¿Sabe cuál es la diferencia entre la tasa de interés hipotecaria y la tasa porcentual anual (APR)? Dichas tasas son muy similares en el sentido de que ambas se utilizan para expresar el costo de solicitar dinero prestado para un préstamo hipotecario. De hecho, muchas personas, incluso dentro del sector de bienes raíces, utilizan dichos términos efectivamente de manera indistinta. Con razón tantos compradores de vivienda se sorprenden al descubrir que la tasa de interés hipotecaria y la APR son dos cosas distintas. Sin embargo, comprender la diferencia entre la tasa de interés hipotecaria y la APR le puede ahorrar mucho dinero en su préstamo hipotecario. 

En este artículo, usted aprenderá qué es la tasa de interés hipotecaria y la APR, y en qué se diferencian. Y lo que es más importante, aprenderá cómo evaluar estas cifras tan importantes al momento de buscar un préstamo hipotecario. En última instancia, esta información puede ahorrarle dinero al ayudarle a elegir la opción de préstamo que cobre los cargos totales más bajos.  

¿Qué es la tasa de interés hipotecaria? 

La tasa de interés hipotecaria simplemente es el costo de solicitar dinero prestado para un plazo específico.[1] Este costo se expresa como porcentaje del monto del préstamo. 

Por ejemplo, si tiene una tasa de interés del 7 %, eso significa que en teoría pagaría el 7 % del saldo del préstamo en intereses cada año. 

Las tasas de interés pueden ser “fijas” o “ajustables”. 

Las tasas fijas no cambian durante el plazo del préstamo. La tasa se congela. Por ejemplo, si tiene una hipoteca de tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 7 %, la tasa será del 7 % durante la totalidad del préstamo. Dicho esto, es importante tener en cuenta que usted tiene la posibilidad de cambiar la tasa al refinanciar su hipoteca. El refinanciamiento ocurre cuando usted reemplaza su hipoteca existente por una nueva hipoteca conforme a nuevos términos. Es por ello que con frecuencia se observa que muchos propietarios de vivienda emplean el refinanciamiento cuando las tasas de interés caen súbitamente.    

Las tasas ajustables fluctúan con los cambios del mercado dentro de parámetros predeterminados. Por ejemplo, si usted tiene una hipoteca de tasa ajustable (ARM) 5/1, su tasa sería fija durante los primeros cinco años y luego se ajustaría conforme a las tasas actuales del mercado cada año en lo sucesivo (posiblemente con topes para evitar los incrementos excesivos de los pagos de la hipoteca). Las tasas de las ARM siempre constan de un “índice” más un “margen”.[2] El índice es la tasa de referencia que refleja las condiciones económicas actuales. El margen es el incremento que el prestamista aplica por encima de la referencia. El margen se fija en la apertura del préstamo y no cambia entre un periodo de ajuste y el siguiente.  

Sin importar si actualmente tiene una tasa fija o ajustable, un oficial de préstamos hipotecarios de PNC le puede ayudar a determinar si podría beneficiarse del refinanciamiento y ponerlo al tanto de otras posibles opciones que podrían estar a su disposición.

¿Qué es la APR hipotecaria? 

La APR hipotecaria es el costo total de solicitar dinero prestado, lo que incluye la tasa de interés además de todos los demás cargos aplicables que usted paga para obtener el préstamo,[1] lo que incluye:

  • Seguro hipotecario privado (PMI). El PMI es una póliza de seguro, la cual permite que los compradores adquieran una vivienda con un pago inicial menor al 20 % al ofrecer cierta protección al prestamista en caso de incumplimiento.   
  • Comisiones de apertura. Las comisiones de apertura son los cargos relacionados con la emisión de un nuevo préstamo. Estos cargos cubren ciertas tareas como la suscripción y los trámites administrativos.[3]
  • Cargos del corredor hipotecario. Los corredores hipotecarios trabajan en nombre de los compradores de vivienda para encontrar prestamistas adecuados que ofrezcan plazos de préstamo favorables. Su cargo por servicio se incluye en la APR porque es el costo de obtener financiamiento adecuado. 
  • Puntos hipotecarios. Los puntos hipotecarios son descuentos sobre la tasa de interés. Los compradores de vivienda pueden comprar un punto hipotecario (que también se conoce como punto de descuento) por adelantado para reducir la tasa de interés. 

La diferencia entre la tasa de interés hipotecaria y la APR

La tasa de interés hipotecaria solo refleja el costo acordado de solicitar dinero prestado durante un periodo determinado, mientras que la APR refleja la tasa de interés y todos los demás cargos y gastos relacionados con obtener el préstamo. 

Es por ello que la APR normalmente es más alta que la tasa de interés hipotecaria. La APR incluye los cargos de financiamiento que no se reflejan en la tasa de interés. 

Tasa de interés hipotecaria vs. APR: ¿Cuál es más importante?

Tanto la tasa de interés hipotecaria como la APR son factores importantes para considerar al momento de buscar un préstamo hipotecario. Usted puede optar por dar un peso ligeramente mayor a la APR, ya que esta ofrece un panorama más completo del costo del préstamo.

¿Cómo se calculan las tasas de interés?

Las tasas de interés se calculan según varios factores, que incluyen las condiciones económicas, los criterios del prestamista y las finanzas del prestatario.  

