• Con tantas maneras diferentes de invertir en bienes raíces, hay opciones para cualquier persona que desee convertirse en un inversionista en bienes raíces.
  • Los bienes raíces pueden proporcionar ingresos recurrentes, revaloración a largo plazo, beneficios fiscales, diversificación de cartera y capital.
  • Los nuevos inversionistas deben estar atentos a los cambios del mercado, los costos iniciales posiblemente altos y los desafíos regulatorios.

Aprender cómo invertir en bienes raíces con éxito puede mejorar su estabilidad financiera y hacer crecer su patrimonio con el tiempo. Aunque comprar una vivienda propia puede ser su primera inversión en bienes raíces, existe una serie de otras posibles oportunidades.

Este artículo le mostrará cinco maneras diferentes para invertir en bienes raíces, las ventajas y desventajas de las inversiones de bienes raíces y cómo empezar a invertir en bienes raíces. Como es el caso de cualquier inversión, hay riesgos asociados con la inversión en bienes raíces. Se recomienda buscar el asesoramiento de expertos locales, incluidos agentes de bienes raíces, abogados, profesionales en impuestos y asesores financieros antes de continuar con una inversión.

Cómo invertir en bienes raíces: lo básico

Hay muchas maneras diferentes de invertir en bienes raíces. Algunos inversionistas buscan generar ingresos recurrentes con sus inversiones, mientras que otros buscan obtener una ganancia al comprar inmuebles a un precio bajo para venderlos a un precio alto. Algunos se las arreglan para hacer ambas cosas.

Una lección importante al aprender cómo invertir en bienes raíces es comprender sus opciones y las ventajas al igual que las posibles desventajas que cada una ofrece.

Cinco maneras para invertir en bienes raíces

Estas son cinco maneras populares para invertir en bienes raíces.

1. Propiedades de alquiler

Las propiedades de alquiler a largo plazo, que con frecuencia se conocen como propiedades de “compra y retención”, son unidades que usted compra para alquilarlas a inquilinos. Puede invertir en viviendas unifamiliares, edificios de apartamentos multifamiliares o incluso espacios comerciales.

Ventajas de las propiedades de alquiler:

  • Potencial de ingresos mensuales recurrentes.
  • Potencial de revalorización a largo plazo.
  • Algunos gastos pueden ser deducibles de impuestos.[1]
  • Puede aprovechar los préstamos hipotecarios para adquirir propiedades sin pagarlo todo en efectivo.

Desventajas de las propiedades de alquiler:

Costos iniciales elevados.

  • Requiere arrendamiento y administración de propiedades de forma constante.
  • Problemas de mantenimiento y desocupación imprevistos.
  • Posibilidad de tener inquilinos difíciles que dañen la unidad o no paguen el alquiler a tiempo.

2. Propiedades flip

Las propiedades flip son propiedades que son compradas, renovadas y revendidas rápidamente. Las viviendas unifamiliares, los apartamentos multifamiliares y los espacios comerciales tiene la posibilidad de someterse al flipping para obtener ganancias. Los flippers (quienes buscan propiedades para renovarlas y revenderlas) a menudo intentan buscar propiedades viejas cuyo precio se ubica por debajo del valor del mercado, lo que les da una mayor oportunidad de obtener ganancias. Esto incluye el costo de adquirir y luego mejorar la propiedad con la intención de vender la propiedad con mejoras por un precio total más alto que el equivalente a los costos de compra, renovación y retención.

Ventajas de las propiedades flip:

  • Período rápido, gracias a lo cual se libera capital para el siguiente proyecto.
  • Alto potencial de rendimiento, en particular cuando el proyecto es administrado debidamente y los precios del mercado se encuentran al alza.
  • Algunos gastos pueden ser deducibles de impuestos.[1]
  • Puede aprovechar los préstamos hipotecarios y los préstamos de construcción para financiar el proyecto.

Desventajas de las propiedades flip:

  • Costo inicial elevado.
  • Posibilidad de que haya gastos imprevistos y retrasos durante la renovación.
  • Se requiere administración activa, es decir, debe completar gran parte del trabajo usted mismo o debe supervisar a un contratista de confianza.
  • Las condiciones cambiantes del mercado podrían hacer que resulte difícil encontrar propiedades adecuadas o vender las propiedades terminadas.

3. Fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT)

Los REIT son compañías que poseen y operan bienes raíces generadores de ingresos en nombre de los inversionistas.[2]

Los REIT a menudo poseen propiedades que serían difíciles de adquirir y administrar para los inversionistas individuales, tales como centros comerciales minoristas, edificios de oficinas o grandes complejos de apartamentos. Los REIT varían en cuanto a su tamaño y variedad de propiedades. Algunos se especializan en un tipo de propiedad específico,

mientras que otros se especializan en una zona geográfica. Es posible que los REIT grandes tengan muchas propiedades distribuidas por todo el país. Los inversionistas ganan dividendos periódicos dependiendo del rendimiento de la cartera.

Ventajas de los REIT:

  • Ingresos pasivos recurrentes de los dividendos.
  • Costo inicial comparativamente bajo.
  • Facilidad de compra, en particular en el caso de los REIT que cotizan en bolsa.
  • Diversificación automática, ya que los REIT poseen múltiples propiedades.

Desventajas de los REIT:

  • Puede resultar difícil vender acciones cuando los REIT no cotizan en bolsa.
  • No se pueden elegir las propiedades que se incluyen en una cartera dada.
  • Las condiciones cambiantes del mercado podrían afectar el rendimiento de la cartera.

4. Financiamiento colectivo inmobiliario

El financiamiento colectivo le permite agrupar fondos con los de otros inversionistas para financiar una iniciativa inmobiliaria.[3] El esfuerzo podría ser casi cualquier cosa, por ejemplo, un nuevo desarrollo, un proyecto diseñado para su venta una vez concluido, una propiedad residencial para alquilar a largo plazo o un flip rápido. Debido a que la negociación es administrada profesionalmente, usted tiene la oportunidad de aprovechar la experiencia de los expertos y disfrutar de los beneficios de la inversión en bienes raíces sin administrar la propiedad usted mismo.

Ventajas del financiamiento colectivo:

  • Costo inicial comparativamente bajo.
  • Posibilidad de obtener ingresos por alquiler recurrentes o ganancias por la venta, dependiendo de la negociación.
  • Disponibilidad de diversificación al distribuir su capital de inversión en varias negociaciones diferentes.
  • Facilidad de inversión a través de plataformas en línea.
  • Tiene la oportunidad de aprovechar la experiencia del gerente de proyectos.

Desventajas del financiamiento colectivo:

  • Posibilidad limitada de cobrar antes que concluya la negociación.
  • Falta de control en cuanto a la dirección del proyecto.
  • Algunas negociaciones se restringen a quienes cumplen los criterios de la Comisión de Bolsa y Valores para inversionistas acreditados.[4]

5. Alquilar espacios en su propiedad

Los propietarios de vivienda están identificando maneras creativas para generar ingresos con sus propiedades a través de una estrategia que se conoce como house hacking. Por ejemplo, usted podría alquilar una habitación extra en su vivienda. También podría alquilar espacios de almacenamiento o espacios de estacionamiento. Algunos compradores de vivienda incluso eligen pequeñas propiedades multifamiliares para vivir en una de las unidades mientras alquilan las demás.

Ventajas del house hacking:

  • El costo inicial puede ser bajo, en particular si usted ya es dueño de su vivienda.
  • Potencial de ingresos mensuales recurrentes.
  • Hay un mayor número de tipos de préstamos disponibles para residencias primarias que para las propiedades de inversión.

Desventajas del house hacking:

  • Presencia de otras personas en su propiedad.
  • Podría dar lugar a desgaste y deterioro adicional.
  • Requiere administración constante.

Ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces

Asegúrese de sopesar las ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces antes de realizar su primera compra.

Principales beneficios de invertir en bienes raíces

Opciones variadas

Considerando las numerosas y diferentes maneras para invertir en bienes raíces, hay opciones para casi todo presupuesto y plazo.

Potencial de flujo de caja

Algunos tipos de inversiones, como las propiedades de alquiler y los REIT, generan ingresos recurrentes.

Potencial de revalorización

Aunque el valor de las propiedades puede disminuir bajo determinadas condiciones económicas, el valor de las propiedades aumenta a largo plazo.[5] También es posible forzar la revalorización al agregar valor a una propiedad mediante su desarrollo o renovación.

Ventajas impositivas

Los dueños de propiedades pueden deducir ciertos gastos, como los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, los costos operativos, la depreciación y las reparaciones. Debido a la complejidad del impuesto sobre ingresos, se recomienda consultar con un profesional en impuestos antes de invertir.

Diversificación

La diversificación se refiere a incluir diferentes tipos de activos en su cartera de inversión. Si una inversión tiene un rendimiento deficiente, las demás inversiones pueden respaldar la cartera. Los bienes raíces ofrecen diversificación respecto de las carteras de inversión tradicionales basadas en títulos.

