• El Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés) ofrece programas para permitir que convertirse en dueño de una vivienda sea más accesible en zonas rurales.
  • El Programa de préstamos garantizados del USDA permite que los prestamistas autorizados ofrezcan términos favorables a los prestatarios calificados pertenecientes a los rangos de ingresos bajos o moderados, mientras que el Programa de préstamos directos del USDA extiende préstamos de bajo costo directamente a los compradores de bajos ingresos. 
  • Uno de los principales beneficios de los préstamos del USDA es la opción de pago inicial del 0 % para los compradores calificados. 

¿Está considerando comprar una vivienda en una comunidad rural? ¿Sus ingresos se consideran bajos o moderados en su mercado local? De ser así, un préstamo del USDA podría permitirle ser dueño de una vivienda. Desde 1991, el Departamento de Agricultura de Estados Unidos ha permitido que la compra de una vivienda sea más accesible para las familias de ingresos muy bajos o moderados en las zonas rurales de Estados Unidos a través del programa de préstamos del USDA.[1]

¿Qué es un préstamo del USDA?

Un préstamo del USDA es una hipoteca que es respaldada por el USDA o que el USDA ofrece directamente a los compradores de vivienda.

Los préstamos del USDA se pueden utilizar para comprar o reparar una residencia primaria modesta ubicada en una zona rural. Los préstamos del USDA no se pueden utilizar para comprar viviendas grandes o costosas, ni propiedades para generar ingresos. 

La definición de zona rural establecida por el USDA es generosa. Los pueblos con una población de menos de 35,000 residentes pueden calificar como zona rural siempre y cuando no formen parte de una zona metropolitana más grande.[2] Puede consultar el mapa de elegibilidad en el sitio web del USDA (https://eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/welcomeAction.do) para ver si su zona es elegible para los programas de préstamos individuales del USDA.[3]

Uno de los principales beneficios de los préstamos del USDA es la opción de pago inicial del 0 %. Los prestatarios calificados pueden comprar casas elegibles con un pago inicial de $0.[4]

Tenga en cuenta que es posible que quienes compran con un pago inicial del 0 % aún deban pagar los costos de cierre con dinero propio. Dichos costos cubren los cargos correspondientes a los servicios profesionales necesarios, como la apertura del préstamo, la búsqueda de títulos de propiedad y el depósito en garantía. Puede utilizar una calculadora de costos de cierre para calcular dichos gastos. En algunos casos, existe la posibilidad de pedir una concesión al vendedor para cubrir estos costos (hasta el 6 % del precio de compra) o incluirlos en el monto del préstamo.[5]

También es importante comprender los beneficios de hacer un pago inicial, incluso si el préstamo no lo exige. Un pago inicial de inmediato genera el valor líquido de la vivienda, y solicitar prestada una menor cantidad de dinero reduce el gasto de interés que se paga durante el plazo del préstamo.

Tipos de préstamos del USDA

Existen tres tipos de préstamos hipotecarios del USDA: préstamos garantizados, préstamos directos y préstamos para reparación de vivienda.

Préstamos garantizados

Los préstamos garantizados del USDA son hipotecas para la compra de vivienda que son asegurados por el USDA. El USDA extiende una garantía mediante un pagaré de préstamo del 90 % a los prestamistas de crédito hipotecario autorizados.[4] Esta protección financiera permite que los prestamistas ofrezcan términos de préstamo más favorables a los compradores de vivienda rurales elegibles, por ejemplo, pagos iniciales bajos, incluso del 0 %.

Los prestatarios elegibles pueden utilizar un préstamo garantizado del USDA para comprar, construir, reparar, renovar o reubicar sus viviendas. 

Los préstamos garantizados del USDA requieren un cargo por garantía de préstamo por adelantado equivalente al 1 % del monto del préstamo. Tal vez puede incluir dicho cargo en la hipoteca para evitar realizar el pago con dinero propio. También hay un cargo por garantía de préstamo anual del 0.35 % del saldo del préstamo.[6] Dicho cargo por lo general se paga en parcialidades mensuales que se incluyen en el pago de la hipoteca. 

Los cargos por garantía de préstamo se utilizan para proporcionar el seguro hipotecario para el USDA, de tal manera que el departamento pueda permitirse extender las garantías a los prestamistas.[7] Este tipo de cargo no es exclusivo de los préstamos del USDA, ya que la mayoría de los préstamos que ofrecen pagos iniciales bajos incluyen alguna forma de seguro hipotecario.     

