• Las hipotecas inversas, los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) permiten que los propietarios de viviendas conviertan parte del capital de su vivienda acumulado en dinero en efectivo.
  • Con una hipoteca inversa, las personas mayores propietarias de viviendas pueden cobrar dinero del prestamista en lugar de realizar pagos mensuales al prestamista.
  • Aunque los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC se liquidan generalmente en plazos, las hipotecas inversas se liquidan por lo general utilizando las ganancias de la venta eventual de la propiedad.

¿Sabía que los propietarios de viviendas puede aprovechar el valor de su vivienda para obtener los fondos necesarios para financiar gastos inesperados, completar un proyecto de renovación de la vivienda, consolidar deudas, o disfrutar de una jubilación cómoda? 

Para muchos propietarios de viviendas, en particular aquellos que cuentan con mucho capital acumulado en su vivienda, esto no es simplemente un sueño. Es una realidad hecha posible gracias a las hipotecas inversas, los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria.

Estas tres herramientas financieras permiten a los propietarios de viviendas convertir en dinero en efectivo parte del capital acumulad en su vivienda. Y las tres son préstamos asegurados, que utilizan la vivienda como garantía para la deuda. Sin embargo, existen varias diferencias importantes entre estas opciones. 

Este artículo se enfoca en las diferencias entre las hipotecas inversas, los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC, a través de la comparación de sus beneficios y desventajas, requisitos de elegibilidad e implicaciones financieras de cada opción. Al comprender estas opciones, usted puede tomar una decisión informada que se corresponda con sus metas financieras y planes a largo plazo. 

Hipoteca inversa

Las hipotecas inversas permiten a los propietarios de vivienda con 62 años o mayores recibir dinero en efectivo de su prestamista sobre la base del capital acumulado de su vivienda. Estos fondos pueden recibirse como un pago global, pagos mensuales o una combinación de ambos.[1]

Con una hipoteca inversa, el propietario de la vivienda conserva la propiedad de su casa y continúa residiendo en la misma mientras pide prestado cada vez más contra el valor de la propiedad. La deuda acumulada por la hipoteca inversa se liquida generalmente con interés y cargos a través de la venta de la propiedad una vez que el propietario ya no puede residir en la vivienda. En este caso, sus herederos tendrían derecho a cualquier ganancia restante de la venta. Alternativamente, pueden simplemente entregar la propiedad al prestamista para saldar la deuda.   

Si sus herederos desean conservar la propiedad, podrían comprar la vivienda liquidando el saldo del préstamo (o el 95 % del valor tasado si el monto es menor que el saldo). 

Existen diferentes tipos de hipotecas inversas, pero en aras de hacerlo más simple, este artículo se enfoca en el tipo más común, las hipotecas de conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés).[2]    

Ventajas y desventajas de las hipotecas inversas

Las hipotecas inversas cuentan con aspectos positivos y negativos.

Beneficios de las hipotecas inversas:

  • Los propietarios de viviendas tienen acceso a dinero que puede ayudar a su manutención durante la jubilación.
  • El propietario de la vivienda puede continuar viviendo en su casa.
  • El dinero en efectivo que se recibe de una hipoteca inversa es libre de impuestos, ya que es un préstamo no ingresos.
  • Con una cláusula de no recurso, el prestamista no puede reclamar más que el valor de la propiedad, independientemente de cuánto haya pagado.

Posibles desventajas de las hipotecas inversas:

  • Existen costos y cargos por la apertura y administración del préstamo. 
  • El interés de la hipoteca inversa no se puede deducir en la declaración de impuestos sobre la renta hasta que se liquide. 
  • Aunque los cónyuges están protegidos, cualquier otra persona que viva en la casa puede ser desplazada si no puede pagar o refinanciar el préstamo cuando el prestatario desocupe la propiedad.   

Préstamo con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria permite que los propietarios de viviendas calificados pidan prestado contra el capital acumulado en un contrato de suma global por única vez. Entonces el préstamo se liquida de inmediato, de acuerdo con un cronograma establecido, por lo general con una tasa de interés fija.

Ventajas y desventajas de los préstamos con garantía hipotecaria

Estos son los beneficios potenciales y las desventajas de los préstamos con garantía hipotecaria.

Beneficios de un préstamo con garantía hipotecaria:

  • Los préstamos con garantía hipotecaria normalmente ofrecen una tasa de interés fija que permite pagos mensuales predecibles.
  • El prestatario recibe una suma global, por lo que no existen cargos por mantenimiento de la cuenta, ni cargos anuales.

