Los puntos hipotecarios (que también se llaman puntos de descuento hipotecario) son cargos iniciales que se pagan al prestamista para reducir la tasa de interés para el plazo del préstamo hipotecario. El hecho de adquirir puntos hipotecarios normalmente se conoce como “comprar la reducción de la tasa”.

La disminución de la tasa de interés puede ayudar a los prestatarios a ahorrar dinero al reducir su gasto de interés total con el tiempo. También puede marcar una diferencia inmediata para los prestatarios al disminuir el pago mensual de la hipoteca, que incluye el interés a pagar.

Un pago más bajo no solo le brinda un mayor margen en su presupuesto, sino que también mejora su relación deuda-ingresos, la cual puede mejorar sus oportunidades para calificar para un préstamo.

En este artículo, descubrirá las respuestas a preguntas importantes referentes a los puntos hipotecarios, tales como:

  • ¿Qué son los puntos hipotecarios?
  • ¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios?
  • ¿Cuál es la desventaja de tener puntos en una hipoteca?
  • ¿Vale la pena adquirir puntos para una hipoteca?

¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios?

Cuando paga un punto hipotecario, su tasa de interés se ajusta a la baja conforme a un porcentaje predeterminado. El costo de un punto hipotecario equivale al 1 % del monto de su préstamo hipotecario solicitado[1]. Entonces, si va a solicitar prestados $320,000 para comprar una vivienda de $400,000, cada punto hipotecario tendría un costo de $3,200.

Cada prestamista puede establecer sus términos con respecto al monto conforme al cual un punto hipotecario reduce su tasa de interés. Muchos prestamistas establecen dicha reducción de tasa en torno al 0.25 % [2].

Por lo tanto, si le ofrecen un préstamo con una tasa de interés del 6.5 %, por ejemplo, usted podría pagar un punto hipotecario para reducir la tasa al 6.25 %. O bien, podría pagar dos puntos para reducir la tasa al 6 %.

Ventajas y desventajas de los puntos hipotecarios.

Adquirir puntos hipotecarios tiene algunos beneficios[3]:

  • Garantizar una tasa de interés más baja tiene el potencial de permitirle ahorrar un monto considerable de dinero durante el plazo de su préstamo.
  • Una tasa de interés más baja significa que tendría pagos mensuales más bajos en su hipoteca.
  • Los pagos más bajos pueden mejorar su relación deuda-ingresos, lo que puede permitir que sea más fácil calificar para un préstamo.
  • Puede ser deducible de impuestos (discuta esta posibilidad con su contador o asesor de impuestos).

Adquirir puntos hipotecarios también tiene posibles desventajas[4]:

  • Adquirir puntos podría reducir el dinero en efectivo disponible para su pago inicial o planes de renovación.
  • Adquirir puntos también puede reducir las reservas de dinero en efectivo que se necesitan para calificar.
  • Podría tardar años en lograr un equilibrio.
  • Si vende o refinancia la casa antes de lograr el punto de equilibrio, de hecho podría perder dinero al adquirir puntos.

¿Los puntos hipotecarios valen la pena?

Los puntos hipotecarios pueden valer el gasto inicial en el caso de algunos compradores. Depende de varios factores, que incluyen:

  • El monto de su pago inicial. Por ejemplo, si tiene ahorrado aproximadamente el 19 % del precio de compra para el pago inicial y va a elegir entre pagar un punto hipotecario o destinar una mayor cantidad de dinero para el pago inicial de la casa, es posible que le convenga más aumentar el monto del pago inicial. Esto se debe a que un pago inicial del 20 % podría evitar que usted tenga que pagar un seguro hipotecario privado (PMI)[5].
  • Su disposición para inmovilizar fondos en puntos hipotecarios. Algunos compradores de vivienda prefieren mantener la disponibilidad del dinero en efectivo para gastos imprevistos, a pesar del posible ahorro que los puntos hipotecarios proporcionan a largo plazo.
  • El tiempo que pretende conservar la vivienda. Si tiene planes de venderla en los próximos años, es posible que no realice el número suficiente de pagos para aprovechar al máximo el beneficio de sus puntos hipotecarios.
  • Si tiene planes de refinanciar en los próximos años. Refinanciar su hipoteca daría lugar a una nueva tasa de interés en función de las tasas que estén vigentes al momento del refinanciamiento[6]. Si realiza el refinanciamiento antes de llegar al punto de equilibrio, es posible que no se beneficie de los puntos hipotecarios.

