¿Qué es el seguro hipotecario?

Durante la mayor parte del siglo XX, el pago inicial del 20 % era la norma a la hora de comprar una vivienda.[1] Como comprador de una vivienda, pagaría el 20 % del precio de compra con sus ahorros y financiaría el 80 % restante con un préstamo hipotecario convencional. 

Sin embargo, como los precios de la vivienda siguen subiendo, cada vez más compradores buscan la manera de comprar una casa con un monto de pago inicial más bajo. Y el seguro hipotecario hace que ello sea posible. Con el seguro hipotecario, los compradores bien calificados pueden comprar una vivienda con tan solo un 3 % como pago inicial.[1] Algunos compradores pueden incluso ser elegibles para un pago menor si cumplen con los criterios de determinados programas de ayuda para el pago inicial. 

En este artículo encontrará respuestas a algunas de las preguntas más frecuentes sobre el seguro hipotecario, entre ellas:

  • ¿Qué es el seguro hipotecario?
  • ¿Cuáles son los distintos tipos de seguro hipotecario?
  • ¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario?
  • ¿Se puede evitar o cancelar el seguro hipotecario?

Definición del seguro hipotecario

El seguro hipotecario es un producto financiero que protege al prestamista hipotecario si el prestatario incumple con el pago del préstamo. Esto permite a los prestamistas asumir préstamos más arriesgados, incluidos aquellos en los que el prestatario pone menos del 20 % del precio de compra.[2] Estos préstamos son más arriesgados para los prestamistas porque el comprador tiene menos capital (participación en la propiedad) de la vivienda. 

Es importante tener en cuenta que los préstamos hipotecarios están garantizados por la propia vivienda. Esto significa que la falta de pago del préstamo hipotecario puede dar lugar a una ejecución hipotecaria, en la que el prestamista toma posesión de la propiedad. Pero los prestamistas no quieren ejecutar las hipotecas de las viviendas. El proceso de ejecución hipotecaria es extenso y costoso para los prestamistas. El seguro hipotecario ayuda a compensar al prestamista por la pérdida de pagos de intereses y gastos administrativos si un prestatario deja de pagar su préstamo hipotecario.

Así pues, el propósito del seguro hipotecario es hacer más accesible la oportunidad de ser propietario de una vivienda a los compradores mitigando el riesgo para el prestamista. Esto permite al prestamista ofrecer préstamos hipotecarios a prestatarios con pagos iniciales más bajos.

Tipos de Seguro hipotecario

En dependencia de las circunstancias financieras del prestatario y del tipo de préstamo hipotecario elegido, existen diferentes tipos de seguro hipotecario.

1. PMI

El Seguro hipotecario privado (PMI) es el tipo de seguro hipotecario que se aplica a los préstamos convencionales (cualquier préstamo hipotecario que no esté respaldado por el gobierno federal) con un pago inicial inferior al 20 %[3]. Los préstamos convencionales con PMI permiten que los prestatarios con un crédito excepcional y finanzas sólidas sean elegibles para un préstamo hipotecario con un pago inicial de tan solo el 3 % del precio de compra. 

Existen múltiples categorías de PMI para ayudar a una amplia gama de compradores. 

PMI pagado por el prestatario (BPMI)

El PMI pagado por el prestatario es la forma más común de seguro hipotecario.[3] Con el BPPMI, los prestatarios pagan una prima mensual para cubrir el costo de la póliza de seguro. Este monto se agrega a su pago mensual de la hipoteca, lo que le permite incluir el pago del PMI con su pago de la hipoteca, en lugar de hacer pagos por separado.   

Seguro hipotecario de prima única (SPMI)

El Seguro hipotecario de prima única se paga con una prima única y por adelantado[3] la que se abona al momento del cierre.

Seguro hipotecario de prima dividida

El seguro hipotecario dividido es un híbrido entre el BPMI y el SPMI, que permite a los prestatarios pagar una parte de la prima del seguro hipotecario por adelantado y el resto en cuotas mensuales.  

PMI pagado por el prestamista

Con el PMI pagado por el prestamista, este cobra una tasa de interés más alta sobre el préstamo hipotecario para cubrir las primas del seguro, en lugar de hacer que el prestatario pague las primas directamente.  

2. Primas de seguro hipotecario de la FHA (MIP)

Las hipotecas de la FHA son las opciones más populares disponibles entre las hipotecas respaldadas por el gobierno disponibles. Esto significa que el gobierno federal (la Administración Federal de la Vivienda, en el caso de los préstamos de la FHA) garantiza el préstamo. Si el prestatario no paga el préstamo, el gobierno intervendría para compensar al prestamista.

El Gobierno ofrece este tipo de respaldo para hacer más accesible la oportunidad de ser propietario de una vivienda. Al garantizar el préstamo, el prestamista puede asumir un mayor riesgo y ampliar el financiamiento a quienes de otro modo no podrían optar por un préstamo convencional.  

Los préstamos de la FHA se diseñaron para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez creando una vía para la propiedad de una vivienda con pagos iniciales bajos, costos de cierre reducidos y una calificación del puntaje de crédito más fácil.[4] En la actualidad, los compradores de vivienda pueden calificar para un préstamo de la FHA con tan solo el 3.5 % de pago inicial con requerimientos de puntaje de crédito flexibles.[5] También es posible calificar con un puntaje de crédito más bajo si puede realizar un pago inicial del 10 % o más.[5]      

A cambio de estos bajos pagos iniciales y requerimientos de crédito relajados, la FHA exige su propia forma de seguro hipotecario llamado Prima de seguro hipotecario. Es importante destacar que todas las hipotecas de la FHA requieren una MIP, independientemente del monto del pago inicial.[2] La MIP exige un cargo inicial equivalente al 1.75 % del monto del préstamo, más los cargos anuales, que varían en función del plazo y el monto del préstamo. 

