• La relación de valor de la liquidez (Loan-to-Value, LTV) indica qué parte del valor de un activo está financiada. 
  • Para calcular el LTV de su vivienda, divida el saldo del préstamo entre el valor actual de la propiedad, luego multiplique el resultado por 100.
  • El LTV afecta la aprobación de una hipoteca, las tasas de interés, el seguro hipotecario, el riesgo de capital negativo, los montos de los pagos iniciales y la oportunidad de solicitar un préstamo basado en el valor líquido.   

Cuando se trata de comprar o ser dueño de una vivienda, es indispensable que comprenda la relación de valor de la liquidez. Este cálculo sencillo puede afectar la aprobación de su hipoteca, las tasas de interés e incluso sus oportunidades financieras a largo plazo como propietario de vivienda. 

Descubra cómo el LTV afecta sus finanzas y cómo mejorar su relación de LTV con esta introducción al valor de la liquidez.

Comprender las relaciones de valor de la liquidez

Una relación de valor de la liquidez es un cálculo financiero que indica qué parte de un activo está financiada como porcentaje de su valor total. 

Esta información normalmente se utiliza en las transacciones inmobiliarias para determinar qué parte del valor de una propiedad posee el prestamista en comparación con la parte del valor que posee el propietario. La parte que posee el propietario se denomina valor líquido, mientras que la parte que posee el prestamista se denomina deuda (o saldo del préstamo). 

Los LTV más altos por lo general se relacionan con un mayor riesgo. El prestamista hipotecario asume un mayor riesgo al prestar un porcentaje más alto del valor de la propiedad porque puede sufrir una pérdida mayor si el prestatario no cumple con el pago del préstamo.[1]  Un LTV más alto además es más riesgoso para los propietarios de vivienda, ya que los deja con un menor valor líquido.

Cómo calcular la relación del valor de la liquidez

La fórmula para calcular el LTV es:

LTV = (monto del préstamo / valor de la propiedad) x 100

Por lo tanto, para calcular el LTV, divida el monto del préstamo entre el valor actual de la propiedad, luego multiplique el resultado por 100 para convertirlo en un porcentaje.

Ejemplo de un cálculo de relación de valor de la liquidez

Un comprador adquiere una vivienda de $500,000 usando un préstamo de $400,000. 

Al dividir el préstamo de $400,000 entre el valor de la propiedad de $500,000 se obtiene 0.8. 

El resultado de multiplicar 0.8 por 100 es 80.

Entonces, la relación de valor de la liquidez de este comprador de vivienda es del 80 %.  

Cómo encontrar el monto del préstamo y el valor de la propiedad

Puede encontrar el monto actual del préstamo en el estado de cuenta más reciente de su préstamo. Si usted es un comprador que va a calcular el LTV para la compra de una vivienda, puede encontrar el monto del préstamo en la estimación de su préstamo. 

Si usted se encuentra en proceso de comprar una vivienda, quizás haya solicitado una tasación de vivienda para confirmar el valor de la propiedad. Este documento presenta una valuación profesional del valor de la propiedad. Si ya ha pasado cierto tiempo desde que adquirió la vivienda, la manera más precisa de determinar su valor actual es solicitar una nueva tasación de vivienda. Si solo quiere tener una idea aproximada, puede contactar a un agente de bienes raíces local para preguntar si ofrece un análisis de mercado comparativo (CMA, por sus siglas en inglés) gratuito.    

¿Que es la CLTV?

La relación de valor de liquidez combinado (CLTV, por sus siglas en inglés) se utiliza cuando una propiedad tiene una segunda hipoteca (como una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria) además de la hipoteca primaria. 

La fórmula para calcular la CLTV es:

CLTV = (total de todos los préstamos hipotecarios / valor de la propiedad) x 100

Por lo tanto, para calcular la CLTV, divida el total de todos los préstamos hipotecarios entre el valor actual de la propiedad, luego multiplique el resultado por 100 para convertirlo en un porcentaje.

