Guía para compradores de vivienda por primera vez

Entender su situación financiera es fundamental al momento de determinar su presupuesto para la nueva vivienda. Y si tiene planes de obtener un préstamo hipotecario para el financiamiento de la compra, su crédito y sus finanzas son incluso más importantes, ya que representan un factor significativo al momento de determinar los términos del préstamo que pueden ofrecer los prestamistas.

Esto es lo que debe saber sobre su crédito y sus finanzas antes de empezar su búsqueda de vivienda:

Su puntaje de crédito es un registro de lo bien que usted ha manejado los pagos de sus deudas a través del tiempo.^[5] Su puntaje es un factor para determinar si califica para un préstamo hipotecario y a qué tasa de interés. Su tasa de interés es importante porque afecta los pagos mensuales de su hipoteca (cuanto más alta sea la tasa, más alto será el monto del pago). Cuanto más alto sea su puntaje de crédito, mejor. 

Puede obtener una copia gratuita de su informe de crédito en(External) AnnualCreditReport.com.^[6] Comience con una revisión de la precisión de su informe de crédito. Un estudio realizado en 2013 por la Comisión Federal de Comercio (FTC, por sus siglas en inglés) identificó que hasta una de cada cinco personas tienen un error en su informe de crédito, y que alrededor del 5 % de los consumidores tienen un error que podría dar lugar a términos del préstamo menos favorables[7]. Si identifica un error, puede informarlo a la agencia de informes de crédito que reportó el error (las tres agencias de informes de crédito principales son Equifax, Experian y Transunion).

Si tiene dudas con respecto a su puntaje de crédito, póngase en contacto con un prestamista hipotecario local, quien podrá ayudarle a comprender si puede continuar con el proceso de compra de vivienda considerando su puntaje crediticio actual. 

Sus ingresos son importantes en el proceso de compra de una vivienda, en particular si tiene planes de solicitar una hipoteca para realizar la compra. Los prestamistas prefieren que los ingresos sean estables. Tal vez deba presentar recibos de nómina recientes, formularios W2 o declaraciones de impuestos para confirmar sus ingresos. Es posible que su prestamista además se comunique son su empleador (si aplica) para confirmar el puesto que ocupa, así como su sueldo o salario.

Su relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) indica qué parte de sus ingresos actuales ya están asignados para cubrir los pagos de deudas actuales (como préstamos para vehículo, préstamos estudiantiles, préstamos médicos o deudas de tarjeta de crédito). Esta es una métrica importante para los prestamistas hipotecarios que desean asegurar que los prestatarios puedan permitirse realizar los pagos de su nueva hipoteca cómodamente además de cualquier otro pago de deudas.

Para calcular su DTI, divida los pagos de sus deudas mensuales totales entre su ingreso bruto (la cantidad que ganan antes de los impuestos que se deducen de su salario).

Su DTI es solo uno de los muchos factores que determinan si es elegible para un préstamo hipotecario, por lo que no existe un porcentaje absoluto que deba cumplir. Sin embargo, en términos generales, cuanto más bajo sea su DTI, mejor.

En segundo lugar, obtener una preaprobación puede hacer que su oferta sea más atractiva para los vendedores y quizás aumente las probabilidades de que su oferta sea aceptada. Esto se debe a que los vendedores quieren saber que usted puede calificar para el financiamiento necesario para cerrar el trato antes de aceptar poner la propiedad bajo contrato con usted, lo que en esencia saca la propiedad del mercado. 

Puede obtener una preaprobación para una hipoteca cómodamente en línea. Simplemente visite la solicitud de preaprobación en línea de PNC Bank. Deberá responder a algunas preguntas básicas sobre usted y cualquier coprestatario, comparar las opciones de préstamos disponibles y cargar sus documentos financieros. 

A continuación, un profesional de hipotecas revisa su solicitud para confirmar si califica para un préstamo hipotecario y, en caso afirmativo, cuál será la tasa de interés.

