• Cuando un prestatario no paga su hipoteca, el prestamista puede realizar la ejecución hipotecaria de la vivienda. Esto significa que el prestamista asume la posesión de la propiedad y puede venderla a un nuevo propietario para ayudar a compensar la pérdida contraída.    
  • Las viviendas con hipoteca ejecutada a menudo se ofrecen a nuevos compradores a precios inferiores al valor de mercado. Sin embargo, estas viviendas no siempre se encuentran en óptimas condiciones, así que es posible que los compradores tengan que invertir tiempo y dinero para reparar o renovar la propiedad. 
  • Existen opciones de financiamiento y asistencia disponibles, que incluyen préstamos convencionales, préstamos respaldados por el gobierno y programas especializados, para ayudarle a comprar una vivienda con hipoteca ejecutada.

Ya sea que vaya a comprar una propiedad de inversión o una nueva vivienda para darle el uso de residencia primaria, las viviendas con hipoteca ejecutada ofrecen una vía única para convertirse en dueño de una propiedad, a menudo con un descuento.

Entérese cómo comprar una vivienda con hipoteca ejecutada y conozca los beneficios y las desventajas de las compras con hipoteca ejecutada con esta guía paso a paso.

Cómo comprar una vivienda con hipoteca ejecutada

La compra de una vivienda con hipoteca ejecutada requiere seguir los mismos pasos básicos que la compra tradicional de una vivienda que es propiedad del vendedor. Sin embargo, cada paso puede implicar ciertas variaciones cuando se consideran específicamente las viviendas con hipoteca ejecutada.

Antes de analizar cada paso en detalle, vale la pena revisar los aspectos básicos de una ejecución hipotecaria.

Comprender los aspectos básicos de una ejecución hipotecaria

Las ejecuciones hipotecarias ocurren cuando un prestatario no paga la hipoteca según lo programado.[1] Los prestatarios que no se pueden mantener al día con los pagos de su hipoteca siempre deben ponerse en contacto con sus prestamistas para preguntar sobre las opciones.[2] Los prestamistas desean ayudar a los prestatarios a evitar las ejecuciones hipotecarias siempre que sea posible. Las modificaciones de préstamos, el refinanciamiento o la asistencia por dificultades financieras pueden reducir o aplazar los pagos mensuales para ayudar a los prestatarios a conservar la posesión de sus viviendas.

En algunos casos, el prestamista y el prestatario no pueden encontrar una solución para que el prestatario conserve la vivienda. Cuando esto sucede, el prestatario embarga la propiedad mediante el proceso de ejecución hipotecaria. El prestamista entonces puede vender la propiedad a un nuevo comprador. 

Tipos de ventas de ejecución hipotecaria

Existen varias maneras diferentes de comprar propiedades que han sido objeto de una ejecución hipotecaria. Incluso se puede comprar una propiedad que esté en riesgo de someterse a una ejecución hipotecaria directamente del propietario antes de que se realice el procedimiento de ejecución hipotecaria.  

Subastas de ejecuciones hipotecarias (subastas judiciales)

Las subastas de ejecuciones hipotecarias, que a menudo se conocen como subastas judiciales, se llevan a cabo una vez que el prestamista ha notificado al prestatario que el préstamo está en mora y le ha otorgado un período de gracia para ayudarle a ponerse el día con sus pagos.[3] Este tipo de venta de ejecución hipotecaria ofrece una vía rápida para que el nuevo comprador se convierta en propietario y permite que el prestamista realice la enajenación rápida del activo.

Dichas subastas a menudo se realizan en las gradas del juzgado y son gestionadas por los agentes judiciales locales.[3] El lugar, la fecha y la hora de la subasta se deben dar a conocer al público, por lo general a través de los medios de noticias locales.

Algunas subastas solo solicitan compradores que paguen en efectivo,[4] mientras que otras tal vez acepten postores que han obtenido una preaprobación para una hipoteca adecuada.[3] La mayoría de las viviendas se subastan tal cual se encuentran, lo que significa que no se garantiza la condición de la propiedad.[3]  

Ventas de bienes raíces en propiedad (Real Estate Owned, REO)

Si una propiedad no se vende en una subasta, la titularidad de esta por lo general regresa al prestamista. Estas propiedades pertenecientes al banco normalmente se conocen como REO, que se refiere a la partida contable que estos activos representan en los libros del prestamista y, por lo general, se publican para su venta en el mercado abierto.[5]

La compra de una propiedad REO es igual que la compra de cualquier otra vivienda, con la excepción de que usted comprará la propiedad del banco y no de un vendedor particular.   