Resulta importante destacar que si tiene una HELOC y aún se encuentra en el período de disposición, debe usar el límite de la HELOC al calcular su CLTV en lugar de usar el saldo de la HELOC.

Por qué el LTV es importante para los compradores y propietarios de vivienda

Si usted es un comprador de primera vivienda que está buscando una hipoteca nueva o si es un propietario de vivienda que ya tiene una hipoteca y está considerando refinanciarla, el LTV juega un papel importante en la administración de sus finanzas.[1]

Cómo el LTV afecta la aprobación de la hipoteca

Los prestamistas generalmente tienen límites de LTV para diferentes tipos de préstamos hipotecarios. Por lo tanto, la aprobación de la hipoteca depende de la capacidad que el comprador tiene para cubrir la brecha entre el monto del préstamo y el precio de compra (que generalmente se considera el valor actual de la propiedad en las transacciones estándar). 

Los límites de LTV pueden variar según el prestatario, dependiendo de factores como el puntaje de crédito, pero estos son algunos ejemplos comunes de los límites de LTV para la aprobación de hipoteca:

  • Los préstamos convencionales pueden ofrecer un LTV del 97 %, lo que requeriría que el comprador de vivienda dé un pago inicial del 3 %.
  • Los préstamos de la FHA pueden ofrecer un LTV del 96.5 %, lo que requiere que el comprador de vivienda dé un pago inicial del 3.5 %.
  • Los préstamos del VA, que se reservan para el personal militar, los veteranos y sus cónyuges, pueden ofrecer un LTV del 100 %, sin pago inicial. 
  • Los préstamos del USDA, que se reservan para las propiedades ubicadas en zonas rurales calificadas, también pueden ofrecer un LTV del 100 %, sin pago inicial. 
  • Los préstamos para propiedades de inversión inmobiliaria pueden ofrecer un LTV del 85 %, con un pago inicial del 15 %. 
  • Los préstamos jumbo, que ofrecen límites de préstamo más altos de hasta $5,000,000, pueden ofrecer un LTV del 85 %, lo que requiere que el comprador de vivienda dé un pago inicial del 15 % cuando se obtiene financiamiento subordinado (el LTV máximo para un préstamo jumbo cuando no se obtiene financiamiento adicional sería del 80 %).

Cómo el LTV afecta el seguro hipotecario

El seguro hipotecario es una póliza que protege al prestamista si el prestatario no cumple con el pago del préstamo. Esto permite que los prestamistas asuman préstamos de mayor riesgo, que incluyen los préstamos cuyo pago inicial es menor al 20 %.

Por lo tanto, si el LTV es superior al 80 %, se puede exigir que el prestatario pague un seguro hipotecario.[1] Los detalles específicos varían según el tipo de préstamo, pero las formas comunes de seguro hipotecario incluyen:

Cómo el LTV influye en las tasas de interés

Las tasas de interés son afectadas por factores que indican los niveles de riesgo. Cuanto mayor sea el riesgo calculado del prestamista, es posible que sea más alta la tasa de interés. Es por ello que un LTV más alto podría aumentar la tasa de interés, mientras que un LTV más bajo podría reducir la tasa.[1]

Cómo el LTV más alto aumenta el riesgo de valor líquido negativo

Cuanto más alto sea el LTV, menor será el valor líquido del propietario de vivienda. Es importante que los compradores y propietarios de vivienda comprendan esto, ya que un valor líquido bajo representa una mayor vulnerabilidad a las desaceleraciones del mercado de vivienda. 

Si bien el valor de las propiedades suele aumentar con el tiempo, dicho valor está sujeto a las condiciones cambiantes del mercado. Los valores regularmente disminuyen durante los momentos de menor actividad y recesiones estacionales cuando la demanda de los compradores es más baja. Esta es una parte normal de ser propietario de una vivienda, pero puede suponer riesgos si las condiciones del mercado provocan que el valor disminuya a tal grado que el propietario tenga un valor líquido negativo sobre su vivienda.

Por ejemplo, imagine que un nuevo propietario de vivienda tiene un préstamo convencional con un LTV del 97 %. Si el mercado tuviese un descenso repentino de tal manera que la propiedad ahora valga un 5 % menos de lo que valía cuando el propietario la compró, el propietario adeudaría una mayor cantidad de la que vale la propiedad. 

