• El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) de los Estados Unidos ofrece programas de préstamos hipotecarios para permitir que convertirse en dueño de una vivienda sea más viable para los miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges supérstites. 
  • Los préstamos del VA ofrecen términos favorables, que incluyen tasas de interés competitivas, no tienen requisito de seguro hipotecario privado (aunque se cobra un cargo por financiamiento) y una opción de pago inicial del 0 % para veteranos calificados con pleno derecho.   
  • Los préstamos del VA requieren un certificado de elegibilidad del VA. 

Los préstamos hipotecarios para veteranos, que también se conocen como préstamos del VA, son uno de los beneficios obtenidos por los hombres y mujeres que sirven y defienden a nuestro país a través del ejército de los Estados Unidos. Estos préstamos hipotecarios ofrecen términos favorables para ayudar a los veteranos, miembros del servicio activo y sus cónyuges supérstites calificados a comprar, construir, mejorar o refinanciar una vivienda.[1]

¿Qué es un préstamo del VA?

Un préstamo del VA es una hipoteca que es respaldada por el Departamento de Asuntos de Veteranos o que se ofrece a los prestatarios directamente a través del VA.

Los miembros del servicio militar y veteranos que hayan cumplido los requisitos mínimos de servicio activo, así como los cónyuges supérstites y los veteranos calificados pueden usar los préstamos del VA.[2] Esta oferta se extiende a quienes han servido en cualquier área del ejército, las cuales incluyen:[3]

  • Fuerza Aérea
  • Ejército
  • Guardia Costera
  • Cuerpo de la Marina
  • Marina
  • Fuerza Espacial
  • Guardia Nacional 
  • Reservistas   

Una ventaja de los préstamos del VA es la opción de pago inicial del 0 %. Esto permite que los prestatarios calificados con derecho pleno financien el costo completo de una vivienda, lo que hace que convertirse en dueño de una vivienda sea accesible para quienes no pueden dar un pago inicial alto. Sin embargo, debe tener en cuenta que a quienes tienen dinero disponible para un pago inicial les conviene invertirlo en la compra. Un pago inicial proporciona el valor líquido de la vivienda de inmediato y reduce el gasto de interés total durante la vida del préstamo.  

Cargos por financiamiento del VA y costos de cierre

Todos los préstamos del VA cobran un cargo por financiamiento.[4] Dicho cargo inicial por única ocasión sustituye el seguro hipotecario tradicional. Este seguro hipotecario es una póliza que protege al prestamista en caso de que el prestatario no cumpla con el pago del préstamo. Dicha póliza hace que sea posible para los prestamistas ofrecer opciones de pago inicial bajo. En el caso de los demás tipos de préstamos hipotecarios, el prestatario paga el costo del seguro hipotecario, pero en el caso de los préstamos del VA, dicho costo es subsidiado por los contribuyentes. El cargo por financiamiento reduce el costo del préstamo para los contribuyentes.[4]     

El cargo por financiamiento del VA actualmente tiene un costo de hasta el 3.3 % en el caso de una compra nueva, dependiendo del tipo de préstamo que se utilice, el monto del pago inicial y si el veterano tiene a su disposición el derecho pleno.[4]

Dicho cargo por financiamiento es un ejemplo de un costo de cierre que debe pagarse antes de que sea posible realizar la transferencia de titularidad de la propiedad. Otros ejemplos incluyen la búsqueda de títulos y el depósito en garantía. Puede calcular dichos cargos usando una calculadora de costos de cierre. Puede que sea posible integrar dichos costos al préstamo en lugar de pagarlos de su bolsillo. En algunos casos, es posible que el vendedor esté dispuesto a pagar una parte de estos costos para incentivarlo a que elija su vivienda. El VA permite que los vendedores cubran costos por una cantidad de hasta el 4 % del monto del préstamo hipotecario.[4]

Tipos de préstamos del VA

Hay cuatro tipos de préstamos del VA, que incluyen un préstamo de compra respaldada, un préstamo directo y dos opciones de préstamo para refinanciamiento.[5]

Préstamo para compra de vivienda del VA

Los préstamos para compra de vivienda del VA son hipotecas emitidas por un prestamista externo que son respaldadas por el VA. El VA garantiza que el prestamista pueda recuperar una parte o la totalidad de sus pérdidas si el prestatario no reembolsa el préstamo.[6]  Dicha garantía permite que los prestamistas ofrezcan términos de préstamo favorables a los compradores elegibles del VA, por ejemplo, la opción de pago inicial del 0 %.

Los préstamos para compra de vivienda del VA son relativamente flexibles y se pueden utilizar para:

  • Comprar una vivienda unifamiliar o una propiedad multifamiliar con hasta cuatro unidades
  • Comprar un condominio en un proyecto aprobado por el VA
  • Comprar una vivienda y hacer mejoras en ella
  • Comprar una vivienda fabricada y un terreno
  • Construir una vivienda nueva
  • Realizar mejoras de eficiencia energética

Los préstamos del VA se deben utilizar para una residencia primaria. Esto significa que el prestatario debe vivir en la propiedad a tiempo completo. Los préstamos del VA no se pueden utilizar para casas vacacionales, segundas viviendas o propiedades de inversión. Sin embargo, al comprar un pequeño inmueble multifamiliar, vivir en una de las unidades y alquilar las demás unidades, los compradores del VA tienen la posibilidad de usar los ingresos del alquiler de la propiedad para ayudar a pagar la hipoteca. 