Ejecuciones hipotecarias propiedad del gobierno

Varios departamentos del gobierno de los Estados Unidos permiten activamente que ser propietario de una vivienda sea más accesible ya sea al respaldar préstamos hipotecarios o extender préstamos directamente a los compradores. En caso de mora, estos departamentos pueden realizar la ejecución hipotecaria igual que un prestamista tradicional.[6]

Ventas de etapa previa a la ejecución hipotecaria

Las ejecuciones hipotecarias no suceden de la noche a la mañana. Se da aviso a los prestatarios de que la hipoteca está en mora y se les ofrece un período de gracia para ponerse al día con los pagos o encontrar otra solución antes de proceder con la ejecución hipotecaria.[7]

Una solución posible para el prestatario es vender la propiedad antes de perderla debido a la ejecución hipotecaria. Estos vendedores tienen la motivación de realizar la venta rápidamente, por lo que a menudo aceptan una cantidad inferior al valor de mercado a cambio de una venta rápida y sin contratiempos que les permita evitar la ejecución hipotecaria. 

Ventas en corto

Las ventas en corto se producen cuando un prestatario tiene una hipoteca “sobrevalorada”, lo que significa que la cantidad que adeudan sobre su préstamo hipotecario es mayor que el valor actual de la propiedad, pero tiene la necesidad de vender. 

Los prestatarios pueden verse en una situación de hipoteca sobrevalorada cuando los valores de las propiedades disminuyen rápidamente debido a los cambios repentinos del mercado. En la mayoría de los casos de hipotecas sobrevaloradas, los prestatarios simplemente continúan realizando los pagos programados de su hipoteca y esperan a que el mercado se recupere. Sin embargo, si un prestatario necesita vender mientras su hipoteca sigue estando sobrevalorada a fin de evitar una ejecución hipotecaria, puede hacerlo mediante una venta en corto.[8]

En una venta en corto, el prestamista debe aprobar cualquier oferta de compra porque está aceptando una cantidad menor que la que se le adeuda por la propiedad. Este proceso de aprobación puede generar tiempos de espera más largos de lo normal para los compradores de las ventas en corto.

Obtenga la preaprobación para el financiamiento necesario

Si tiene planes de usar financiamiento para comprar una vivienda que ha sido objeto de una ejecución hipotecaria, resulta lógico que obtenga una preaprobación para una hipoteca incluso antes de realizar la búsqueda de propiedades. El proceso de preaprobación de hipoteca puede confirmar su capacidad de calificar para una hipoteca e informar su presupuesto de compra. También puede reforzar sus ofertas de compra futuras al asegurarle al vendedor que usted tiene probabilidades de calificar para el financiamiento necesario para realizar la compra. 

Para obtener una preaprobación rápida que no afecte su puntaje de crédito, considere una preaprobación preliminar.

Contrate un agente de bienes raíces

Los agentes de bienes raíces son un excelente recurso para obtener información del mercado local. Un agente con experiencia en ejecuciones hipotecarias puede ayudarle a encontrar propiedades que coincidan con sus criterios, darle consejos en las negociaciones y guiarle durante todo el proceso.   

Busque ventas de ejecución hipotecaria

Puede encontrar viviendas con hipoteca ejecutada en venta a través de:

  • Su agente de bienes raíces.
  • El listado múltiple de inmuebles (multiple listing service, MLS), que es una base de datos de las propiedades que están a la venta en la localidad. El acceso a esta base de datos puede limitarse a los profesionales de bienes raíces.
  • Los servicios de suscripción de datos de propiedades, que a menudo combinan datos del MLS con los datos de registros públicos para proporcionar información detallada sobre ejecuciones hipotecarias e incluso sobre las ventas previas a las ejecución hipotecaria. 
  • Publicaciones de noticias locales, que a menudo presentan información sobre subastas. 
  • Sitios web de bancos, que pueden presentar propiedades REO para su venta.
  • Sitios web del gobierno, que pueden presentar propiedades pertenecientes al gobierno para su venta. 
  • Fannie Mae y Freddie Mac, que son agencias cuasigubernamentales que participan en el mercado secundario de hipotecas y ofrecen oportunidades de compra de propiedades con hipoteca ejecutada. 

