• Un contrato de alquiler con opción de compra es un contrato legal que le permite comprar una vivienda después de alquilarla durante un período predeterminado (por lo general de uno a tres años).
  • Las ofertas de alquiler con opción de compra permiten que los compradores reserven una vivienda con un precio de compra determinado mientras ahorran para el pago inicial y mejoran su crédito. 
  • Se espera que los arrendatarios paguen un monto especificado superior al monto del alquiler cada mes para aplicarlo al pago inicial. Sin embargo, si el arrendatario no está dispuesto a completar la compra o no puede hacerlo, dichos fondos se pierden.  

¿Está empezando a sentir que ser propietario de una vivienda puede estar fuera de su alcance? Debido al valor cada vez mayor de las viviendas en una gran parte del país y a los cambios recientes (https://realestate.usnews.com/real-estate/articles/what-the-2-billion-realtor-lawsuit-means-for-homebuyers-and-sellers) en la forma en que se remunera a los agentes de bienes raíces de los compradores, ser propietario de una vivienda se ha vuelto menos accesible, en particular para los compradores de primera vivienda. 

Desde luego, usted podría alquilar una casa en lugar de comprarla, pero alquilar no le permite generar capital. 

Los acuerdos de alquiler con opción de compra ofrecen una solución única a este desafío al facultar a los arrendatarios para que generen capital durante el plazo de su arrendamiento. Esta vía para ser propietario de una vivienda está ganando popularidad debido a su flexibilidad y potencial para generar capital.[1] Sin embargo, hay varias ideas equivocadas con respecto a cómo funciona el alquiler con opción de compra.

En este artículo, explicaremos cómo funciona el alquiler con opción de compra tanto en la teoría como en la práctica. Conocerá las ventajas y desventajas de los acuerdos de alquiler con opción de compra y cómo identificar si el alquiler con opción de compra es una buena opción para usted.   

¿Qué es el alquiler con opción de compra?

En bienes raíces, el alquiler con opción de compra es cuando los residentes alquilan una vivienda con la intención de comprar la propiedad al finalizar el plazo de arrendamiento. 

La idea es dar tiempo a los arrendatarios para que mejoren su crédito y ahorren dinero para destinarlo al pago inicial, siendo conscientes de que se está reservando la casa para ellos al precio de compra acordado. 

¿Cómo funciona el alquiler con opción de compra?

Con el alquiler con opción de compra, usted, en calidad de arrendatario, negocia los términos de arrendamiento y la opción de compra con el propietario actual de la propiedad por adelantado. Después se arrienda la vivienda según los términos acordados con la opción (o la obligación) de comprar la propiedad una vez que venza el arrendamiento.

Por lo general, cuando un arrendatario acepta el acuerdo de alquiler con opción de compra, el arrendatario:

  • Establece el período de arrendamiento. Es posible que el plazo del alquiler con opción de compra sea más largo que el arrendamiento normal de un año. Es común encontrar arrendamientos de alquiler con opción de compra con una duración de dos a tres años. Cuanto más largo sea el período de arrendamiento, más tiempo tendrá para prepararse financieramente para realizar la compra. 
  • Negocia el precio de compra. El precio de compra final por lo general se define por adelantado. Debido a que la compra se realizará en un año o más a futuro, es posible que el propietario espere un precio más alto en comparación con el actual valor justo de mercado. Por ejemplo, si los precios de las viviendas de una zona específica muestran una tendencia de incremento del 3 % anual y el período de alquiler es de un año, quizás el propietario deba fijar un precio de compra que sea un 3 % más alto que el valor estimado actual.  
  • Paga el cargo de opción de compra inicial. Usted paga un cargo por única vez al propietario a cambio de la opción de comprar la propiedad en el futuro. Este cargo es negociable y a menudo es un porcentaje del precio de compra. Por ejemplo, podría ofrecer pagar el 1 % del precio de compra acordado como cargo de opción de compra. Por lo general, este cargo no es reembolsable, pero es posible que el vendedor esté dispuesto a aplicar una parte o la totalidad de esta cantidad a la compra futura.[2] 
  • Negocia la tasa de alquiler, y una parte de la tasa se aplica a la compra futura. Las tasas de alquiler con opción de compra, por lo general, son más altas que las tasas de arrendamiento normales porque incluyen una cantidad que se aplica a la compra futura. Dicha cantidad se denomina crédito de alquiler. Por ejemplo, si la tasa de alquiler normal es de $1,500 al mes, usted podría pagar $1,800 al mes, pues los $300 extras servirían como el crédito de alquiler que se aplicaría al pago inicial. Es como un plan de ahorro integrado para el pago inicial.   

