• Un pagaré es una promesa legal por escrito con respecto al pago de un préstamo.
  • En bienes raíces, los pagarés normalmente se utilizan al financiar una vivienda, solicitar un préstamo con una vivienda como garantía, refinanciar un préstamo hipotecario existente o contratar un préstamo de construcción.
  • Los pagarés son diferentes a las hipotecas. El pagaré resume la promesa legal de pagar, mientras que la hipoteca genera un reclamo legal sobre la propiedad que se utiliza como garantía para el préstamo. 

 

Comprar una vivienda o propiedad de inversión requiere una cantidad importante de papeleo. Revisar y firmar dichos documentos quizás no sea la parte más emocionante de la compra de una propiedad. Aún así, es necesario asegurar que todas las partes tengan una comprensión clara de los términos del acuerdo. 

Un pagaré es una parte fundamental de las transacciones inmobiliarias que implican financiamiento. De hecho, este documento legal se utiliza de varias maneras en el campo de bienes raíces. Sin embargo, a menudo se malinterpreta. 

En este artículo, explicaremos qué son los pagarés, cómo se utilizan en el campo de bienes raíces y por qué son importantes para los compradores de vivienda, los propietarios de vivienda y los inversionistas de bienes raíces de todo el país. 

¿Qué es un pagaré en bienes raíces?

En bienes raíces, un pagaré es un documento legal que resume la promesa del prestatario con respecto a pagar su préstamo hipotecario. El pagaré tiene el propósito de servir como consentimiento escrito de la aceptación de los términos del préstamo de parte del prestatario, incluyendo el monto de capital, la tasa de interés y el plazo.[1]

¿Cuándo se utiliza un pagaré en bienes raíces?

Un pagaré se utiliza en múltiples situaciones en bienes raíces:

  1. Cuando un comprador financia la compra de una propiedad mediante un préstamo hipotecario. 
  2. Cuando un propietario de vivienda solicita un préstamo con el valor líquido de su vivienda como garantía mediante un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).
  3. Cuando un propietario de vivienda refinancia su hipoteca para cambiar los términos del préstamo. 
  4. En el financiamiento con el vendedor, cuando el vendedor proporciona los fondos para el comprador de vivienda.
  5. Cuando el dueño de una propiedad acepta un préstamo de construcción para renovar o construir una propiedad.  

¿Qué información se enumera en un pagaré en el campo de bienes raíces?

Un pagaré incluye lo siguiente:[1]

  • El monto del préstamo. Este es el monto total que se solicita prestado de la entidad crediticia.
  • La tasa de interés. En el caso de una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés que se indica en el pagaré es la tasa de interés para la totalidad del plazo del préstamo. Si ha optado por una hipoteca de tasa ajustable (ARM), la tasa que aparece en el pagaré es la tasa inicial. Un pagaré para una ARM también incluye una sección que analiza cómo la tasa se ajusta automáticamente según las condiciones cambiantes del mercado dentro de los límites preestablecidos después del período inicial.  
  • Cuándo y cómo se deben realizar los pagos. Esto incluye las fechas de vencimiento de los pagos, así como las instrucciones con respecto a dónde enviar los pagos. 

¿Cómo se utiliza un pagaré en bienes raíces?

Un pagaré normalmente se utiliza de la siguiente manera:[2]

  • El prestatario firma el pagaré, estableciendo así la promesa legal de pagar al prestamista según lo acordado.
  • El prestamista conserva el pagaré original, mientras que el prestatario se queda con una copia. 
  • El pagaré otorga al prestamista el permiso legal para cobrar la deuda. 
  • Una vez liquidado el préstamo en su totalidad, se marca como tal y se devuelve al prestatario.

Es importante destacar que solo las personas (o entidades) que firman el pagaré tienen la responsabilidad de pagar al prestamista. 

Pagaré frente a hipoteca

A menudo los pagarés se confunden con las hipotecas. Muchos compradores de vivienda creen equivocadamente que la hipoteca es el documento legal que requiere el pago del préstamo hipotecario. El propósito de la hipoteca de hecho es aplicar un gravamen (un reclamo legal) sobre la propiedad. Dicho gravamen es lo que otorga a los prestamistas el derecho a realizar la ejecución hipotecaria de la propiedad si el prestatario no paga la deuda según lo acordado en el pagaré.[2]

Principales diferencias entre un pagaré y una hipoteca

Un pagaré se utiliza para documentar la obligación legal que el prestatario tiene de pagar el préstamo. Por otro lado, una hipoteca se utiliza para documentar el reclamo que el prestamista tiene sobre la propiedad hasta que el préstamo sea liquidado en su totalidad, más intereses. 