Desventajas potenciales de un préstamo con garantía hipotecaria:

  • Tomar prestado un monto demasiado alto podría ocasionar gastos innecesarios por intereses, mientras que tomar prestado un monto demasiado bajo podría requerir que solicite otro préstamo.
  • No pagar el préstamo puede resultar en la ejecución hipotecaria de la vivienda.
  • Los cargos por apertura de un préstamo con garantía hipotecaria pueden ser mayores que los necesarios para abrir una HELOC.
  • El interés solo es deducible de impuestos en la cantidad que se utilice para el pago de mejoras en su casa.

Línea de crédito con garantía hipotecaria

Una línea de crédito con garantía hipotecaria permite que los propietarios de viviendas elegibles pidan prestado contra el capital acumulado en su vivienda según ello sea necesario, dentro de los límites máximos de montos del préstamo y “períodos de disposición”. La liquidación debe comenzar de inmediato. No obstante, algunos préstamos exigen solamente pagos en el interés durante el período de disposición, y los pagos del saldo principal no vencen hasta un “período de pago” posterior.

Algunos prestamistas, como PNC Bank, ofrecen productos HELOC de especialidad que cuentan con opciones tanto fijas como variables en las que el cliente puede hacer que la tasa sea “fija” o hacerla “variable” en saldos elegibles en cualquier momento durante el período de disposición. Esto proporciona la flexibilidad de asegurar una tasa fija en la totalidad o una parte de su saldo de tasa variable durante el periodo de disposición. 

Ventajas y desventajas de las HELOC

Este es un resumen de las ventajas y desventajas de las HELOC.

Beneficios de una HELOC:

  • El prestatario puede retirar pequeños incrementos según sea necesario. 
  • Las HELOC normalmente ofrecen límites más altos de préstamo y tasas de interés más bajas que las tarjetas de crédito.
  • Los prestatarios pueden ser elegibles para una HELOC solo de interés (IO), que exige que paguen solamente el interés durante el período de retiro. 

Posibles desventajas de una HELOC:

  • Con frecuencia, las HELOC incluyen tasas de interés variable, por lo tanto, los pagos pueden incrementarse si suben las tasas del mercado. Una HELOC con la opción de tasa fija puede evitar este aumento automático.
  • El interés solo es deducible de impuestos en la cantidad que se utilice para el pago de mejoras en su casa.
  • No pagar el préstamo puede resultar en la ejecución hipotecaria de la vivienda.
  • Además de los cargos por apertura, puede que existan cargos recurrentes de mantenimiento de la línea de crédito.

Diferencias claves entre las hipotecas inversas, los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC

Existen varias diferencias entre las hipotecas inversas, los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC que los propietarios de vivienda deben tener en cuenta a la hora de escoger entre las opciones. 

Requisitos de elegibilidad

Los requisitos de elegibilidad para los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC son muy similares. Los propietarios de vivienda deben:

  • Satisfacer los requisitos del prestamista. Esto puede incluir disponer que se realice la tasación de la propiedad para confirmar su valor actual.
  • Demostrar su capacidad para liquidar el préstamo proporcionando prueba de sus ingresos.
  • Contar con suficiente capital contra el cual pedir prestado. La mayoría de los prestamistas exigen que los propietarios de viviendas retengan al menos entre el 15 y el 20 % del capital más allá del monto del préstamo.[3]

Los requisitos de elegibilidad para las hipotecas inversas son mucho más complejos. Para ser elegible para una hipoteca inversa, los propietarios de vivienda deben por lo general:[4]

  • Tener 62 o más años de edad. 
  • Vivir en la vivienda como ocupante principal.
  • Ser propietario de la vivienda libre de todo gravamen. La primera hipoteca se puede pagar antes de presentar la solicitud o, de existir un saldo pequeño, el propietario puede utilizar los fondos de la hipoteca inversa para pagar la primera hipoteca.
  • Estar libre de cualquier deuda federal, tales como impuestos federales adeudados o préstamos federales para estudiantes. Las HECM están aseguradas por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), la cual exige que los participantes de la hipoteca inversa estén libres de todas las deudas federales. Al igual que con las primeras hipotecas, las deudas federales con saldos pequeños pueden liquidarse con los fondos de la hipoteca inversa.
  • Mantener la vivienda física y financieramente. La vivienda debe mantenerse en buen estado, y los gastos tales como impuestos sobre la propiedad, seguro del propietario de vivienda y cualquier cuota den la asociación de propietarios de viviendas debe pagarse oportunamente.  
  • Recibir asesoramiento de una agencia de asesoría de hipoteca inversa aprobada por la HUD para las HECM. 

