Cómo obtener la reducción inicial de la tasa de interés de un préstamo hipotecario

Las reducciones iniciales de las tasas hipotecarias permiten que los prestatarios obtengan una tasa de interés más baja para reducir su pago mensual, ya sea de forma temporal o permanente, al pagar los cargos iniciales.
Al recibir una reducción inicial temporal de la tasa de interés, es importante asegurarse que esté preparado financieramente para realizar los pagos de la hipoteca con la tasa de interés completa después del período de reducción de la tasa de interés.
Puede reducir la tasa de interés sin obtener una reducción inicial de la tasa de interés mediante estrategias como aumentar su puntaje de crédito, realizar un pago inicial más alto y elegir una hipoteca de tasa ajustable.

Considerando que las tasas de interés hipotecario afectan en gran medida los pagos de las hipotecas, muchos compradores de vivienda buscan la manera de reducir su tasa de interés. Una manera de reducir su tasa de interés, ya sea de forma temporal o permanente, es obtener una reducción inicial de la tasa de interés.

En este artículo, explicaremos cómo obtener una reducción inicial de las tasas hipotecarias, las ventajas y desventajas de hacerlo, así como algunas alternativas para quienes desean una tasa más baja sin aplicar la reducción inicial de la tasa de interés.

Comprender cómo obtener la reducción inicial de la tasa hipotecaria

La reducción inicial de una tasa hipotecaria es un arreglo mediante el cual se utilizan los cargos iniciales para reducir la tasa de interés de una hipoteca por un período específico.

En muchos casos, la tasa se reduce por los primeros años del préstamo, disminuyendo así los pagos mensuales durante los primeros años y permitiendo que ser dueño de una vivienda sea más asequible a corto plazo.^[1] Sin embargo, también existen reducciones iniciales permanentes para reducir la tasa de interés durante el plazo del préstamo.^[2]

¿Cómo funciona la reducción inicial de la tasa de interés?

Las disminuciones temporales de las tasas hipotecarias normalmente se utilizan como incentivos para el comprador, siendo implementadas por constructores de vivienda, vendedores e incluso prestamistas hipotecarios.^[3]

El tercero paga un cargo inicial equivalente a los ahorros totales que el comprador recibe debido a la tasa de interés más baja. Pagar este cargo reducirá la tasa de interés y, en consecuencia, disminuirá los pagos de hipoteca del comprador, normalmente durante los primeros años del préstamo.

Cuando finaliza el período de reducción inicial de la tasa, la tasa de interés se ajusta según la tasa más alta acordada en el contrato del préstamo hipotecario original. Como resultado, el propietario de vivienda tendrá la responsabilidad de hacer pagos de hipoteca mensuales más altos en lo sucesivo.^[1]

Las reducciones iniciales permanentes de la tasa hipotecaria pueden ser iniciadas por un tercero, pero a menudo son iniciadas por el prestatario.^[4] Este tipo de reducción inicial de tasa utiliza puntos hipotecarios (que también se conocen como puntos de descuento) para reducir la tasa de interés de forma permanente sin pagar el costo total del interés ahorrado. Por ejemplo, un prestatario podría comprar un punto hipotecario por una cantidad equivalente al 1 % del monto del préstamo a cambio de reducir la tasa de interés a razón del 0.25 % durante el plazo del préstamo.

¿Cuál es el impacto financiero de aplicar la reducción inicial de la tasa de una hipoteca?

La reducción inicial temporal de la tasa genera los siguientes efectos financieros:

La parte que cubre los cargos de la reducción inicial de tasa extiende un pago inicial al prestamista por el monto de interés total que el prestatario ahorra a través del arreglo. Si el prestatario ofrece una reducción inicial de tasa, este absorbe el costo.
El prestatario se beneficia de un pago de hipoteca mensual más bajo durante el período de reducción inicial de la tasa.
El prestatario se beneficia de un menor pago de gasto de interés total.
El prestatario debe estar financieramente preparado para cubrir el pago de hipoteca más alto con la tasa de interés completa una vez que venza la reducción inicial de la tasa.

La reducción inicial permanente de la tasa genera los siguientes efectos financieros:

El prestatario (o un tercero) realiza el pago inicial para comprar uno o varios puntos hipotecarios con la tasa del 1 % del monto del préstamo por punto.^[4]
El prestatario se beneficia de los pagos mensuales de hipoteca más bajos hasta que el préstamo sea refinanciado o liquidado.
El prestatario se beneficia de un menor pago de gasto de interés total durante el plazo del préstamo.

¿Quién puede obtener la reducción inicial de la tasa de una hipoteca?

