Cómo determinar cuánto puede permitirse gastar en una casa
¿Le resulta difícil determinar cuánto puede permitirse gastar en una casa? Definitivamente no está solo. A muchos compradores les resulta difícil fijar un presupuesto para la compra de una vivienda, sencillamente porque son muchos los factores que intervienen en esta decisión. Una casa de $500,000, por ejemplo, puede tener pagos mensuales de una hipoteca muy diferentes en función de factores como la tasa de interés, el pago inicial y el plazo del préstamo (y no se preocupe, cada uno de ellos se tratará por separado).
Pero saber cómo determinar el presupuesto de su casa es una habilidad fundamental que puede evitar que gaste más de la cuenta o que contraiga más deudas de las que puede pagar cómodamente. También puede evitar que sea demasiado estricto con su dinero. Un presupuesto le permite gastar sin culpa para asegurarse de conseguir el tipo de casa que desea.
En este artículo aprenderá a calcular el presupuesto de su casa, que incluye:
- Montos de inversión inicial,
- Gastos continuos de propiedad de vivienda, y
- Factores que determinan el costo total de la compra de una vivienda.
Hay muchos aspectos que debe tener en cuenta a la hora de determinar cuánto puede permitirse gastar en una casa. Si busca un cálculo rápido y simple, consulte esta Calculadora de asequibilidad hipotecaria. Y si quiere conocer más de cerca todos estos factores del presupuesto para la compra de una vivienda, siga leyendo.
La inversión inicial para comprar una casa
Estos son los gastos iniciales con los que se encuentran la mayoría de los compradores a la hora de invertir en una vivienda.
El pago inicial
El pago inicial es el monto del precio de compra que usted paga de su bolsillo.
Tradicionalmente, un pago inicial sería al menos el 20 % del precio de compra.[1] Pero en la actualidad tiene más opciones. De hecho, dependiendo de su tipo de préstamo y situación financiera, podría calificar para un pago inicial de solo el 3 % o el 5 %..
Algunos compradores pueden incluso calificar para préstamos hipotecarios con un pago inicial del 0 %. Los militares en servicio activo, los veteranos y sus cónyuges, por ejemplo, podrían considerar un préstamo de VA sin pago inicial. Los compradores de comunidades rurales pueden buscar un préstamo del USDA especializado. Es posible que existan otros tipos de préstamos y programas de ayuda al pago inicial que puedan ayudarle. Póngase en contacto con un oficial de préstamos hipotecarios para explorar sus opciones.
A continuación le ofrecemos algunos consejos que debe tener en cuenta a la hora de decidir cuánto destinar al pago inicial:[2]
- Un pago inicial más bajo cuesta menos por adelantado, lo que puede facilitarle el acceso a la propiedad de una vivienda y dejarle dinero en efectivo disponible para cubrir otros gastos.
- Un pago inicial más elevado reduce los pagos mensuales de una hipoteca y le ahorra dinero a largo plazo.
- Un pago inicial más bajo puede requerir un seguro hipotecario. El seguro hipotecario es una póliza que permite a los prestamistas ofrecer préstamos con un pago inicial bajo, protegiéndolos contra el incumplimiento.
- Un pago inicial más elevado le proporciona un mayor valor líquido. Este capital puede aprovecharse en el futuro si necesita dinero en efectivo para renovar, cubrir un gasto grande e inesperado o pagar educación superior.
Costos de cierre
Los costos de cierre son los cargos relacionados con la finalización de su préstamo hipotecario y la compra de la vivienda.[3] La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de los EE. UU. informa de que los costos de cierre suelen oscilar entre el 2 % y el 5 % del precio de compra. Sin embargo, hay muchos factores que contribuyen a los costos de cierre, por lo que sus costos reales pueden quedar fuera de este rango. A medida que elija una vivienda y se acerque la fecha de cierre, recibirá estimaciones actualizadas de los costos de cierre.
