• Una reestructuración de la hipoteca es cuando el prestatario realiza un pago de suma total en su hipoteca, y el prestamista calcula de nuevo el programa de pagos basándose en el saldo reducido del préstamo.
  • Una reestructuración de la hipoteca puede ahorrar dinero a los prestatarios al reducir el monto del pago mensual y el gasto de interés total durante el plazo del préstamo. 
  • A diferencia de refinanciar la hipoteca, una reestructuración de la hipoteca no cambia la tasa de interés actual ni la duración del plazo de su préstamo hipotecario.

¿Busca disminuir el pago mensual de su hipoteca y reducir el gasto de interés total de su préstamo hipotecario? Si tiene una suma total disponible para aplicarla a su hipoteca, una reestructuración de hipoteca podría ser una opción para usted. 

Esta estrategia de amortización de la deuda utiliza un pago de suma total para reducir el saldo de su préstamo y el monto del pago mensual en lo sucesivo. 

Descubra qué es la reestructuración de hipoteca, cómo funciona y cómo podría beneficiarle en términos financieros. También conocerá los aspectos que considerar antes de realizar la reestructuración, así como estrategias alternativas en caso de que no le convenga la reestructuración.

¿Qué es una reestructuración de hipoteca?

Una reestructuración de hipoteca es cuando un prestatario realiza un pago de suma total sobre el saldo de su préstamo hipotecario y el prestamista calcula de nuevo su programa de pagos basándose en el nuevo saldo más bajo del préstamo.[1]

El propósito principal de la reestructuración de hipoteca es reducir el pago mensual de su hipoteca. Una vez que realice el pago de suma total, el prestamista puede eliminar ese monto del capital, más cualquier interés que dicho monto generaría, de los pagos futuros de su hipoteca. Después, los pagos futuros de su hipoteca se pueden reducir según el nuevo programa de amortización (la tabla de pagos que indica qué cantidad de cada pago se aplica al capital y qué cantidad se aplica al interés).[2]

¿Cómo funciona la reestructuración de hipoteca?

La reestructuración de hipoteca aplica su pago de suma total al saldo del préstamo, luego calcula de nuevo la amortización del préstamo para tener en cuenta la considerable reducción de capital. Los estados de cuenta futuros de la hipoteca reflejan los montos más bajos de capital e interés a pagar. 

Resulta importante destacar que la tasa de interés y los términos del préstamo no cambian. Su hipoteca reestructurada conserva la misma tasa de interés y la misma fecha de finalización que su hipoteca actual.[1]

Cuándo se utiliza la reestructuración de hipoteca

La reestructuración se utiliza con frecuencia cuando el prestatario tiene una gran suma de dinero disponible para saldar una parte de su hipoteca y reducir el pago mensual de su préstamo hipotecario. Los ejemplos comunes incluyen:

  1. Cuando un prestatario recibe una gran suma procedente de una herencia.
  2. Cuando un prestatario recibe un bono de trabajo considerable.
  3. Cuando un prestatario compra una nueva casa antes de vender la anterior, al vender la casa anterior, las ganancias se pueden usar para reestructurar la hipoteca de la nueva casa. Por favor tenga en cuenta que su prestamista puede solicitar que usted realice pagos puntuales durante dos meses antes de autorizar una reestructuración.    

Pasos para reestructurar su hipoteca

La reestructuración es un proceso bastante sencillo:

  • Paso 1: Hable con su prestamista para ver si ofrece la reestructuración. Algunos prestamistas no ofrecen la reestructuración, por lo que necesitará ponerse en contacto con su prestamista para saber si ofrece esta opción.[1]
  • Paso 2: Averigüe si califica para la reestructuración de su hipoteca. Si su prestamista ofrece la reestructuración de hipoteca, este tiene requisitos de calificación específicos. La reestructuración puede estar limitada a los prestatarios que tienen ciertos tipos de préstamos, determinada cantidad de capital acumulado en la vivienda o un sólido historial de pago. Es posible que también exista un requisito de monto mínimo para el pago de suma total (por ejemplo, $10,000).[1]
  • Paso 3: Obtenga la propuesta de reestructuración de hipoteca por escrito. Una vez que conozca la cantidad que puede aplicar al capital, el prestamista puede proporcionarle un programa de amortización reestructurada para que usted pueda ver qué cantidad de cada pago se destinaría al capital y al interés después de la reestructuración. Este documento también debe detallar los cargos relacionados con la reestructuración. 
  • Paso 4: Realice el pago de suma total y pague los cargos correspondientes. Una vez acordados los detalles y aceptados por escrito, puede realizar el pago de suma total y pagar los cargos relacionados.
  • Paso 5: Su prestamista calcula de nuevo su programa de amortización. Usted continúa realizando los pagos mensuales de la hipoteca, aunque ahora sus pagos son más bajos debido a que el pago total eliminó de su programa de amortización una gran parte del capital y del interés asociado.  

Beneficios de la reestructuración de hipoteca

La reestructuración de hipoteca ofrece múltiples beneficios a los prestatarios.

Pagos de hipoteca mensuales más bajos

Los pagos mensuales futuros se reducen al disminuir el monto del capital adeudado, a la vez que se mantiene la misma fecha de finalización.

Ahorrar interés con el tiempo

Aunque la tasa de interés no cambia, el prestatario paga una menor cantidad en el gasto de interés total. Esto se debe a que el monto de suma total se elimina del saldo del préstamo y no generará cargos de interés adicionales una vez que se reestructure la hipoteca. 

Posibilidad de eliminar el seguro hipotecario 

Muchos préstamos incluyen un seguro hipotecario, que es una póliza de seguro que permite que los prestamistas acepten pagos iniciales bajos al protegerlos contra el incumplimiento de los prestatarios.[3] El prestatario paga primas para conservar esta póliza de seguro. Sin embargo, el seguro hipotecario se puede eliminar (en muchos casos) una vez que el prestatario cuenta con la cantidad suficiente de capital acumulado en la vivienda. 

Si el pago de reestructuración del prestatario provoca que su capital acumulado de la vivienda aumente a tal punto que se pueda eliminar el seguro hipotecario, el prestatario tiene la posibilidad de cancelar su seguro hipotecario y hasta ahorrar más dinero al evitar las primas futuras del seguro hipotecario. 

Por ejemplo, suponga que un prestamista solicita una relación de valor de liquidez (LTV, por sus siglas en inglés) del 80 % para que usted elimine el seguro hipotecario de su préstamo hipotecario. Esto significaría que el saldo de capital del préstamo tendría que ser del 80 % o menos del valor actual de la propiedad, lo que le daría un 20 % o más en capital acumulado de la vivienda. Si su pago de suma total para reestructuración hace que supere ese límite, es posible que pueda cancelar su seguro hipotecario y dejar de pagar esas primas. 

No se exige verificación de crédito

Su puntaje de crédito no es un factor para la reestructuración.[1] Por ello, incluso si su puntaje ha disminuido desde que calificó originalmente para la hipoteca, aún puede realizar la reestructuración, siempre y cuando cumpla todos los criterios de reestructuración. 

Aspectos a considerar antes de la reestructuración

Antes de la reestructuración, existen algunos aspectos que debe tener en cuenta. 

Costos de la reestructuración

Por lo general, los prestamistas cobran un cargo por la reestructuración.[1] Por lo tanto, la reestructuración solo vale la pena si ahorra el dinero suficiente para compensar con creces esos costos. Afortunadamente, el costo habitual es de apenas unos cuantos cientos de dólares, por lo que no lleva mucho tiempo recuperar la inversión en la reestructuración. 

Requisitos de elegibilidad

La reestructuración no está disponible en todos los tipos de préstamo hipotecario. Por ejemplo, en la actualidad los préstamos respaldados por el gobierno, que incluyen préstamos de la FHA (Administración Federal de Préstamos), del VA (Departamento de Asuntos de Veteranos) y del USDA (Departamento de Agricultura de los EE. UU.) no son elegibles para la reestructuración.[1]

Es posible que su prestamista tenga requisitos adicionales para la reestructuración de hipoteca, que incluyen:

  • Un monto mínimo para el pago de la suma total
  • Un monto mínimo de capital acumulado de la vivienda
  • Un sólido historial de pagos puntuales 

Programación y planificación financiera

Si tiene una suma total disponible, vale la pena considerar si este es el momento oportuno para aplicar dicho monto a su hipoteca. En particular, considere los usos alternativos que puede dar a dichos fondos. 