Capital

El valor líquido es el valor que usted posee sobre una propiedad. A medida que liquida la hipoteca y la propiedad se revaloriza, su valor líquido aumenta. Dicho valor líquido se puede convertir en dinero en efectivo al utilizar herramientas como los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria.

Aprovechar las deudas

Los bienes raíces permiten que los inversionistas calificados soliciten dinero prestado para financiar sus inversiones. Esto brinda la oportunidad de poseer activos cuyo valor es mucho más alto que la cantidad de dinero en efectivo que usted invirtió en el trato.

Cobertura contra la inflación

Aunque la inflación devalúa el dinero en efectivo, puede sumar valor a los activos como los bienes inmuebles al llevar al alza el valor de las propiedades y las tarifas de alquiler.[6] Esto aumentaría tanto el flujo de caja como la revalorización.

Posibles desafíos y riesgos de la inversión en bienes raíces

Cambios del mercado

Las condiciones cambiantes del mercado pueden provocar que el valor de las propiedades o las tarifas de alquiler disminuyan, lo que puede provocar que los inversionistas pierdan dinero. Esto por lo general sucede cuando la oferta supera la demanda, lo que puede ser provocado por varios factores, que incluyen un menor desempleo, el aumento de la construcción de nuevos inmuebles o incrementos en las tasas de interés hipotecarias.

Costos de retención

Los dueños de propiedades contraen costos, tales como los impuestos sobre la propiedad y los seguros, incluso si la propiedad está desocupada y no está generando ingresos. Es importante tener un plan para cubrir dichos gastos durante los períodos de desocupación.

Posibles costos iniciales elevados

Los modelos de propiedad directa, como las propiedades de alquiler y las propiedades flip, requieren un pago inicial y costos de cierre.

Liquidez comparativamente baja

La liquidez determina la facilidad para convertir las inversiones en dinero en efectivo. Se considera que muchas inversiones de bienes raíces tienen una liquidez baja debido a que lleva tiempo y esfuerzo vender las propiedades y recibir las ganancias de la venta.

Desafíos regulatorios y legales

Las leyes y regulaciones rigen la compra de propiedades, los desarrollos estructurales y las relaciones entre arrendadores y arrendatarios. Debido a que las leyes y regulaciones varían entre una ciudad y otra, lo mejor es consultar con un agente de bienes raíces autorizado local o con un abogado antes de consolidar su decisión.

Cómo empezar a invertir en bienes raíces

Paso 1: Evalúe su situación financiera y defina sus metas de inversión

Determine cuánto puede permitirse invertir y cuán activamente desea participar en la administración de su inversión. Decida el nivel de riesgo que está dispuesto a asumir. Defina metas específicas para la inversión, como la cantidad de flujo de caja que desea recibir o la cantidad de revalorización que le gustaría lograr con el tiempo.

Paso 2: Elija una estrategia de inversión en bienes raíces

Dependiendo de su situación financiera y sus metas de inversión, seleccione una estrategia de inversión en bienes raíces. Tal vez deba empezar con una inversión sencilla para adquirir conocimientos y experiencia antes de pasar a inversiones más avanzadas.

Paso 3: Investigue los mercados

Conozca el mercado en el que pretende invertir. Si está analizando propiedades de alquiler, por ejemplo, busque información sobre precios y tarifas de alquiler en línea. Quizás también deba contratar la ayuda de un agente de bienes raíces autorizado o de un abogado al inicio del proceso, ya que ellos poseen información privilegiada del mercado.

Paso 4: Evalúe las oportunidades individuales

Explore propiedades específicas, REIT o plataformas de financiamiento colectivo. Busque propiedades u ofertas que tengan la mayor posibilidad de satisfacer sus metas de inversión desde el inicio.

Paso 5: Obtenga financiamiento y realice su inversión

Si tiene planes de comprar una propiedad de alquiler o una propiedad flip, conozca nuestras opciones de préstamos hipotecarios y prepárese para hacer una oferta una vez que haya encontrado la propiedad adecuada. Si tiene planes de iniciar con un REIT o una plataforma de financiamiento colectivo, realice su inversión en línea.

Pensamientos finales

Las inversiones de bienes raíces son un método estratégico para acumular patrimonio, y puede empezar ahora mismo. Incluso si aún no está listo para comprar una propiedad de inversión propia, puede usar los REIT, el financiamiento colectivo o el house hacking para empezar a ganar dinero en el área de bienes raíces. Después, puede dirigir ese capital a inversiones de bienes raíces más grandes hasta que tenga una cartera que respalde sus metas.