Muchos estadounidenses quieren comprar una vivienda, pero tienen dudas acerca de su capacidad para calificar para una hipoteca. ¿Le preocupa que su puntaje de crédito podría hacer que no pueda obtener un préstamo hipotecario? ¿O que usted no pueda ahorrar lo suficiente para un pago inicial del 20 %? Un préstamo de la FHA podría ser su solución. Desde 1934, la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) ha estado trabajando para que ser propietario de una vivienda sea más accesible a través del programa de préstamos de la FHA.[1]

En este artículo, podrá aprender todo acerca de los préstamos de la FHA, incluido:

  • Qué es un préstamo de la FHA y cómo funciona 
  • Las ventajas y posibles desventajas de un préstamo de la FHA 
  • Cómo calificar para un préstamo de la FHA 
  • Cómo obtener un préstamo de la FHA

¿Qué es un préstamo de la FHA? 

Un préstamo de la FHA es una hipoteca respaldada por el gobierno con requisitos financieros menos estrictos para los compradores de vivienda que los préstamos convencionales. Mediante un préstamo de la FHA, los compradores pueden potencialmente calificar para un préstamo de vivienda con un puntaje de crédito más bajo que el normalmente requerido.[2]

“Respaldado por el gobierno” significa que el gobierno federal asegura el préstamo. Este seguro protege al prestamista en caso de que el prestatario no cumpla con el pago del préstamo. Por lo tanto, los préstamos respaldados por el gobierno son menos riesgosos para los prestamistas, lo que permite relajarse en cuanto a sus criterios de calificación y otorgamiento de préstamos a quienes podrían no calificar para un préstamo convencional.  

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA? 

Los préstamos de la FHA funcionan de manera similar a cualquier otro de los cinco tipos principales de préstamos hipotecarios; se solicita el préstamo por una suma total de un prestamista con el fin de comprar una vivienda, luego pagar el saldo de ese préstamo, más los intereses, durante el plazo del préstamo. 

Los préstamos de la FHA permiten a los compradores de vivienda solicitar el préstamo de hasta un 96.5 % del valor de una vivienda.[2] Esto significa que usted podría comprar una vivienda con un pago inicial de tan solo un 3.5 % a través de un préstamo de la FHA. Además, usted podría inscribirse en programas de subvenciones que reducen de manera efectiva el pago inicial aún más.  

Sin embargo, no todos los prestatarios que califican para un préstamo de la FHA calificarán para esta opción de pago inicial extremadamente bajo. Según diferentes factores, como puntajes de crédito, ingreso anual y deudas actuales, es posible que a algunos prestatarios calificados para el FHA se les requiera hacer un pago inicial mayor. 

Es importante destacar que todos los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario.[2] El seguro hipotecario es una póliza de seguro adicional, pagada por el comprador de vivienda, que protege al prestamista contra el incumplimiento de pago del préstamo. Para los préstamos de la FHA, este seguro hipotecario se llama MIP, que significa Mortgage Insurance Premium (prima de seguro hipotecario). En muchos casos, este seguro se ofrece automáticamente y el costo se agrega al pago de la hipoteca. Esto significa que no tiene que salir a comprar este seguro ni hacer un pago separado. 

¿Cuáles son las ventajas de los préstamos de la FHA? 

Muchos compradores eligen préstamos de la FHA debido a los beneficios que ofrecen,[3] que incluyen:

  • Menores requisitos de puntaje de crédito. Si su puntaje de crédito es demasiado bajo para calificar para un crédito convencional, usted podría aún calificar para un préstamo de la FHA. Incluso puede calificar para un préstamo de la FHA si tiene un registro de quiebra, ejecución hipotecaria u otra marca grave en su registro financiero. 
  • Requerimientos para un pago inicial más bajo. Es posible que solo necesite hacer un pago inicial del 3.5 % al 10 % para comprar una vivienda con un préstamo de la FHA.
  • Costos de cierre más bajos. Los costos de cierre son cargos que se pagan para cerrar su transacción de bienes raíces. Los costos de cierre de la FHA podrían incluirse en el préstamo, lo que le permite pagar menos de su bolsillo para completar la compra de la vivienda. 

¿Hay posibles desventajas en los préstamos de la FHA? 

Hay algunas posibles desventajas para considerar antes de solicitar un préstamo para vivienda:

  • Sus opciones de compra pueden estar levemente limitadas. Hay límites a cuánto puede solicitar en préstamo mediante uno de la FHA,[4], por ende, es posible que las viviendas de precios altos pueden no ser candidatas realistas. Además, los préstamos de la FHA solo se pueden usar para comprar una “vivienda principal” (el lugar donde vivirá), por eso, no están disponibles para propiedades de inversión. Como dato interesante, se puede usar un préstamo para vivienda de la FHA para comprar una propiedad con hasta cuatro unidades siempre que usted resida en una de estas.[3] Optar por una propiedad multifamiliar pequeña le permite rentar las otras unidades para ayudarle a cubrir los gastos de hipoteca.
  • Se requiere seguro hipotecario. Las primas de seguro hipotecario se agregan a sus gastos de vivienda mensuales. Sin embargo, el seguro hipotecario no es exclusivo de los préstamos de la FHA. Algún tipo de seguro hipotecario es requerido para cualquier compra de vivienda con un pago inicial menor del 20 % (excepto para préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los EE. UU. que están reservados para miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges[5]). Cabe mencionar que, para los préstamos de la FHA con un pago inicial del 10 % o más, el seguro hipotecario se puede cancelar después de 10 años. El préstamo de la FHA con un pago inicial menor del 10 % debe tener un seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo. No obstante, es posible eliminar el seguro hipotecario con mayor anticipación al refinanciar el préstamo.  