Por ejemplo, si tiene planes de vender la casa en el futuro inmediato, quizás no valga la pena que reduzca los pagos mensuales de su hipoteca durante solo unos pocos meses. 

De manera similar, si tiene una tasa de interés hipotecaria sumamente baja y puede solventar sus pagos actuales, tal vez prefiera invertir su suma total en un instrumento de inversión que ofrezca retornos más altos. ¿Por qué usar sus fondos para ahorrar en una hipoteca que tiene una tasa de interés del 4 % si puede invertir dichos fondos en una cuenta de inversión cuyo retorno promedio es del 6 % o más? 

Alternativas a la reestructuración de hipoteca

Antes de reestructurar su hipoteca, considere algunas alternativas. 

Reestructuración vs. Realizar pagos adicionales 

Puede hacer pagos adicionales sobre el capital de su hipoteca sin realizar la reestructuración.[4] Esto brinda la flexibilidad de hacer pagos pequeños adicionales según se lo permita su presupuesto.

La diferencia es que realizar pagos adicionales no produce la reamortización de su hipoteca. Por lo tanto, los pagos futuros no disminuirán. En lugar de ello, los pagos adicionales pueden ayudarle a liquidar su hipoteca antes.  

Reestructuración vs. Refinanciación

Refinanciar la hipoteca es lo que hace el prestatario cuando sustituye su hipoteca actual por una hipoteca nueva. Esta nueva hipoteca establece una tasa de interés y una fecha de finalización nuevas.[5]

La capacidad de modificar la fecha de finalización brinda la opción de prorrogar el plazo del préstamo, lo que podría reducir su monto mensual a pagar al distribuir el saldo en un mayor número de pagos.

La refinanciación por lo general es mucho más costosa que la reestructuración, ya que tiene costos de cierre de entre el 2 % y el 5 % del monto del préstamo. Sin embargo, si las tasas hipotecarias actuales son más bajas que la tasa de su hipoteca actual, la refinanciación tiene la posibilidad de reducir su tasa de interés, lo que le permite disminuir su pago mensual y ahorrar dinero en los gastos de interés, incluso sin un pago de suma total.   

Cómo elegir la opción más adecuada según sus metas financieras

Al elegir entre la reestructuración de hipoteca, la refinanciación o simplemente hacer pagos adicionales, tenga en cuenta lo siguiente:

  • ¿Cuánto tiempo pretende conservar la hipoteca? 
  • ¿Ello implica cargos? De ser así, ¿por qué cantidad?
  • ¿Cuánto dinero podría ahorrar?
  • ¿Tiene una suma total disponible para invertirla en su hipoteca, y es esa la mejor manera de usar dichos fondos?

En términos generales:

  • Hacer pagos adicionales funciona bien para los prestatarios que tienen una tasa de interés baja y desean aplicar de forma aleatoria cantidades de dinero más pequeñas al capital de su hipoteca cuando sea posible. 
  • La reestructuración de la hipoteca funciona bien para los prestatarios que tienen una tasa de interés baja y desean reducir los pagos mensuales de su hipoteca al hacer un pago grande de suma total para aplicarlo a su capital.
  • La refinanciación funciona bien para los prestatarios que pueden obtener una tasa de interés más baja al refinanciar. 

La conclusión es que:

La reestructuración de hipoteca es una manera legítima para reducir los pagos de su hipoteca en lo sucesivo y ahorrar dinero en los gastos de interés a largo plazo al amortizar el capital de su préstamo hipotecario con una suma total. 

Sin embargo, no todas las personas califican para la reestructuración, por lo que es importante que analice sus opciones con su prestamista. Si busca maneras alternas para reducir su pago mensual o liquidar su préstamo hipotecario anticipadamente, pregunte también a su prestamista sobre hacer pagos adicionales o refinanciar su hipoteca.