Tu capital hipotecario puede informar las decisiones referentes al refinanciamiento, la solicitud de una línea de crédito con garantía hipotecaria, refinanciamiento de tu préstamo hipotecario actual, o incluso la venta de tu vivienda.
En este artículo, puedes aprender lo que necesitas saber sobre el capital hipotecario y obtendrás respuestas a tus preguntas más importantes, que incluyen:
- ¿Qué es el capital hipotecario?
- ¿Cuánto capital tengo?
- ¿Qué significa la relación del valor de liquidez para el capital hipotecario?
- ¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?
- ¿Cómo puedo aumentar mi capital hipotecario?
¿Qué es el capital hipotecario?
El capital hipotecario es el valor que posees en tu casa. Si tienes posesión de tu casa libre de gravámenes, entonces posees el capital total de tu casa, y tu capital hipotecario equivale al valor de mercado actual de tu casa. Si tienes una hipoteca (u otro gravamen financiero sobre tu casa), tu capital hipotecario equivale al valor de mercado actual de la propiedad menos el monto que actualmente debes sobre el préstamo.
Tu capital hipotecario básicamente equivale al ingreso que recibirías si vendieras tu propiedad en este momento (sin tener en cuenta los costos de cierre).
¿Cuánto capital hipotecario tengo?
Para calcular tu capital hipotecario, debes saber dos cifras:
- El valor de mercado actual de tu propiedad
- El saldo total a pagar de cualquier préstamo garantizado por tu propiedad.
Cómo conocer el valor de mercado de tu propiedad
Es difícil valuar una propiedad debido a que el mercado de bienes raíces fluctúa constantemente. El valor de tu propiedad se relaciona directamente con las condiciones actuales del mercado. ¿Cuál es el monto que un comprador está dispuesto a pagar y que tú estás dispuesto a aceptar en el entorno económico actual? Esta es una pregunta difícil de responder.
Y esto se complica aún más por el hecho de que cada inmueble es único. Incluso si vives en una urbanización planificada donde las casas son idénticas, la ubicación geográfica y los acabados interiores de tu casa hacen que tu propiedad sea única.
Es por ello que es tan difícil obtener un estimado preciso del valor de tu casa. Tal vez encuentres estimados del valor en línea, pero es posible que dichos estimados sean bastante imprecisos.
Una manera de obtener el valor preciso de tu propiedad es solicitar una tasación de la propiedad. Con una tasación, el tasador de inmuebles certificado revisa la propiedad y la compara con propiedades similares que se han vendido recientemente. Este análisis le dice al tasador la cantidad que los compradores están dispuestos a pagar actualmente por pie cuadrado por casas similares en tu zona. Después, el tasador puede aplicar ese precio por pie cuadrado a tu casa para determinar el valor de mercado de tu propiedad.
El costo de las inspecciones de vivienda puede rondar los $300 o $500[1], dependiendo de tu zona y del tamaño de tu casa. Debido a este gasto, los propietarios de viviendas con frecuencia optan por contactar agentes de bienes raíces locales que estén dispuestos a ofrecer un servicio similar, en ocasiones sin cargo alguno. Esta puede ser una buena opción si simplemente tienes curiosidad por averiguar cuál es tu capital hipotecario. Pero si necesitas una valuación precisa con el fin de refinanciar tu préstamo hipotecario u obtener un nuevo préstamo, es posible que tu prestamista te solicite realizar una tasación formal.
Cómo averiguar el saldo vencido de tu préstamo
Es mucho más fácil averiguar el saldo vencido de tu préstamo que el valor de mercado de tu casa. Simplemente revisa tu estado de cuenta de hipoteca más reciente. Este debe mostrar el saldo de capital restante de tu préstamo. Si por algún motivo no puedes encontrar el saldo de capital restante, comunícate con el administrador de tu préstamo hipotecario para preguntarle.