Cualquier persona puede obtener la reducción inicial de la tasa de una hipoteca siempre que:^[1]

El prestatario califique para el préstamo hipotecario con la tasa de interés completa.
El tipo de propiedad y el uso que se dé a esta permitan una reducción inicial de la tasa. Las propiedades de inversión no son elegibles para las reducciones iniciales temporales de la tasa.
El tipo de préstamo permite una reducción inicial de la tasa. Los refinanciamientos con retiro de efectivo no son elegibles para las reducciones iniciales temporales de la tasa, y las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen ciertas restricciones.
La reducción inicial de tasa no supera los límites. La reducción de tasa correspondiente a una reducción inicial temporal no puede superar el 3 % ni requerir un aumento de tasa superior al 1 % por año para el prestatario. No hay un límite oficial para comprar puntos para reducir la tasa de forma permanente, pero la mayoría de los prestamistas no permiten que los prestatarios compren más de tres puntos.^[5]

Puede haber restricciones o limitaciones específicas por estado con respecto a los productos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA.

Estructuras comunes de las reducciones iniciales de tasas hipotecarias

Hay varias maneras para estructurar la reducción inicial de la tasa.

Reducción inicial de tasa 1-0

La tasa de interés se reduce a razón del 1 % el primer año, luego regresa a la tasa completa.

Reducción inicial de tasa 2-1

La tasa de interés se reduce a razón del 2 % el primer año y el 1 % el segundo año, luego regresa a la tasa completa.

Reducción inicial de tasa 3-2-1

La tasa de interés se reduce a razón del 3 % el primer año, 2 % el segundo año y 1 % el tercer año, luego regresa a la tasa completa.

Reducción inicial permanente de la tasa

La tasa de interés se reduce de forma permanente. El monto de la reducción depende de cuántos puntos compre el prestatario y cuánto se reduzca la tasa con cada punto. Por lo general, cada punto comprado reduce la tasa de interés a razón del 0.25 % con un costo del 1 % del precio de compra por cada punto comprado.^[5]

Ventajas y desventajas de obtener la reducción inicial de una tasa hipotecaria

Considere las siguientes ventajas y desventajas de la reducción inicial de la tasa hipotecaria:

Beneficios de la reducción inicial de la tasa hipotecaria

El pago de hipoteca del prestatario se reduce durante el período de reducción inicial de la tasa.
El pago reducido durante el período de reducción inicial de la tasa puede liberar efectivo para usarlo para mejoras en la casa u otros gastos relacionados con ser dueño de una vivienda.
Si un tercero paga el cargo de reducción inicial de la tasa, el prestatario ahorra en el gasto de interés.
Si se utilizan puntos para reducir la tasa de forma permanente, el prestatario podría ahorrar en el gasto de interés general, incluso si él mismo paga los puntos.

Posibles desventajas y concesiones de una reducción inicial de la tasa hipotecaria

Las reducciones iniciales de la tasa requieren un cargo inicial.
El aumento del monto del pago mensual después que la reducción inicial de la tasa haya vencido podría generar tensión financiera para el prestatario si no está preparado.
Un constructor o vendedor de viviendas puede ofrecer una reducción inicial temporal de la tasa a cambio de un precio de compra más alto, lo que podría implicar un costo más alto para el comprador a largo plazo.

Alternativas a la reducción inicial de una tasa hipotecaria

Si está buscando una tasa de interés más baja pero una reducción inicial de la tasa no es la solución adecuada, estas son algunas alternativas:

Considere una hipoteca de tasa ajustable. Las hipotecas de tasa ajustable normalmente ofrecen tasas iniciales más bajas que las hipotecas de tasa fija. Sin embargo, existe el riesgo de que las tasas hipotecarias aumenten, lo que aumentaría el pago de su hipoteca y el gasto de interés total.^[6]
Aumente el pago inicial. Los pagos iniciales más altos a menudo garantizan tasas más bajas.^[7] Puede obtener una tasa favorable haciendo un pago inicial del 20 %.
Elija un plazo de préstamo más corto. Una hipoteca a 15 o 20 años puede ofrecer una tasa más baja que una hipoteca a 30 años.^[7] Sin embargo, los pagos mensuales serán más altos porque el monto del préstamo se distribuye en un menor número de pagos.
Mejore su puntaje de crédito. Los prestamistas normalmente ofrecen tasas de interés más bajas a los prestatarios cuyos puntajes de crédito son más altos.^[7]
Refinancie si las tasas disminuyen en el futuro. El refinanciamiento permite que los propietarios de vivienda reemplacen su hipoteca existente por una nueva con nuevos términos. Si las tasas hipotecarias disminuyen en el futuro, tal vez pueda refinanciar para obtener esa tasa más baja. Sin embargo, el refinanciamiento incluye cargos, por lo que debe usar una calculadora de refinanciamiento de hipoteca para decidir si le conviene el refinanciamiento en términos financieros.

La conclusión es que:

La reducción inicial de las tasas hipotecarias puede reducir los pagos mensuales y el gasto de interés total. Sin embargo, el costo inicial y el aumento de los montos de los pagos de la hipoteca después de la reducción inicial temporal de la tasa impiden que esta sea una solución para todos los compradores de vivienda.

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