Impacto sobre el capital acumulado en la vivienda y la propiedad

Con los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC, el capital acumulado disminuye a medida que se pide dinero prestado contra la propiedad y luego vuelve a aumentar a medida que se realizan los pagos de las deudas.

Con la hipoteca inversa, el capital acumulado continua declinando hasta que el préstamo llega a su término y se liquida. 

Términos y liquidación del préstamo

Las hipotecas inversas ni cuentan con término del préstamo predeterminado. El préstamo se extiende mientras el prestatario viva en la casa y cumpla con los términos del contrato. El préstamo vence cuando el prestatario desocupa la propiedad, ya no puede mantenerla financiera o físicamente o cuando el prestatario fallece. 

Los préstamos con garantía hipotecaria cuentan con términos del préstamo y cronogramas de pago acordados.  

Las HELOC cuentan con períodos de retiro y de liquidación acordados. Los montos de liquidación varían en dependencia de los cambios en la tasa de interés y cargos adicionales contra la línea abierta.  

Costos y cargos

Las hipotecas inversas, los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC cuentan todas con cargos y gastos variados, los cuales pueden incluir:

  • Cargos de solicitud.
  • Gastos de tasación.
  • Cargos de apertura del préstamo.
  • Costos de preparación de documentos.
  • Cargo de título.
  • Honorarios de abogados.
  • Costos de registro

Los costos de cierre pueden variar ampliamente entre los prestatarios debido a factores tales como tipo de préstamo, monto del préstamo y ubicación. Por lo general las hipotecas inversas cuentan con costos más altos que los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC.[5] Las hipotecas inversas pueden contar con costos únicos como la prima de seguro hipotecario (MIP), que es un cargo que se cobra al momento del cierre para garantizar que recibirá los anticipos de préstamo esperados en el futuro. 

Algunos prestamistas, como PNC Bank, optan por no realizar ningún cargo de tasa inicial en su producto HELOC para los clientes que viven en la mayoría de los estados de los EE. UU.

Cómo escoger entre una hipoteca inversa, un préstamo con garantía hipotecaria y una HELOC

A la hora de escoger entre una hipoteca inversa vs. una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria, tenga en cuenta lo siguiente:

  • Sus necesidades financieras. ¿Cuánto dinero necesita y cuándo lo necesita?
  • Sus metas a largo plazo, ¿Cuánto tiempo piensa permanecer en su vivienda? ¿Desea que la vivienda permanezca en la familia? 
  • Las implicaciones financieras. ¿Cuánto pagará en cargos durante la vida del préstamo?

Hipoteca inversa frente a los Préstamos con garantía hipotecaria o HELOC 

Las hipotecas inversas son una buena opción para los propietarios de vivienda que:

  • Tienen al menos 62 años de edad.
  • Planean permanecer en la vivienda a largo plazo.
  • Viven en un mercado en el que el valor de las viviendas está en aumento.

Los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser una buena opción para los propietarios de vivienda que:

  • Saben exactamente cuánto dinero necesitan.
  • Prefieren la estabilidad de las tasas fijas y un plan de pagos programados.
  • No se quieren tentar con una línea de crédito abierta.

Las HELOC pueden ser una buena opción para los propietarios de vivienda que:

  • No están seguros de cuánto dinero necesitarán tomar prestado.
  • Están dispuestos y pueden afrontar un presupuesto de tasas de interés variable y saldos cambiantes.
  • No necesitan dinero en efectivo ahora, pero quieren tener una línea de crédito abierta en caso de emergencias.

La conclusión es que:

Las hipotecas inversas, los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC ofrecen una manera para que los propietarios de viviendas conviertan parte de su capital acumulado de sus viviendas en dinero en efectivo. Existen ventajas y desventajas en cada método, por lo que vale la pena invertir algún tiempo para investigar y entender sus opciones. También puede ser conveniente hablar con un experto en finanzas acerca de estas opciones para que pueda tomar una decisión con confianza. 

Aunque PNC no ofrece hipotecas inversas en este momento, contamos con otros productos de préstamos hipotecarios que pueden ayudarle a aprovechar de manera estratégica el capital acumulado de su vivienda (tales como nuestros productos Choice HELOC o  Cash-out Refinance). Para obtener más información sobre sus opciones de capital acumulado de su vivienda, comuníquese con uno de nuestros funcionarios de préstamo hipotecario de PNC hoy mismo.