Esta situación no es un problema siempre que el comprador pueda hacer los pagos de la hipoteca y no necesite vender la propiedad. Puede simplemente esperar a que pase la desaceleración económica hasta que los valores vuelvan a aumentar con el tiempo. Sin embargo, si necesita vender la propiedad durante este período, el precio de venta no cubriría el saldo del préstamo. 

Cómo el LTV más bajo genera oportunidades financieras para los propietarios de vivienda

Con el tiempo, la relación de LTV de una vivienda por lo general aumenta a medida que los propietarios de vivienda liquidan el saldo de su préstamo, en particular si los valores de las viviendas también aumentan. Esto genera algunas oportunidades para los propietarios de vivienda:

  • Cancelación del seguro hipotecario. Los propietarios de vivienda que tienen un seguro hipotecario tienen la posibilidad de cancelar su póliza de seguro hipotecario una vez que el LTV alcance determinado punto.[2] Por ejemplo, un propietario de vivienda que tiene un préstamo convencional puede cancelar su PMI una vez que el LTV sea menor al 80 %.
  • Préstamos con garantía hipotecaria o líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC permiten que los propietarios de vivienda soliciten un préstamo con el valor líquido de su vivienda como garantía. Esto puede proporcionar fondos para propósitos como renovar la vivienda, consolidar deudas o abrir una empresa. Para calificar para un préstamo con garantía hipotecaria o una HELOC, es necesario que cumpla los requisitos de LTV de su prestamista.  

Cómo mejorar su relación de valor de la liquidez

Hay varias opciones para los prestatarios que buscan reducir sus relaciones de valor de la liquidez.

Para los compradores de vivienda:

  • Aumente el pago inicial. Un pago inicial más alto reduce el monto del valor financiado.
  • Elija una propiedad menos costosa. El presupuesto de su pago inicial rinde más en una propiedad menos costosa, lo que le permite financiar una menor parte de la compra. 

Para los propietarios de vivienda:

  • Obtenga una tasación actualizada. Si el valor de su vivienda ha aumentado debido a las condiciones del mercado o a las mejoras que ha realizado en la vivienda, una tasación actualizada podría indicar una relación de LTV más baja.
  • Liquide el saldo de su préstamo hipotecario para aumentar el valor líquido de su vivienda. Hacer pagos extras para aplicarlos al capital de su hipoteca reduce el saldo del préstamo, lo que aumenta el valor líquido que posee sobre la propiedad.
  • Sume valor a la propiedad. Las renovaciones o mejoras pueden aumentar el valor de tasación de su propiedad, lo que reduce la relación de LTV.
  • Espere a que se produzca la valorización orgánica. Con el tiempo, el valor de los bienes raíces puede aumentar de forma natural debido a las tendencias del mercado, lo que aumenta el valor de su vivienda y reduce su relación de LTV.
  • Evite solicitar un préstamo con el valor líquido de su vivienda como garantía. Aunque los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC son herramientas valiosas, estas aumentan sus deudas y elevan su relación de LTV. Por lo tanto, si tiene la meta de reducir la LTV, evite usar estos recursos financieros.

La conclusión es que:

Una relación de valor de la liquidez afecta todo, desde su capacidad para calificar para un préstamo hipotecario hasta los pagos de su hipoteca. Los LTV más bajos representan un menor riesgo tanto para el prestamista como para el propietario de vivienda.  

Si tiene planes de comprar una vivienda, un pago inicial de cuando menos el 20 % mantendrá su LTV por debajo del 80 %, lo que puede ofrecer términos más favorables en una hipoteca. Pero no deje que un pago inicial de menos del 20 % le impida adquirir una vivienda o cambiarse a una mejor vivienda. Ser dueño de una vivienda tiene que ver con identificar el equilibrio correcto entre la asequibilidad y la oportunidad. Empiece donde pueda y aumente el valor líquido de su vivienda con el tiempo.