Préstamo directo para nativos estadounidenses (Native American Direct Loan, NADL)

Un NADL es un préstamo que el VA emite directamente al prestatario. Este préstamo del VA se reserva para veteranos que son nativos estadounidenses o que están casados con un nativo estadounidense y desean comprar o construir una vivienda en un terreno del fideicomiso federal. Este tipo de préstamo tiene varios requisitos de elegibilidad, aunque los términos del préstamo son favorables. Por ejemplo, la tasa de interés para los NADL pueden ser varios puntos porcentuales más baja que las tasas del mercado.[7]

Préstamo para refinanciamiento con reducción de tasa de interés (Interest Rate Reduction Refinance Loan, IRRRL)

También conocidos como refinanciamiento eficiente del VA, los IRRRL son una opción popular para refinanciar un préstamo del VA existente.[8] El refinanciamiento se refiere a sustituir un préstamo existente por un préstamo nuevo conforme a términos diferentes. Por ejemplo, si actualmente tiene un préstamo del VA cuya apertura se realizó cuando las tasas de interés eran más altas, refinanciar con un IRRRL podría ayudarle a obtener una tasa de interés más baja. 

Préstamo para refinanciamiento con retiro de efectivo

Un refinanciamiento con retiro de efectivo del VA es similar a un IRRRL, pero en lugar de refinanciar el saldo actual del préstamo, el prestatario solicita una cantidad mayor al saldo actual, lo que le permite guardar la diferencia después de reembolsar el saldo anterior, o refinanciar un préstamo existente que no es del VA para convertirlo en un préstamo del VA, en el caso de los prestatarios veteranos elegibles.[9] Esta opción brinda una manera para que los propietarios de vivienda conviertan una parte del valor líquido de su vivienda en efectivo. A diferencia del refinanciamiento con retiro de efectivo tradicional, el cual presta hasta el 80 % del valor de la vivienda, los préstamos con retiro de efectivo del VA pueden ofrecer hasta el 90 % del valor de la vivienda. 

Elegibilidad para un préstamo del VA

Criterios del prestatario

Los criterios pueden variar ligeramente entre un prestamista y otro, pero los prestatarios por lo general necesitan lo siguiente para solicitar un préstamo para vivienda para veteranos:

  • Un certificado de elegibilidad (Certificate of Eligibility, COE). Se trata de un documento oficial del VA (Formulario 26-1880 del VA) que confirma su elegibilidad para el programa de préstamo del VA en función del tiempo de servicio activo.[2] Puede solicitar un COE en línea iniciando sesión en su cuenta de VA.gov.[9]
  • Un puntaje de crédito que califica. El VA no tiene un puntaje de crédito mínimo permitido, pero muchos prestamistas prefieren los puntajes de crédito de 660 o superiores.
  • Calificación de ingresos verificables. Los prestamistas necesitan ver un comprobante de ingresos para confirmar que su familia gane lo suficiente para reembolsar el préstamo. Tanto las declaraciones de impuestos como los recibos de nómina y los estados de cuenta bancarios se pueden utilizar para comprobar ingresos. 

Requisitos de propiedad

Para calificar para un préstamo hipotecario para veteranos, la propiedad debe cumplir los Requisitos mínimos de propiedad (Minimum Property Requirements, MPR) del VA. 

  • Tipo de propiedad. La propiedad debe ser la residencia primaria del prestatario. Los tipos de propiedades elegibles incluyen viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares con hasta cuatro unidades, condominios ubicados en un desarrollo aprobado por el VA y viviendas fabricadas.[6]
  • Estado. La propiedad debe cumplir los Requisitos mínimos de propiedad (MPR) del VA.[10] Los MPR abarcan los requisitos de habitabilidad, que incluyen, entre otros, un suministro continuo de agua segura y potable, cableado eléctrico que no esté expuesto y un techo que esté en buen estado.

Ventajas y desventajas de los préstamos del VA

Las posibles ventajas de los préstamos del VA incluyen:

  • Un pago inicial bajo. Algunos prestatarios pueden calificar para un pago inicial muy bajo, incluso de $0.
  • Tasas de interés competitivas. Las tasas de interés para los préstamos de compra y el refinanciamiento son competitivas frente a las tasas del mercado, mientras que los NADL ofrecen tasas inferiores a las tasas del mercado.[7]
  • Sin seguro hipotecario privado (PMI). No existe un cargo recurrente para el seguro hipotecario, como es común en el caso de otros tipos de préstamos.[6]
  • Costos de cierre limitados. Los costos de cierre pueden ser más bajos con un préstamo del VA en comparación que otros tipos de préstamos. Además, el vendedor tiene permitido ayudar a cubrir los costos de cierre por una cantidad de hasta el 4 % del precio de compra.[4]

Las posibles desventajas de los préstamos del VA incluyen: 

  • Un proceso de tasación estricto. Un tasador aprobado por el VA deberá evaluar el estado y el valor de la propiedad.[11]
  • Se requieren cargos por financiamiento para el préstamo del VA. Los cargos por financiamiento del préstamo iniciales pueden pagarse al cierre o se pueden financiar en el préstamo en sí. Los cargos pueden ser de hasta un 3.3 % del monto del préstamo, dependiendo de factores como el monto del pago inicial, el programa de préstamo y si el prestatario tiene a su disposición el pleno derecho.[4]

La conclusión es que:

Los préstamos del VA ofrecen impresionantes beneficios para los miembros del servicio militar, veteranos y cónyuges supérstites que califican. Usted podría ser elegible para un pago inicial incluso de $0, con costos de cierre bajos y una tasa de interés favorable.   

Comuníquese con un MLO si necesita más información sobre los préstamos del VA.