El pagaré resume los términos del préstamo, mientras que la hipoteca explica las consecuencias para el prestatario si incurre en morosidad del préstamo.

Cómo funcionan los pagarés y las hipotecas de forma conjunta en el financiamiento de propiedades

En conjunto, el pagaré y la hipoteca generan un acuerdo legalmente vinculante entre el prestamista y el prestatario a fin de garantizar que el prestamista reciba el pago de conformidad con los términos que ambas partes han acordado. 

¿Se puede tener una hipoteca sin un pagaré?

Las hipotecas normalmente son acompañadas por un pagaré. No obstante, hay casos poco frecuentes en los que alguien podría tener que firmar la hipoteca, mas no el pagaré.[2]

Imagine a un comprador de vivienda que tiene un puntaje de crédito más bajo y no califica para un préstamo hipotecario con una tasa de interés favorable. Ahora imagine que el cónyuge de esta persona tiene un excelente crédito y le resulta sencillo calificar para el préstamo. En este caso, el prestamista puede aceptar extender el préstamo al cónyuge, excluyendo del pagaré al comprador que no calificó. Sin embargo, si el nombre de ambos cónyuges aparece en la escritura de la propiedad (el instrumento legal mediante el cual se transfiere la titularidad), el prestamista puede solicitar que el cónyuge que no calificó también firme la hipoteca. Esto significaría que el cónyuge que firmó el pagaré asume la responsabilidad legal de pagar el préstamo, pero el prestamista obtiene el consentimiento de ambos cónyuges para iniciar la ejecución hipotecaria si no se paga el préstamo.

¿Se puede tener un pagaré sin una hipoteca?

En bienes raíces, un pagaré por lo general se vincula con una hipoteca. Sin embargo, fuera del campo de bienes raíces, los pagarés a menudo existen sin necesidad de vincularse a una hipoteca. Por ejemplo, usted podría tener un pagaré para el pago de un préstamo estudiantil, lo cual no se relacionaría con una hipoteca. 

Pagarés con garantía vs pagarés sin garantía

Un pagaré con garantía es respaldado por una garantía, mientras que un pagaré sin garantía no tiene ese respaldo. 

En bienes raíces, los pagarés por lo general tienen garantía, pues se utiliza la propiedad como garantía del préstamo, como se detalla en la hipoteca. 

Los pagarés sin garantía también son comunes para diferentes tipos de préstamos, que incluyen préstamos estudiantiles, préstamos personales y préstamos médicos. 

Preguntas frecuentes sobre los pagarés

¿Qué sucede si no cumplo con un pagaré?

Si un prestatario no cumple con un pagaré, el prestamista puede tomar medidas legales para recuperar la deuda. En bienes raíces, esto normalmente implica iniciar la ejecución hipotecaria de la propiedad que está vinculada con el pagaré y la hipoteca.

¿Los pagarés y los contratos de préstamo son lo mismo?

Aunque son similares, un contrato de préstamo tiene un alcance más amplio que un pagaré. El contrato de préstamo incluye información relacionada con las condiciones, declaraciones y garantías, mientras que un pagaré se centra en los plazos de pago.

¿Se puede transferir un pagaré a otro prestamista?

Los prestamistas pueden vender o transferir los pagarés a otros prestamistas mediante un proceso que se denomina cesión. Cuando esto sucede, el prestatario debe hacer los pagos al nuevo prestamista según se indica en el aviso de transferencia, el cual se proporciona al prestatario tanto de parte del prestamista original como del nuevo prestamista.

¿Se pueden modificar los términos de un pagaré?

Los términos de un pagaré se pueden modificar si así lo acuerdan el prestatario y el prestamista. Esto puede realizarse durante una modificación al préstamo, mediante la cual se hacen ajustes a la tasa de interés, el cronograma de pagos o el saldo del préstamo.

¿Qué sucede con un pagaré si se realiza el refinanciamiento de un préstamo hipotecario?

En el refinanciamiento de una hipoteca, el pagaré original vinculado con el préstamo existente es saldado y se reemplaza por un nuevo pagaré que refleja los términos del préstamo refinanciado.

La conclusión es que:

Las transacciones inmobiliarias forman parte de las decisiones financieras más significativas que la mayoría de las personas deben tomar. Se utilizan múltiples documentos legales para asegurar que todas las partes conozcan los derechos y las responsabilidades que contraen en la transacción. 

El pagaré es importante para cualquier persona que compre una propiedad o de otro modo utilice una propiedad como garantía para un préstamo, ya que documenta su compromiso de pagar el préstamo.   

Si va a comprar una vivienda, invertir en bienes raíces o solicitar un préstamo usando el valor líquido de su vivienda como garantía, comprender los documentos legales que va a firmar minimiza su riesgo y lo prepara para una transacción exitosa.