Presente una oferta

Si va a realizar una compra en una subasta, su oferta representa una oferta legalmente vinculante. Si usted es el postor que presenta la oferta más alta, su oferta será aceptada.[3]

Si va a realizar la compra de una propiedad con hipoteca ejecutada a través de otros medios, usted (o su agente de bienes raíces) puede preparar una oferta de compra que describa sus términos. El vendedor puede aceptar o rechazar su oferta, o hacer una contrapropuesta con términos propios.

Complete los pasos de la diligencia debida y cierre el trato

El proceso de diligencia debida tradicional incluye:[9]

  • Una inspección de la vivienda para evaluar la condición física de la propiedad
  • Una tasación para confirmar el valor justo de mercado de la propiedad
  • Una investigación de título para identificar a cualquier otra parte que reclame la titularidad de la propiedad

Si realiza la compra en una subasta, es posible que no tenga la oportunidad de realizar la diligencia debida antes de la compra. Esta es una de las razones por las cuales las subastas son ideales para los inversionistas con experiencia que tienen las habilidades o la red de contactos para abordar los problemas desconocidos relacionados con la condición física o legal de la vivienda.

Beneficios de comprar una vivienda con hipoteca ejecutada

  • El precio de compra puede estar muy por debajo del valor justo del mercado.
  • Al hacer la compra a través de una subasta o una venta previa a la ejecución hipotecaria, el proceso de compra puede completarse rápidamente.

Desventajas de comprar una vivienda con hipoteca ejecutada

  • Es posible que la propiedad no esté en buenas condiciones.
  • El riesgo financiero es mayor al enfrentarse a condiciones desconocidas, que, a menudo, es el caso al hacer la compra en una subasta.
  • Es posible que enfrente una gran competencia de parte de inversionistas de bienes raíces profesionales. 
  • Al realizar la compra a través de una venta en corto, el proceso de compra puede ser lento.
  • Otras partes pueden presentar reclamos sobre la propiedad. Por ejemplo, la propiedad podría tener gravámenes impositivos o gravámenes del constructor que deban ser pagados. Si la propiedad ha estado desocupada durante cierto tiempo, es posible que ocupantes ilegales se hayan mudado a la propiedad y que tenga que desalojarlos mediante un proceso legal prolongado.

Opciones de financiamiento para las viviendas con hipoteca ejecutada

Aunque las subastas de viviendas con hipoteca ejecutada a menudo requieren efectivo, es posible que otros tipos de ventas de ejecución hipotecaria acepten financiamiento. Si está considerando financiar una vivienda con hipoteca ejecutada, comuníquese con un oficial de préstamos hipotecarios para analizar las opciones de financiamiento, que incluyen: 

  • Préstamos convencionales. Los préstamos hipotecarios convencionales son la opción más popular para los compradores de vivienda. Además de las residencias primarias, se pueden utilizar para comprar propiedades de inversión. 
  • Préstamos respaldados por el gobierno. Si utilizará la vivienda como residencia primaria, es posible que califique para un préstamo con pago inicial bajo, con el respaldo del gobierno. Por ejemplo, los préstamos de la FHA ofrecen pagos iniciales bajos, incluso del 3.5 %, a los prestatarios debidamente calificados. También hay un préstamo 203(k) de la FHA que provee financiamiento para reparar y renovar la propiedad, el cual es particularmente útil al comprar viviendas con hipoteca ejecutada. Los miembros del servicio militar y los veteranos también pueden considerar los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Y los compradores de ingresos moderados de zonas rurales pueden considerar los préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA).  
  • Programas de Fannie Mae y Freddie Mac. Con el programa HomePath ReadyBuyer de Fannie Mae, los compradores pueden recibir asistencia para los costos de cierre y otros beneficios, y con el programa HomeSteps de Freddie Mac los compradores pueden evitar la compra del seguro hipotecario.    

La conclusión es que:

Usted tiene la posibilidad de ahorrar dinero en su nueva vivienda o propiedad de inversión al comprar una vivienda con hipoteca ejecutada. Sin embargo, dichas propiedades a menudo suponen desafíos, como la competencia de los inversionistas profesionales y el mantenimiento aplazado.

Antes de comprar una vivienda con hipoteca ejecutada, realice una investigación exhaustiva de la propiedad para confirmar su condición, su valor y cualquier otro reclamo que exista sobre la propiedad. Si tiene planes de usar financiamiento, dedique algunos minutos para obtener su preaprobación preliminar a fin de agilizar el proceso de aprobación del préstamo una vez que encuentre la propiedad adecuada. Además, busque ayuda profesional de un agente de bienes raíces o un abogado para reducir los riesgos financieros y legales.