¿Cuáles son los requerimientos de un préstamo de la FHA?

Los requerimientos de préstamo de la FHA [6] son los siguientes:

  • Ingresos continuos y verificables. Esté listo para proporcionar recibos de salario, estados de cuentas bancarias o declaración de impuestos para confirmar su ingreso. Como regla general, su ingreso debe ser lo suficientemente alto para que todos los pagos mensuales de su deuda, incluida la nueva hipoteca, sean iguales a menos del 45 % de su ingreso mensual. Esto se denomina relación de deuda a ingreso (DTI).
  • Un puntaje de crédito que califica. Si bien 500 es el puntaje mínimo permitido por el programa de la FHA, muchos prestamistas individuales requieren puntajes de al menos 620.
  • El monto del préstamo no puede superar el máximo del préstamo. Los máximos del préstamo se aplican localmente, con límites más altos en los mercados de valor alto. 
  • La propiedad debe funcionar como lugar de residencia principal. No se puede usar un préstamo de la FHA para comprar una vivienda secundaria, residencia vacacional o propiedad de inversión en la que no viva a tiempo completo.
  • La vivienda debe ser inspeccionada y tasada. Una inspección de vivienda evalúa el estado de la propiedad y una tasación determina el valor actual de la propiedad. Las calificaciones de préstamo de la FHA requieren que la propiedad “sea aprobada” por la inspección al cumplir con estándares mínimos de propiedad. La tasación debe ser realizada por un tasador aprobado por la FHA.
  • Se debe mudar dentro de un plazo de 60 días desde el cierre. Debe poder ocupar físicamente la vivienda dentro de 60 días luego del día del cierre de la compra de la vivienda y convertirse oficialmente en propietario. 

¿Cómo presento una solicitud para un préstamo de la FHA?

Puede presentar una solicitud para un préstamo de la FHA con cualquier prestamista aprobado por la FHA. Muchos prestamistas incluso le permiten presentar una solicitud para un préstamo de la FHA en línea. Simplemente, tiene que responder algunas preguntas sobre su identidad, empleo y finanzas, luego debe cargar los documentos financieros correspondientes. 

Una vez que su solicitud se presente, el prestamista puede revisarla para evaluar si usted califica para un préstamo y, en caso afirmativo, determinar cuáles son los términos de préstamo que le pueden ofrecer. 

Preguntas frecuentes sobre los préstamos de la FHA

¿Cuál es la tasa de interés que se aplica a un préstamo de la FHA?

Las tasas de interés que se aplican a los préstamos de la FHA fluctúan con el mercado[8]. Puede verificar las tasas actuales en línea en PNC Bank.

¿Los préstamos de la FHA ofrecen menores tasas de interés que los préstamos convencionales?

Los préstamos de la FHA pueden ofrecer tasas de interés menores que los préstamos convencionales, pero no siempre es el caso. Esto depende de varios factores, incluido su puntaje de crédito, su relación deuda a ingreso y su prestamista. 

¿Los préstamos de la FHA son para hogares de bajos ingresos?

No necesariamente. No existe restricción de ingresos, por lo tanto, los préstamos de la FHA están abiertos a compradores de todos los rangos de ingresos, siempre que se tenga suficiente dinero para cubrir los pagos de hipoteca (incluidos los impuestos y el seguro de la propiedad), junto con los pagos de sus otras deudas. No obstante, existen restricciones del monto del préstamo. Por ende, los préstamos de la FHA no se usan para comprar propiedades de valor extremadamente alto.

¿Los trabajadores autónomos pueden calificar para un préstamo de la FHA?

Sí, siempre que cumplan con los requerimientos. Necesitará probar que el ingreso de su trabajo autónomo es lo suficientemente alto para cubrir sus deudas existentes más la nueva hipoteca. El ingreso neto sobre sus declaraciones de impuestos anuales podría usarse como prueba de ingresos.

¿Cuál es el plazo máximo de préstamo para un préstamo de la FHA?

El plazo máximo permitido para un préstamo de la FHA es 30 años.[8]

¿Cuál es el valor de la MIP para un préstamo de la FHA?

Hay un cargo por adelantado y un cargo anual para las primas del seguro hipotecario.[9] El gasto por adelantado de la MIP es del 1.75 % del monto del préstamo (a pesar de que este monto por adelantado se pueda agregar al préstamo y pagar con el tiempo). El gasto anual de la MIP está en el rango del 0.45 % al 1.05 % del saldo del préstamo, según la duración el plazo, el tamaño del saldo del préstamo y cuánto del valor de la propiedad se financie.

¿Se pueden refinanciar los préstamos de la FHA?

Sí. Los préstamos de la FHA son elegibles para el refinanciamiento tradicional. Incluso se puede acceder a un programa de refinanciamiento de la FHA para acelerar el proceso para una hipoteca de la FHA calificada.[7] El refinanciamiento de su hipoteca puede ser una manera útil para reducir los pagos de su hipoteca o solicitar préstamo contra el valor de su vivienda en el futuro.   

La conclusión es que:

Los préstamos de la FHA son un tipo de hipoteca útil, en especial para los compradores de primera vez y aquellos que podrían beneficiarse de los criterios de puntaje de crédito menos estrictos y menores requerimientos de pago.

Puede obtener más información sobre cómo obtener un préstamo hipotecario e incluso puede iniciar su solicitud de hipoteca en línea con PNC Bank.