Obtener una preaprobación puede ayudarle a entender cuánto puede gastar (es decir, cuánto dinero está dispuesto a prestarle el banco para que realice su compra). Sin embargo, es importante determinar la cantidad que usted está dispuesto a gastar. 

Elaborar un presupuesto le ayudará a evaluar objetivamente sus ingresos y gastos para determinar cuánto quiere gastar. Puede utilizar Home Insight^® Planner como plantilla para elaborar su presupuesto.

Tendrá que considerar dos tipos de gastos: gastos iniciales y gastos permanentes.^[9] Estos son algunos consejos para decidir cuánto quiere gastar en cada categoría.

Los gastos iniciales incluyen los siguientes:

• Fianza: Esto sirve como depósito en garantía para demostrar a los vendedores que usted es un comprador serio que tiene la intención de completar la compra. La cantidad de la fianza varía, pero en muchos mercados, lo habitual es de 1 a 3 % del precio de compra. Suponiendo que el acuerdo continúe según lo previsto, dicha cantidad se puede aplicar a su pago inicial o a los costos de cierre (más detalles sobre esto a continuación).
• Pago inicial: Este es el monto del precio de compra que usted pagará de su bolsillo. El monto necesario para un pago inicial depende de su situación financiera y de su tipo de préstamo hipotecario. Muchos compradores dan un pago inicial de entre el 3 y el 20 %, pero algunos tipos de préstamos ofrecen opciones con pago inicial del 0 % en determinadas circunstancias. Es importante que tenga en cuenta que posiblemente deba comprar un seguro hipotecario privado si su pago inicial es de menos del 20 %. Esta es una póliza de seguro que ayuda a proteger al prestamista ante el incumplimiento del prestatario; esta protección adicional es lo que permite que los prestamistas extiendan préstamos hipotecarios con un pago inicial de menos del 20 %.
• Costos de cierre: Los costos de cierre cubren una amplia gama de cargos y gastos adicionales que son necesarios para facilitar la compra de la vivienda. Para los compradores, esto incluye gastos como los honorarios de tasación, cargos por emisión del préstamo e impuestos y seguro de la propiedad prorrateados. Estos costos pueden llegar a sumar entre el 3 % y el 5 % del precio de compra.

Si le preocupa cómo cubrirá estos gastos iniciales, podría considerar buscar un programa de ayuda para el pago inicial (DPA, por sus siglas en inglés). En dependencia de las condiciones del mercado de la vivienda actuales, es posible que también pueda negociar con los vendedores de la vivienda para que ellos paguen una parte de sus costos de cierre usando una parte de las ganancias de la venta. 

Los gastos permanentes para propietarios de vivienda incluyen:

• Pagos mensuales de la hipoteca: Los pagos mensuales de la hipoteca normalmente incluyen cuatro componentes que en su conjunto se conocen como PITI (Principal, Interés, Impuestos y Seguro, por sus siglas en inglés):^[10].
  • Principal: La cantidad del préstamo original que se debe reembolsar.
  • Interés: El costo de solicitar dinero prestado.
  • Impuestos: Los impuestos sobre la propiedad que se deben pagar al recaudador de impuestos local.
  • Seguro: Las primas del seguro de vivienda además de cualquier prima de seguro hipotecario, si su préstamo requiere un seguro hipotecario.
• Mantenimiento: Los gastos de mantenimiento mensual previstos, como la jardinería y los suministros de limpieza. 
• Reservas de mantenimiento: Una cantidad que se reserva cada mes para que tenga fondos disponibles para cubrir la reparación o el reemplazo de artículos como el sistema de calefacción, el aire acondicionado o el techo cuando sea necesario. 

Podría elegir uno de estos modelos de hipoteca asequible que se utilizan comúnmente para decidir qué cantidad de sus ingresos mensuales se puede permitir gastar en sus pagos hipotecarios y gastos de mantenimiento.