Vale la pena señalar que es posible que pueda obtener ayuda con los costos de cierre. Algunos prestamistas de préstamos hipotecarios pueden ofrecer programas que le permiten incluir algunos de los costos de cierre en el préstamo hipotecario para que no tenga que pagar tanto de su bolsillo.
Dependiendo de las condiciones del mercado local, puede incluso negociar que el vendedor le ayude a cubrir algunos de los costos de cierre. En los mercados lentos, los vendedores pueden estar dispuestos a pagar parte de los costos de cierre con sus ganancias para incentivarle a elegir su oferta. Pregunte a su agente de bienes raíces si esto es posible en su área.
Reparaciones o renovaciones urgentes
Es posible que tenga reparaciones urgentes o un proyecto de renovación que desee iniciar inmediatamente después de comprar la vivienda. Si es así, asegúrese de incluir este costo en su presupuesto de compra de vivienda.
Reservas de dinero en efectivo para emergencias
Como propietario de vivienda, inevitablemente se encontrará con gastos inesperados. Es posible que se estropee la calefacción, que deba solucionar una fuga o reparar un electrodoméstico. Siempre es una buena idea disponer de algunos ahorros para cubrir estos imprevistos de mantenimiento.
Gastos continuos para propietarios de vivienda
Los costos corrientes de la propiedad de una vivienda son tan importantes como los costos iniciales. ¡Quizás incluso más! Saber que puede cubrir cómodamente los gastos corrientes de vivienda puede tranquilizarle y ayudarle a centrarse en otras metas financieras, como la jubilación.
Pagos hipotecarios
Los pagos hipotecarios suelen constar de cuatro costos distintos que se conocen como PITI (por sus siglas en inglés):[4]
- Capital El monto que debe aplicarse al reembolso del saldo de su préstamo hipotecario.
- Interés. El costo de pedir un préstamo para comprar la vivienda.
- Impuestos. Impuestos sobre la propiedad recaudados por el recaudador de impuestos local.
- Seguro. Primas del seguro de la vivienda. Algunas pólizas de seguro hipotecario privado con costos corrientes también pueden incluirse en el pago hipotecario.
El capital y los intereses van directamente a su prestamista. Sus impuestos y seguro se depositan en una cuenta de depósito en garantía (si se le exige o decide tener una). En este caso, el administrador de su préstamo utiliza sus cuotas mensuales para impuestos y seguro para pagar las facturas respectivas a su vencimiento.
Tener una cuenta de depósito en garantía puede beneficiarle tanto a usted como a su prestamista.[5] Se beneficia de hacer pagos mensuales predecibles en lugar de presupuestar facturas trimestrales, semestrales o anuales de seguros e impuestos más elevadas. Su prestamista se beneficia de saber que estos importantes gastos han sido pagados, lo que protege el activo en el que están invertidos.
Mantenimiento
Todas las viviendas requieren cierto nivel de mantenimiento periódico. La limpieza a fondo, el cuidado del césped, el repintado, el reemplazo de los filtros de aire y el control de plagas son gastos de mantenimiento habituales que debe incluir en su presupuesto de vivienda.
Servicios públicos
Muchos compradores olvidan tener en cuenta los cambios en los costos de los servicios públicos. Pero el gasto en servicios públicos de su nueva vivienda podría ser muy diferente del monto que paga actualmente por ellos. Considera lo siguiente:
- Es posible que tenga un nuevo proveedor de agua, alcantarillado, gas, basura, electricidad, Internet o cualquier combinación de estos servicios en su nuevo hogar. Los nuevos proveedores pueden tener tarifas diferentes a las de su proveedor actual.
- Los espacios más grandes pueden necesitar más energía para calentarse e iluminarse adecuadamente. Por eso es posible que consuma más electricidad o gas en su nueva casa, sobre todo si es mucho más grande que la actual.
- Es posible que su nueva vivienda incluya electrodomésticos y características de eficiencia energética de los que no dispone actualmente, lo que podría reducir sus gastos en servicios públicos.