También debes verificar los demás préstamos o deudas en las que tu casa figure como garantía. Por ejemplo, si tienes una segunda hipoteca, el saldo de ese préstamo se debe agregar al saldo de tu préstamo hipotecario primario para determinar el monto total que debes sobre tu casa. De manera similar, si tienes un gravamen impositivo o un gravamen del constructor sobre tu propiedad, también debes agregar esos saldos a los montos de tu préstamo.
Cómo calcular el capital
Ahora que conoces el valor de tu casa y el saldo vencido total de tus préstamos, puedes calcular tu capital hipotecario para determinar el capital que posees sobre tu casa. Resta el saldo vencido del préstamo del valor de mercado actual de tu casa. El monto resultante es tu capital hipotecario.
Este es un ejemplo:
Si el valor actual de tu casa es de $600,000 y el saldo de tu préstamo hipotecario es de $200,000, tu capital hipotecario es de $400,000 ($600,000 menos 200,000). Ahora bien, ¿qué sucede si tienes una segunda hipoteca con un saldo de $40,000 además del saldo de la hipoteca primaria de $200,000 de tu casa cuyo valor es de $600,000? Entonces, tu capital hipotecario sería de $360,000 ($600,000 menos $240,000).
¿Qué es la relación del valor de liquidez y cómo afecta el capital hipotecario?
La relación del valor de liquidez (LTV) de tu casa explica, a manera de porcentaje, el monto de tu casa que está financiado actualmente. Mientras el capital hipotecario considera el monto del valor de tu propiedad, la LTV considera la parte del valor de tu propiedad a la que tiene derecho el banco. Para calcular la LTV, divide el saldo vencido de tu(s) préstamo(s) entre el valor actual de tu casa.
Por ejemplo, si el saldo de tu préstamo hipotecario es de $200,000 y el valor actual de tu casa es de $600,000, tu LTV sería de un 33 % ($200,000 dividido entre $600,000). Esto significa que el banco prácticamente posee el 33 % del valor de tu propiedad.
Ahora bien, si agregas un segundo préstamo hipotecario con un saldo de $40,000 al ejemplo anterior, tu LTV sería de un 40 % ($240,000 dividido entre $600,000).
¿Cómo es que una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria afecta el valor de tu capital hipotecario?
Tanto las HELOC (líneas de crédito con garantía hipotecaria) como los préstamos con garantía hipotecaria son opciones que te permiten convertir una parte de tu capital hipotecario en dinero en efectivo. Las HELOC son líneas de crédito abiertas a las que puedes acceder y reembolsar según sea necesario. Por ejemplo, si tienes una HELOC de $10,000, puedes solicitar un préstamo de hasta $10,000 a la vez para financiar cosas como reparaciones inesperadas en tu casa. Cualquier vez que solicites un préstamo sobre tu línea de crédito, realizarás pagos mensuales hasta que el saldo sea reembolsado (de manera similar al uso de una tarjeta de crédito).
Un préstamo con garantía hipotecaria es un acontecimiento por única ocasión en el que solicitas un préstamo sobre tu capital hipotecario. Este se podría utilizar para financiar una renovación importante, pagar tu educación, financiar una nueva empresa o hacer un pago inicial para una propiedad de inversión. Calificar para una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria requiere que tengas cierto nivel de capital sobre la propiedad. El nivel de capital exacto varía en función del prestamista, pero la mayoría de los prestamistas prefieren que los propietarios mantengan una relación de capital mínima del 20 % respecto del valor de su casa.
Si tu casa tiene un valor de $600,000 y la única deuda que tienes sobre la propiedad es un préstamo hipotecario de $200,000, los $400,000 que tienes en capital equivalen al 66 % del valor de la casa ($400,000 dividido entre $600,000). Al tener una cantidad tan fuerte de capital sobre la propiedad, probablemente calificarías para una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria (sujeto a otros criterios de calificación, como los ingresos y los puntajes de crédito).