Los cálculos de las tasas de interés comienzan con la “tasa de fondos federales”. Se trata de la tasa de referencia establecida por la Reserva Federal de Estados Unidos (la Fed) para reflejar las condiciones cambiantes del mercado.[4] La Fed aumenta o reduce dicha tasa de fondos federales a fin de estimular la economía o combatir la inflación. Los bancos luego utilizan la tasa de fondos federales para establecer su “tasa preferencial”. Esta es la tasa más baja que pueden ofrecer en los préstamos a los prestatarios calificados.[5]

A partir de ahí, los prestamistas individuales utilizan fórmulas complejas para determinar las tasas que pueden ofrecer para varios tipos de préstamos, desde préstamos personales hasta préstamos hipotecarios. 

Los prestatarios no pueden controlar la tasa de fondos federales ni las tasas preferenciales resultantes o las diversas tasas de los préstamos, pero existen factores adicionales que los prestatarios pueden controlar en cierta medida.      

Factores que determinan su tasa de interés

En función de las tasas de préstamos básicas que cada prestamista fija una vez que se han realizado cambios a la tasa de fondos federales, su oferta de tasa exclusiva se calcula con base en su:[6]

  1. Tipo de préstamo seleccionado. Los diferentes tipos de hipotecas ofrecen diferentes tasas de interés. Tenga esto en cuenta al momento de explorar los cinco tipos principales de préstamos hipotecarios. 
  2. Plazo del préstamo seleccionado. Las tasas de interés por lo general son más bajas para los préstamos hipotecarios que tienen plazos más cortos. Por lo tanto, usted podría obtener una mejor tasa para una hipoteca a 15 años que para una hipoteca a 30 años.
  3. Puntaje de crédito. Un mayor puntaje de crédito se relaciona con un menor riesgo. Por ello, es posible que un prestamista pueda ofrecer una tasa de interés más baja a los compradores que tienen puntajes de crédito más altos. 
  4. Relación deuda-ingresos (DTI). Se compara el monto de sus pagos de deudas actuales (préstamos estudiantiles, préstamos para vehículos, facturas de tarjetas de crédito, etc.) con sus ingresos para determinar qué porcentaje de sus ingresos se asigna al pago de dichas deudas. Por lo general, una DTI más baja indica un prestatario de riesgo más bajo, por lo que es posible que el prestamista pueda ofrecer una tasa de interés más baja si se tiene una DTI más baja. 
  5. Monto del pago inicial. Usted podría obtener una tasa de interés más baja si realiza un pago inicial más alto.  
  6. Ubicación. Los prestamistas pueden ofrecer tasas ligeramente diferentes para diferentes estados y regiones.
  7. Precio de la vivienda y monto del préstamo. Las viviendas particularmente costosas pueden tener tasas de interés más altas. Por ejemplo, un préstamo jumbo, que se extiende a los compradores que necesitan solicitar un préstamo que supera los límites de los préstamos conformes, puede tener una tasa de interés más alta que un préstamo conforme.  

¿Cómo se calcula la APR?

Como se discutió anteriormente, la APR es su tasa de interés y los demás cargos y costos que se relacionan con la obtención de su préstamo hipotecario. A continuación, presentamos una revisión de los factores que determinan su APR.

Factores que determinan su APR

  • Su tasa de interés
  • Las comisiones de apertura del prestamista
  • Los puntos hipotecarios que adquiera
  • Las primas de seguro hipotecario que pague
  • Cualquier otro cargo o cuota que se necesite para obtener su préstamo

Cómo considerar las tasas de interés y la APR al momento de buscar una hipoteca

Mientras busca una hipoteca, considere tanto la tasa de interés como la APR. La Ley de Veracidad en los Préstamos (The Truth-in-Lending Act) exige que ambas cifras sean divulgadas antes de que usted se comprometa con el préstamo.[7] Usted debe poder revisar la estimación de un préstamo con esta información a los pocos días de haber enviado su solicitud de hipoteca. Y debe recibir una divulgación de cierre para confirmar esta información algunos días antes del cierre de la negociación de su nueva vivienda.

Estos son algunos consejos para revisar las tasas de interés hipotecarias y la APR mientras compara ofertas de préstamos hipotecarios:[1]

  • Tal vez deba enfocarse en la APR, ya que esta es la cifra más completa, pues incluye todos los costos relacionados con el préstamo.
  • Al revisar la APR y las tasas de interés de las hipotecas de tasa ajustable, recuerde que las cifras no reflejan la tasa de interés máxima que permite el préstamo. 
  • Debe prestar particular atención al comparar las hipotecas de tasa ajustable entre sí y al compararlas con las hipotecas de tasa fija. Los cargos y cuotas exactos durante el plazo del préstamo son indefinidos por naturaleza al inicio del plazo del préstamo ARM. 
  • También debe prestar particular atención al comparar las hipotecas cuyos plazos son más cortos con las hipotecas cuyos plazos son más largos, pues el plazo del préstamo puede influir tanto en las tasas de interés como en los cargos.

La conclusión es que:

Tanto las tasas de interés hipotecarias como la APR determinan el costo de solicitar prestado el dinero que necesita para comprar su vivienda. La APR es la cifra más incluyente, pues suma todos los cargos y cuotas de financiamiento a la tasa de interés para brindarle una comprensión más completa del verdadero costo de solicitar un préstamo. 

Puede obtener más información sobre cómo obtener un préstamo hipotecario e incluso puede iniciar su solicitud de hipoteca en línea con PNC Bank.