparado para dar este importante paso.