Hasta el año 2022, era más fácil decidir entre comprar una vivienda o alquilarla. Aunque los precios de las viviendas aumentaban rápidamente, las bajas tasas de interés significaban pagos hipotecarios más bajos que con frecuencia eran mucho más bajos que el alquiler de un apartamento.

Hoy en día, debido a las tasas significativamente más altas, la ecuación se ha vuelto un poco más compleja.

En primer lugar, el valor promedio de las viviendas tuvo un aumento del 31 % entre enero de 2020 y octubre de 2023. En segundo lugar, la Reserva Federal realizó una serie de aumentos a las tasas a partir de 2022, lo que resultó en el ascenso pronunciado de casi cinco puntos en un periodo muy corto.[1] No obstante, al mismo tiempo, según Peter McCarthy, jefe de hipotecas de PNC Bank, la asequibilidad sigue estando dentro del alcance de muchos compradores potenciales.

“Muchos posibles compradores están obteniendo información de resúmenes en la televisión o de lo que leen en las redes sociales. En lugar de ello, si usted está considerando seriamente convertirse en propietario de una vivienda, la persona a quien debe consultar es un profesional hipotecario, alguien que pueda revisar su puntaje crediticio, explorar realmente su situación financiera actual y hacer una recomendación informada”.

¿Dónde y en qué momento tiene sentido comprar en lugar de alquilar? Hay muchas variables, tanto personales como financieras, que debe tener en cuenta, incluidos sus ingresos, su ubicación y su puntaje crediticio. Estos son algunos factores a tener en cuenta al momento de tomar una decisión.

Su estilo de vida es importante.

La primera pregunta básica tiene que ver menos con el dinero y más con las metas de vida. ¿Quiere ser dueño de una vivienda? ¿Por qué?

Quizás sea una cuestión de necesitar más espacio para usted y su familia. Quizás lo importante sean las cosas no tangibles, es decir, la sensación de ser propietario o el deseo de establecerse en un lugar.

“Ser propietario de una vivienda lo conecta con un lugar de una manera en que ser arrendatario en realidad jamás podrá hacerlo. Esto es particularmente cierto en los vecindarios que son muy unidos. En pocas palabras, hay ocasiones cuando la decisión tiene menos que ver con las cuestiones financieras y más con las cuestiones del corazón”, menciona McCarthy.

Por otro lado, es posible que usted considere una reubicación como una posibilidad para perseguir una oportunidad en el futuro inmediato. En tales situaciones, alquilar ofrece una mayor flexibilidad cuando llegue el momento de reubicarse.

O bien, otro aspecto a tener en cuenta es que una vivienda necesita cuidados, ya sean los jardines o las tareas semanales para conservar una propiedad en óptimas condiciones. Para algunos, ese esfuerzo constante es un acto de amor. Para otros, esto consume el valioso tiempo libre que preferirían pasar realizando otras actividades.

“Algunos prefieren la comodidad de hacer una llamada telefónica al arrendador o contratar a un profesional en lugar de reparar las cosas por sí mismos”, señala McCarthy. “Para ellos, la comodidad es más importante que las consideraciones financieras”.

La ubicación también es importante.

Si lee las noticias, es fácil pensar que los precios de las viviendas están fuera del alcance. Sin embargo, la asequibilidad tiene mucho que ver con el lugar donde vive.

“Hay mercados en los que la oferta es inusualmente ajustada actualmente”, continúa McCarthy. “En dichas ubicaciones, hay muchos compradores y relativamente pocas propiedades. Como resultado, la ley de la oferta y la demanda lleva los precios de las viviendas al alza en dichos mercados. En otros lugares, hay mercados en los que los precios de las viviendas siguen siendo asequibles para muchas personas”.

Al mismo tiempo, hay señales de optimismo para el mercado en general. Mediante la combinación de tasas de interés bajas y una alta demanda, los precios de las viviendas se dispararon entre 2020 y 2022. Sin embargo, hay señales de que los precios podrían estar comenzando a moderarse. Entre finales de 2022 y septiembre de 2023, el precio de venta promedio de las viviendas tuvo una disminución de casi un 11 %.[2]

“No hay un panorama claro con respecto a si esto indica una tendencia en la que los precios de las viviendas se revertirán o no al precio promedio”, continúa McCarthy. “Sin embargo, lo que estos datos indican es que los precios no siempre se desplazan al alza en una trayectoria constante. Si usted no está lo suficientemente preparado para comprar, entonces resulta lógico mantenerse atento a los precios a medida que las condiciones del mercado siguen fluctuando”.