3. Cargo de financiamiento del préstamo del VA 

Los préstamos del VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos y solo están disponibles para miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges.[6] Estos préstamos ofrecen opciones de pago inicial del 0 % a los compradores de vivienda calificados.

Los préstamos del VA no requieren PMI o MIP. En su lugar, un cargo de financiamiento inicial, equivalente al 1.5 % del monto del préstamo, cumple una función similar a la del seguro hipotecario para los compradores que pagan menos del 5 % del pago inicial. Este cargo permite al VA seguir ofreciendo términos hipotecarios favorables para hacer accesible para quienes prestan servicio la oportunidad de ser propietarios de una vivienda.   

4. Cargo de garantía de préstamo del USDA

El Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA), ofrece garantías de préstamo hipotecario para incentivar a los propietarios de viviendas a vivir en áreas más rurales. Los préstamos del USDA están disponibles para compradores con ingresos bajos a moderados que adquieran viviendas calificadas en áreas elegibles designadas.[7]

Los préstamos del USDA ofrecen opciones de pago inicial del 0 % para compradores calificados a cambio de un cargo de garantía, que se abona en un pago inicial más pagos anuales, y tiene la misma finalidad que el seguro hipotecario.[8]

¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario y cómo se calcula?

Las tasas específicas de las primas pueden variar según las diferentes aseguradoras y programas de préstamo, pero a continuación le ofrecemos algunas pautas:

  • PMI convencional: El costo del PMI varía de un prestatario a otro. El monto depende de varios factores, tales como el monto del préstamo, el monto del pago inicial y el puntaje de crédito del prestatario. Como referencia, el costo promedio del PMI oscila del 0.58 % al 1.86 % del monto original del préstamo al año.[9] Con esas tasas, el PMI de una vivienda de $400,000 con un pago inicial del 3 % costaría entre $2,250 y $7,217 al año o entre $187.50 y $601 al mes. En general, cuanto mayor sea el crédito con garantía hipotecaria y más alto sea su puntaje de crédito, más bajas serán las primas del PMI. 
  • MIP de la FHA: Esta prima asciende al 1.75 % del monto del préstamo.[10] Puede pagarse por adelantado o integrarse en el préstamo y abonarse en cuotas mensuales.
  • Cargos de financiamiento del VA: En la actualidad, este cargo es del 2.3 % del monto del préstamo para las compras por primera vez con financiamiento del VA y al 3.6 % para las compras del VA posteriores realizadas por el mismo comprador.[6] Con un pago inicial de entre el 5 % y el 10 %, el cargo es del 1.6 % (independientemente de si se trata de una primera compra o de una compra posterior), y con un pago inicial del 10 % o más, el cargo es del 1.4 %. Sin embargo, este cargo puede no aplicarse en circunstancias especiales, como cuando el prestatario recibe una compensación del VA por una discapacidad en conexión con el servicio.[6]
  • Garantía de préstamos del USDA: Actualmente, este cargo es del 1 % del monto del préstamo por adelantado más el 0.35 % del monto del préstamo anualmente.[8] Estos cargos pueden incluirse en el pago de la hipoteca, lo que le permite pagar en cuotas mensuales. 

¿Durante cuánto tiempo se paga el seguro hipotecario?

La duración de los pagos del seguro hipotecario está en dependencia del programa de préstamo y de los términos específicos del contrato hipotecario. 

En los préstamos convencionales con PMI, el seguro hipotecario suele ser obligatorio hasta que el prestatario amortiza el préstamo lo suficiente como para tener al menos un 20 % de capital en la vivienda. En este punto, los prestatarios pueden solicitar la cancelación del PMI.[3]

En el caso de los préstamos respaldados por el gobierno, el seguro hipotecario correspondiente a cada tipo de préstamo suele exigirse durante todo el plazo del préstamo.[1] Si desea eliminar el gasto del seguro hipotecario, puede considerar la posibilidad de refinanciar su hipoteca a un préstamo convencional una vez que alcance el 20 % del capital. Esto significaría sustituir su préstamo hipotecario original por un nuevo préstamo convencional.  

¿Es reembolsable el seguro hipotecario?

En determinadas circunstancias el seguro hipotecario puede ser reembolsable. Las reglas y requerimientos específicos para los reembolsos del PMI varían según los prestamistas y los programas de préstamo, por lo que resulta importante que hable sobre sus opciones con un experto en préstamo hipotecario. Sin embargo, las primas de seguro hipotecario de los préstamos de la FHA, los cargos de financiamiento de los préstamos del VA y los cargos de garantía de los préstamos del USDA por lo general no son reembolsables.

La conclusión es que:

El seguro hipotecario hace posible que los compradores de vivienda compren una casa sin realizar un pago inicial del 20 %. Con tantos programas de préstamos disponibles, vale la pena analizar sus opciones con un experto calificado en préstamo hipotecario. Póngase en contacto hoy mismo, con un funcionario de préstamos hipotecarios de PNC Bank para realizar una consulta gratuita.