Descripción general de los contratos de alquiler con opción de compra

Un contrato de alquiler con opción a compra contiene dos partes: un contrato de alquiler y una opción de compra. El contrato de alquiler detalla el período de alquiler, las tasas de alquiler y las responsabilidades del propietario y el arrendatario. La opción de compra detalla la fecha de compra acordada, el precio de compra y las responsabilidades de ambas partes en relación con la transferencia de la propiedad.

Hay dos tipos de contratos de alquiler con opción de compra

  • Contrato con opción de arrendamiento. Este le da la opción, pero no la obligación, de comprar la propiedad al finalizar el plazo de arrendamiento.
  • Contrato de arrendamiento y compra. Este le exige que finalice la compra según se detalla en el contrato. 

Los contratos de arrendamiento y compra podrían ser más riesgosos porque es posible que usted tenga la obligación legal de comprar la propiedad, sin importar si la compra le conviene al finalizar el plazo de arrendamiento. En este caso, no finalizar la compra podría dar lugar a una demanda de parte del propietario.

Debido a que los contratos de alquiler con opción de compra se pueden estructurar de diferentes maneras y tienen muchos términos que son negociables, es una buena idea que un abogado de bienes raíces calificado revise el contrato antes de que usted acepte firmarlo. Invertir algunos cientos de dólares en una consulta legal podría darle tranquilidad y posiblemente evitar un error costoso. 

¿Cuáles son los beneficios de los acuerdos de alquiler con opción de compra?

Los contratos de alquiler con opción de compra ofrecen varios beneficios para los compradores de vivienda potenciales.

Accesibilidad para los compradores de primera vivienda

Las viviendas de alquiler con opción de compra ofrecen a los compradores de primera vivienda una vía práctica para convertirse en propietarios de una vivienda cuando las hipotecas tradicionales están fuera de su alcance. Este enfoque le permite adquirir una vivienda con costos iniciales más bajos al mismo tiempo que usa el período de arrendamiento para mejorar su puntaje de crédito y generar capital a través de los créditos de alquiler.

Oportunidad para ahorrar para el pago inicial 

La cantidad mínima que se necesita para el pago inicial depende de ciertos factores, como el precio de compra, el tipo de préstamo y el puntaje de crédito, aunque muchos compradores necesitan dar un pago inicial del 3 al 5 % como mínimo. Al hacer los pagos de los créditos de alquiler durante el plazo del arrendamiento, con el tiempo puede ahorrar automáticamente para el pago inicial. 

Tiempo para establecer crédito

Los prestamistas hipotecarios por lo general ofrecen mejores términos para los préstamos, como tasas de interés más bajas, a los solicitantes que tienen puntajes de crédito más altos. El alquiler con opción de compra da tiempo para mejorar su puntaje de crédito para calificar para un financiamiento más favorable.

Precio de compra fijo

Fijar el precio de compra puede ser particularmente favorable cuando los valores de las viviendas aumentan más rápido de lo previsto. Por ejemplo, si un contrato de alquiler con opción de compra a dos años especifica un precio de compra de $500,000, pero el mercado tiene un buen rendimiento y el valor de la vivienda es de $525,000 al momento de la compra, el arrendatario tiene la oportunidad de comprar la vivienda por un valor menor del valor de mercado.

Probar la propiedad

Vivir en la vivienda antes de comprarla brinda una oportunidad única para evaluar por detalladamente la propiedad y el vecindario. Se puede asegurar de que no haya problemas significativos antes de comprometerse a convertirse en propietario.

Posibles ahorros en honorarios de agentes de bienes raíces  

Los agentes de bienes raíces son un excelente recurso cuando se trata de encontrar viviendas, negociar los términos y coordinar la transacción. Si ya seleccionó la propiedad y ya se negociaron los términos, puede que solo necesite contratar a un agente para que facilite la transferencia. Esto puede permitir que tanto el comprador como el vendedor ahorren en los honorarios de agentes de bienes raíces.

Aspectos a considerar al firmar un contrato de alquiler con opción de compra 

Antes de negociar un acuerdo de alquiler con opción de compra, debe tener en cuenta las siguientes consideraciones:

Estabilidad financiera

Debido a que la meta final es la compra de la casa, es imprescindible que tenga ingresos estables y establezca un crédito sólido para obtener financiamiento hipotecario al finalizar el plazo del arrendamiento.