Punto de equilibrio

En los términos más simples, el punto de equilibrio es el tiempo que tardará en recuperar su inversión. Si usted conservase la vivienda conforme a los términos de su préstamo existente durante un plazo que supere el punto de equilibrio, usted tendría una ventaja. Si usted vendiese o realizara el refinanciamiento antes del punto de equilibrio, no habría valido la pena el gasto en la compra de puntos.

Para calcular su punto de equilibrio sobre los puntos hipotecarios, divida el costo inicial de sus puntos entre los ahorros mensuales resultantes de la reducción de su tasa.

Por ejemplo, si pagó $6,400 por dos puntos hipotecarios para un préstamo de $320,000, reduciendo así la tasa de interés del 6.6 % al 6 %, podría ahorrar aproximadamente $104 al mes. Para calcular su punto de equilibrio, debería dividir $6,400 entre $104, lo que da un resultado de 61.5. Esto significa que se tardaría 61.5 meses para obtener los ahorros necesarios para compensar el gasto inicial que realizó en los puntos hipotecarios. Por lo tanto, tendría que conservar la vivienda conforme a los términos del mismo préstamo durante cinco años y dos meses para obtener algún beneficio por el hecho de haber adquirido esos puntos hipotecarios.

Dicho esto, con un préstamo hipotecario a 30 años con un ahorro de $104 al mes, usted tendría la posibilidad de ahorrar $37,440 sobre el gasto de interés total si no vende ni realiza un refinanciamiento durante esos 30 años.

Preguntas frecuentes sobre los puntos hipotecarios

Estas son las respuestas de algunas preguntas frecuentes referentes a los puntos hipotecarios.

¿Debo adquirir puntos hipotecarios o aumentar mi pago inicial?

Depende. En algunos casos, aumentar su pago inicial podría ahorrarle más dinero que adquirir puntos hipotecarios. Por ejemplo, si puede aumentar su pago inicial a un 20 % del precio de compra, podría evitar el pago de un seguro hipotecario privado. Aumentar su pago inicial también podría mejorar su relación deuda-ingresos al punto de que su prestamista pueda ofrecerle una menor tasa de interés de cualquier manera.
Pida a su prestamista que haga los cálculos para que usted pueda ver la proyección del pago de su hipoteca en cada escenario y comparar ambos para determinar cuál es su mejor opción.

¿Se pueden adquirir puntos hipotecarios después del cierre?

No. Los términos de su préstamo se determinan antes del cierre. La modificación de los términos del préstamo después del cierre requeriría un refinanciamiento.

¿El vendedor adquiere puntos hipotecarios en algún momento?

El vendedor puede adquirir puntos hipotecarios en nombre del comprador. En el mercado de compradores, en el que el número de viviendas disponibles supera el número de compradores activos, los vendedores podrían ofrecerse a adquirir puntos hipotecarios para incentivar a los compradores a elegir su propiedad por encima de otras.

Conclusión sobre los puntos hipotecarios

Los puntos hipotecarios ofrecen a los compradores de vivienda una vía para obtener una menor tasa de interés para sus préstamos hipotecarios. Esto ofrece la posibilidad de que los compradores ahorren dinero al disminuir su gasto de interés. La contrapartida de la tasa de interés más baja es el gasto inicial implicado en la compra de puntos hipotecarios.

Determinar si los puntos hipotecarios valen la pena depende del tiempo que pretenda conservar la vivienda sin realizar un refinanciamiento. También depende de sus preferencias personales, es decir, si está dispuesto a inmovilizar fondos en el presente para obtener ahorros en un futuro a mediano o largo plazo.

Hable sobre sus opciones con un prestamista hipotecario de confianza antes de tomar la decisión de comprar puntos hipotecarios.