Préstamos directos

Los préstamos directos del USDA son hipotecas para compra de vivienda que ofrece el USDA directamente a los prestatarios de ingresos bajos elegibles. La meta es proporcionar una vivienda decente, segura y sanitaria a los residentes necesitados de zonas rurales al proporcionar asistencia para el pago. La asistencia para el pago reduce el pago de su hipoteca durante un periodo breve mediante subsidios. Cuando se modifica con la asistencia para el pago, el pago mensual de la hipoteca se puede reducir conforme a una tasa de interés efectiva del 1 %, sin embargo, la cantidad de asistencia otorgada depende de los ingresos familiares ajustados.[8]

Los aspectos específicos del programa pueden variar según el estado, por lo que es importante revisar la información correspondiente a su estado en el sitio web del USDA.[9]

Préstamos para reparaciones de vivienda

El USDA ofrece préstamos y subvenciones para reparaciones de viviendas unifamiliares para propietarios de vivienda de bajos ingresos de zonas rurales que necesitan asistencia financiera para completar las reparaciones necesarias en una vivienda. Los préstamos se deben reembolsar en un plazo de 20 años con una tasa de interés fija del 1 %, mientras que las subvenciones no se deben reembolsar.[10] Los préstamos se pueden utilizar para “reparar, mejorar o modernizar viviendas o para eliminar riesgos sanitarios y de seguridad”, mientras que las subvenciones solo se pueden utilizar para eliminar riesgos sanitarios y de seguridad. Además, las subvenciones se reservan para los propietarios de vivienda de 62 años o más.[10]

Los préstamos y subvenciones para reparación de vivienda son administrados por las oficinas del USDA a nivel estatal (https://www.rd.usda.gov/about-rd/offices/state-offices), por lo que los aspectos específicos del programa varían según el estado. Sin embargo, una calificación importante para quienes solicitan el préstamo o la subvención para reparación de vivienda del USDA es que debe ser “incapaz de obtener un crédito asequible en otra parte”.[10]

Criterios de elegibilidad para los préstamos del USDA

Criterios del prestatario

Aunque el USDA establece algunos de los requisitos de elegibilidad de los prestatarios, otros requisitos son establecidos por los prestamistas individuales. Esto significa que puede haber pequeñas diferencias en cuanto a los criterios de los prestatarios entre un prestamista y otro.

  • Un puntaje de crédito elegible. Aunque el USDA no tiene un requisito de puntaje mínimo, puede resultar más sencillo calificar para cualquier programa de préstamo del USDA si tiene un puntaje de 640 o más alto.[8]
  • Historial laboral. Los prestatarios por lo general deben tener un historial laboral estable de cuando menos dos años, ya sea en calidad de empleado o de trabajador independiente. Sin embargo, se pueden hacer excepciones en determinados casos.[8]
  • Ingresos verificables. El prestamista necesita ver un comprobante de ingresos en la forma de declaraciones de impuestos, recibos de nómina o estados de cuenta bancarios. Como pauta general, los ingresos deben ser lo suficientemente elevados para cubrir todas las deudas y gastos básicos. El USDA recomienda que las deudas de un prestatario, incluida la nueva hipoteca, no superen el 41 % de sus ingresos brutos.[8] Sin embargo, también hay que tener en cuenta los límites de ingresos del programa. Para el programa de préstamos garantizados, los ingresos no deben superar el 115 % de los ingresos familiares promedio de la zona.[5] Para el programa de préstamos directos, los ingresos no deben superar el límite de ingresos bajos aplicable de la zona.[8] Para un préstamo para reparación de vivienda, los ingresos no deben superar el límite de ingresos muy bajos aplicable de la zona.[10]
  • Incapacidad para calificar para otras opciones de préstamos hipotecarios. Los préstamos garantizados del USDA se ofrecen a los prestatarios que no pueden calificar para una hipoteca convencional con un pago inicial del 20 %.[5] Los préstamos directos y los préstamos para reparación de vivienda del USDA se reservan para quienes no pueden calificar para un préstamo de otra procedencia con términos y condiciones que se puedan cumplir razonablemente.[8], [10]
  • No puede incurrir en morosidad en ningún préstamo federal. Cualquier otro préstamo federal (por ejemplo, los préstamos federales para estudiantes) debe estar al corriente.[5], [8]
  • Ciudadanía o residencia legal. Los préstamos del USDA se ofrecen a ciudadanos estadounidenses, residentes no ciudadanos y extranjeros calificados, según se define en la Ley pública 104-193.[5], [8]
  • Necesidad demostrable. Los solicitantes del programa de préstamos directos deben carecer de una vivienda “decente, segura y sanitaria”.[8] Este requisito no se aplica al programa de préstamos garantizados.