Responsabilidades contractuales

A diferencia del alquiler normal, es posible que los contratos de alquiler con opción de compra adjudiquen algunas o todas las responsabilidades de mantenimiento al arrendatario, dependiendo de los términos de la negociación. Los arrendatarios también podrían asumir la responsabilidad de los gastos de propiedad, como los impuestos sobre la propiedad y los cargos de la asociación de propietarios de vivienda (HOA).  

Cómo ejercer su opción de compra

Ejercer su opción puede implicar requisitos específicos, como realizar todos los pagos de alquiler a tiempo o notificar al propietario su intención de ejercer su opción de compra por escrito a más tardar en una fecha específica. No cumplir estos términos podría dar lugar a la pérdida de su opción de compra.

Consecuencias de no finalizar la compra

Si usted opta por no ejercer la opción de compra, puede perder las cantidades que haya pagado por el cargo de opción de compra inicial y los créditos de alquiler mensuales, los cuales permanecerán a favor del actual propietario. Además, si firma un contrato de arrendamiento y compra, podría recibir una demanda si no compra la propiedad.

Posibles estafas

Es posible que los estafadores intenten aprovechar los cargos iniciales relacionados con los acuerdos de alquiler con opción de compra. Por ejemplo, una persona puede afirmar fraudulentamente que es dueño de una propiedad de alquiler con opción de compra, aceptar su cargo de opción de compra inicial y desaparecer con el dinero.[3]  Para protegerse de las estafas de alquiler con opción de compra, confirme quién es el dueño de la propiedad en los registros públicos y verifique que la parte que está ofreciendo el contrato tenga la autoridad legal para hacerlo. 

Pasos para el alquiler con opción de compra de una vivienda

A continuación se detalla un plan sencillo de cinco pasos para el alquiler con opción de compra:

  1. Encuentre una propiedad adecuada. Encuentre una propiedad que quiera comprar de un propietario que esté dispuesto a ofrecer un acuerdo de alquiler con opción de compra. 
  2. Evalúe y negocie el contrato de alquiler con opción de compra. Revise el contrato propuesto con un abogado de bienes raíces que pueda advertirle sobre los posibles riesgos. Negocie los términos según sea necesario.
  3. Cumpla las obligaciones contractuales. Cumpla con su parte de la negociación para conservar sus derechos. 
  4. Ejerza su opción de compra. Siga los pasos detallados en el contrato para reclamar su derecho de continuar con la compra.
  5. Obtenga financiamiento y cierre la compra de su nueva vivienda. Trabaje con un prestamista para obtener un préstamo hipotecario, finalizar la compra y convertirse en propietario de una vivienda.  

¿Quién debe considerar el alquiler con opción de compra?

El alquiler con opción de compra puede ser una buena opción para los posibles compradores de vivienda que:

  • Tienen ingresos estables, pero necesitan tiempo para establecer un mejor crédito para calificar para obtener términos de préstamo más favorables.
  • No pueden permitirse dar un pago inicial elevado de inmediato, pero pueden ahorrar la cantidad suficiente durante el plazo de arrendamiento.
  • Quieren probar un vecindario o una vivienda específica antes de comprometerse a comprar.
  • Tienen un plan concreto para calificar para el financiamiento de un préstamo hipotecario al finalizar el arrendamiento. 

Alternativas para los posibles compradores de vivienda

Si el alquiler con opción de compra no parece una buena opción para usted, considere otras vías para convertirse en propietario de una vivienda, tales como:

Pensamientos finales

El alquiler con opción de compra representa una vía legítima para convertirse en propietario de una vivienda, pues permite que los compradores de vivienda potenciales generen capital y mejoren su situación financiera mientras prueban una vivienda. Esta puede ser una buena opción para los compradores que necesitan un poco de tiempo para ahorrar la cantidad suficiente para un pago inicial o mejorar su puntaje de crédito para calificar para obtener términos más favorables en un préstamo hipotecario.

Sin embargo, el alquiler con opción de compra no es ideal para todos los compradores. Los compradores que califican para un préstamo hipotecario pueden ahorrarse el tiempo y el gasto del alquiler con opción de compra al usar el financiamiento hipotecario tradicional para comprar ahora. Considerando los múltiples préstamos hipotecarios disponibles, podría encontrar una solución de préstamo compatible con su puntaje de crédito actual y un pago inicial bajo.