¿Qué afecta a los números?

Si está considerando la posibilidad de comprar una vivienda, resulta útil echar un vistazo no solo a corto plazo, sino a cómo las finanzas funcionan a largo plazo. McCarthy aconseja analizar sus gastos generales de manera integral y como parte de una estrategia general para acumular patrimonio.

“La primera pregunta que siempre hago es la siguiente: ¿Cuánto paga de alquiler? Esa es su referencia. Sin embargo, una pregunta que es igual de importante es la siguiente: ¿cuánto pagará de alquiler el próximo año? ¿Y el año después de ese? ¿Y el año después de ese? Porque hay algo que es seguro: Si bien una tasa hipotecaria fija significa que su pago seguirá siendo el mismo año tras año en un plazo de 15 o 30 años, su alquiler seguirá aumentando cada vez que renueve su contrato de arrendamiento”.

Además, añade McCarthy, si las tasas de interés bajan, puede reducir su pago hipotecario mediante el refinanciamiento. Al mismo tiempo, existen otros factores como las deducciones de impuestos sobre intereses hipotecarios[3] que podrían influir en su decisión.

“Por ejemplo, las personas no se dan cuenta de las ventajas fiscales que se obtienen al pagar una hipoteca en lugar de pagar un alquiler. Si lo suyo es meramente realizar cálculos, no olvide tener en cuenta las considerables deducciones de impuestos que acompañan al pago de intereses hipotecarios”.

Aún así, es importante analizar la totalidad de los costos relacionados con ser propietario de una vivienda. Los gastos abarcan toda la gama, desde los impuestos sobre la propiedad hasta el mantenimiento y el seguro. Es en ese momento que McCarthy ofrece una conversación personal con un profesional en préstamos hipotecarios que pueda contestar muchas de estas preguntas.

“Constantemente reforzamos la educación continua entre nuestros equipos de hipotecas. Eso incluye programas y subvenciones que podrían estar a disposición de prestatarios de ingresos bajos o moderados. Como resultado, es muy frecuente que las personas se sorprendan por lo que de verdad se pueden permitir pagar. Y siempre es mejor tender una comprensión completa de las cifras. De esa manera, usted sabe con seguridad si la compra de una vivienda tiene sentido en términos financieros”.

¿Cuál de las opciones genera patrimonio?

Un pago hipotecario puede o no ser comparable con su alquiler mensual. Sin embargo, lo que en realidad puede marcar la diferencia es el efecto a largo plazo que tendrá en su valor neto total. Como remarca McCarthy, la diferencia podría ser significativa.

“Si realiza una compra inteligente y mantiene su propiedad en buen estado, lo más probable es que su vivienda sea un activo cuyo valor se aprecie con el tiempo. El pago hipotecario de verdad se destina a aumentar su patrimonio, ya que no es simplemente un pago de alquiler que se va al bolsillo del arrendador”.

¿Hay algún otro factor? A medida que aumenta el valor de una vivienda, también aumenta el valor líquido de la misma, es decir, la diferencia entre el valor de la vivienda y el saldo de su hipoteca. Dicho valor líquido, si se utiliza adecuadamente, puede convertirse en una herramienta financiera valiosa para realizar compras importantes o consolidar otros tipos de deudas.

Como señala McCarthy, “una vez que tenga una vivienda y el valor de esta aumente al transcurrir varios años, su vivienda se convierte en algo más que un activo. Puede ser un recurso importante para generar patrimonio adicional, realizar inversiones inteligentes, empezar su propia empresa o cualquier otra posibilidad. Eso es algo de lo que simplemente no puede depender cuando está alquilando”.

Hay muchos aspectos a considerar cuando se trata de elegir entre alquilar o comprar. Sin embargo, si tiene dudas, hay un consejo que es constante. Explorar las posibilidades por completo vale la pena. Una vez que tenga una comprensión plena de sus opciones, la respuesta podría sorprenderle.

Cómo obtener un préstamo hipotecario: pasos clave que los compradores de vivienda deben conocer | Perspectivas de PNC