Requisitos de propiedad

Los préstamos del USDA solo se ofrecen para propiedades que cumplen ciertos criterios:[5], [8]

  • Ubicación. La propiedad debe ubicarse en una zona rural elegible.[3]
  • La propiedad debe ser una vivienda unifamiliar que sirva como residencia primaria y no genere ingresos.
  • Tamaño y condición de la propiedad. Las viviendas deben ser de un tamaño modesto según la zona y ubicarse en terrenos cuyo tamaño se considere común para la zona. En el caso de los préstamos para compra de vivienda, la condición de esta debe cumplir las normas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) de Estados Unidos.[11] Se puede exigir que los compradores contraten un inspector de viviendas autorizado para que evalúe la condición y confirme que esta cumple con las normas del HUD.

Ventajas y desventajas de los préstamos del USDA

Las posibles ventajas de los préstamos del USDA incluyen:

  • Opción de pago inicial del 0 %. Los compradores elegibles pueden optar por financiar la compra completa y dar un pago inicial de $0.  
  • Requisitos de ingresos más bajos. Los prestamistas hipotecarios utilizan la relación deuda-ingresos (debt-to-income ratio, DTI) para confirmar que los ingresos sean suficientes para cubrir las deudas y gastos básicos. Si bien los prestamistas por lo general prefieren una DTI inferior al 36 %, lo que significa que sus deudas totales deben ser menores que el 36 % de sus ingresos brutos, los préstamos del USDA pueden permitir una DTI del 41 % o más.[12]

Las posibles desventajas de los préstamos del USDA incluyen: 

  • Opciones de compra limitadas. Las propiedades deben cumplir los criterios referentes a la ubicación, el tipo de propiedad, el tamaño y la condición para calificar para un préstamo de la USDA.
  • Cargos de los préstamos garantizados. Los préstamos garantizados del USDA cobran un cargo inicial del 1 % del monto del préstamo, además de un cargo anual del 0.35 % sobre el saldo del préstamo.[6]

Preguntas frecuentes sobre los préstamos del USDA

¿Los préstamos del USDA son para familias de bajos ingresos?

Los ingresos totales ajustados de la familia no deben superar el nivel moderado para la zona según se establecen en los Límites de Ingresos de Desarrollo Rural (https://eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/welcomeAction.do). 

¿Cuál es la tasa de interés de un préstamo del USDA?

Las tasas de interés de los préstamos garantizados del USDA son establecidas por los prestamistas individuales. Dichas tasas varían en función de factores como la ubicación, el monto del préstamo y las finanzas del prestatario. La tasa de interés de los préstamos directos del USDA es del 4.875 %, con tasas tan bajas como el 1 % cuando se modifican mediante la asistencia para el pago (al mes de julio de 2024).[8]  La tasa de interés de los préstamos para reparación de vivienda del USDA es una tasa fija del 1 %.[10]

¿Los préstamos del USDA tienen montos de préstamo máximos?

Los préstamos para compra del USDA no tienen montos de préstamo máximos específicos. Sin embargo, debido a que hay límites de ingresos para los prestatarios, el monto del préstamo se limita automáticamente a la capacidad que el prestatario tiene para reembolsar el préstamo sin superar el límite máximo de ingresos. Los préstamos para mejora de vivienda del USDA tienen un límite máximo de $40,000, mientras que las subvenciones para mejora de vivienda tienen un límite máximo de $10,000. Los solicitantes de préstamos de reparación de vivienda elegibles pueden combinar estas opciones para recibir un total de $50,000. [10]

¿Cuál es el plazo máximo de préstamo para un préstamo del USDA?

Los préstamos garantizados del USDA solo se ofrecen como una hipoteca a 30 años de tasa fija.[13] Los préstamos directos del USDA pueden ofrecer plazos de préstamo de hasta 33 años, o 38 años en el caso de los solicitantes de ingresos muy bajos que no pueden cumplir el programa a 33 años.[8] Los préstamos para reparación de vivienda del USDA se ofrecen en plazos de 20 años.[10]

La conclusión es que:

Los préstamos del USDA son una opción práctica para convertirse en dueño de una vivienda para las familias de ingresos muy bajos o moderados en los mercados rurales.