Contratar una línea de crédito o un préstamo sobre tu capital a su vez reduciría tu capital porque el monto de la deuda sobre tu propiedad aumentaría. Ahora, ¿qué sucede si tu casa tiene un valor de $600,000 y el saldo de tu hipoteca es de $500,000? En este caso, tu capital hipotecario es de $100,000, que representa el 16.7 % del valor total ($100,000 dividido entre $600,000). Debido a que esta cifra es menor al 20 %, tal vez no califiques para una HELOC ni para un préstamo con garantía hipotecaria en este momento. Tendrías que aumentar tu capital hipotecario antes de que se te pueda extender una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria.
¿Cómo puedo aumentar mi capital hipotecario?
Hay dos formas en las que puedes aumentar tu capital hipotecario:
- Aumentar el valor de tu casa
- Disminuir la deuda contratada con tu casa como garantía
Cómo aumentar el valor de tu casa
El valor de los bienes raíces por lo general aumenta con el tiempo orgánicamente debido a la revalorización. La revalorización es el crecimiento natural del valor de los bienes raíces debido a factores como la inflación y la demanda de los compradores.
Pero si quieres aumentar manualmente el valor de tu casa, puedes hacerlo con proyectos de valor agregado, como las renovaciones. Estas son algunas ideas para agregar valor a tu casa actual:
- Renueva la cocina y los baños.
- Termina el sótano para agregar pies cuadrados de espacio utilizable a la casa.
- Agrega un espacio en exteriores, como un balcón, un patio o una terraza.
- Mejora los exteriores de la casa.
- Agrega una vivienda accesoria (ADU, por sus siglas en inglés) a la propiedad que pueda servir como vivienda adicional (para que se pueda utilizar como casa de huéspedes o alquilarse para generar un ingreso pasivo).
Es importante tener en cuenta que las renovaciones no siempre agregan tanto valor en comparación a su costo. Por ejemplo, podrías invertir $30,000 en la renovación de la cocina, pero la renovación tal vez solo aumente el valor de la propiedad en $25,000. Es importante consultar con expertos de la industria local si tienes la meta de maximizar tu retorno de inversión.
Cómo disminuir la deuda contratada con tu casa como garantía
La otra opción que tienes para aumentar tu capital hipotecario es reducir el monto de tu deuda. Podrías considerar liquidar los préstamos auxiliares, como las segundas hipotecas o los préstamos con garantía hipotecaria. O podrías hacer un pago extra sobre tu préstamo hipotecario primario.
Si decides hacer un pago extra sobre un préstamo existente, asegúrate que la totalidad de tu pago se aplique al saldo del préstamo principal. Si no se proporcionan instrucciones específicas con tu pago, tu banco podría considerar que simplemente estás realizando anticipadamente tu siguiente pago y aplicaría una parte del pago a los intereses acumulados.
También puedes verificar para ver si se aplican penalizaciones por pago anticipado antes de hacer pagos extras sobre préstamos existentes. Muchos préstamos aplican sanciones por pago anticipado para compensar la pérdida de ingresos por intereses incurrida por el prestamista si el saldo se liquida antes de lo planeado.
¿Debo acceder a mi capital hipotecario usando una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria?
Las HELOC y los préstamos con garantía hipotecaria permiten que los dueños de propiedades utilicen su capital hipotecario sin liquidar sus tenencias de bienes raíces al vender la propiedad. Es importante recordar que las HELOC y los préstamos con garantía hipotecaria son préstamos que se deben reembolsar, por lo que la decisión de usarlos no se debe tomar a la ligera. Sin embargo, brinda la comodidad de saber que una parte de tu capital se puede convertir en dinero en efectivo cuando necesites dinero para financiar emprendimientos o para cubrir gastos imprevistos. Si determinas que te conviene una HELOC, puedes solicitar una HELOC en línea de forma rápida, sencilla y segura con PNC Bank.
La propiedad que garantice la CHELOC debe estar ubicada en un estado en el que PNC ofrezca productos de crédito con garantía hipotecaria. PNC no ofrece el producto CHELOC en Alaska, Hawái, Luisiana, Mississippi, Nevada y Dakota del Sur.