Es posible que estos cambios en los costos de los servicios públicos no sean suficientes para marcar la diferencia en sus finanzas en general. Sin embargo, si quiere hacer un presupuesto exacto, quizás le interese investigar un poco sobre los posibles costos de los servicios públicos de una casa nueva. En algunos lugares, el vendedor está obligado a revelar los costos mensuales de los servicios públicos de la propiedad. Consulte a su agente de bienes raíces local para saber si esto es aplicable en su área.
Cargos de la HOA
Los cargos de la HOA (Asociación de Propietarios de Viviendas) ayudan a cubrir los gastos de las áreas comunes, como el mantenimiento de las áreas de piscina y las carreteras privadas de la urbanización. Cada propietario de vivienda dentro de la HOA está obligado a pagar los cargos establecidos de la HOA como se indica en su Acuerdo de la HOA.
Estos cargos pueden oscilar entre unos pocos cientos de dólares al mes en el caso de las HOA con gastos limitados en las áreas comunes, hasta más de $1,000 al mes en el caso de las comunidades que cuentan con más servicios.[6] El vendedor está obligado a revelar estos cargos por adelantado.
Cómo determinar el presupuesto de una casa: Consideraciones principales
Teniendo en cuenta los costos iniciales y corrientes de la propiedad de una vivienda, esta es una lista de los factores clave que determinan cuánto puede permitirse gastar en su nueva casa.
Tasas de interés de la hipoteca
Las tasas de interés son el costo de solicitar dinero prestado. Y las tasas de interés hipotecarias cambian constantemente. Puede consultar las tasas hipotecarias actuales para hacerse una idea de la tasa que podría pagar si solicita un préstamo hipotecario en un futuro próximo.
Es importante tener en cuenta que su tasa hipotecaria específica dependerá de una serie de factores, entre los que se incluyen:
- El tipo de préstamo hipotecario que elija,
- Su puntaje crediticio,
- Su nivel de deuda, comparado con sus ingresos actuales, y
- El monto del pago inicial.
A continuación, le explicamos con más detalle cada uno de estos factores, que son consideraciones clave tanto para la tasa de interés como para el presupuesto de su casa.
Tipo de préstamo
Existen cinco tipos principales de préstamos hipotecarios, cada uno con diferentes plazos del préstamo y tasas de interés. Elegir la opción que mejor se adapte a sus necesidades puede ayudarle a ser propietario de una vivienda más asequible. Además, puede tener diferentes opciones dentro de un mismo tipo de préstamo. Por ejemplo, puede elegir una hipoteca a tasa fija (en la que la tasa de interés no cambia durante todo el plazo del préstamo) o una hipoteca a tasa ajustable (en la que la tasa fluctúa en función de las condiciones cambiantes del mercado). También podría elegir la duración del plazo de su préstamo. La mayoría de las hipotecas tienen un plazo de 15 o 30 años, pero puede tener otras opciones.
Cada una de estas decisiones repercute en su presupuesto de vivienda al modificar el pago mensual de su hipoteca.[7] Por eso es buena idea discutir sus opciones con un experto local en préstamos hipotecarios.
Puntaje de crédito
Su puntaje crediticio influye directamente en la tasa de interés de su hipoteca[8]. Considerando que todos los demás factores no cambien, un puntaje crediticio más alto puede hacerle ganar una tasa de interés más baja, lo que puede significar pagos mensuales de una hipoteca más bajos. Muchos tipos de préstamos están disponibles para los prestatarios con una puntuación de 620 o superior. Sin embargo, es posible que pueda obtener un préstamo hipotecario con un puntaje ligeramente menor a este. Si no está satisfecho con su puntaje crediticio actual, hay formas de mejorarlo, incluida la búsqueda de ayuda para la reparación del crédito.
Relación deuda-ingresos (DTI)
Su relación deuda-ingresos compara los pagos mensuales de sus deudas con sus ingresos mensuales brutos (antes de impuestos). Esta cifra puede servir como indicador útil de la asequibilidad. Es posible que se sienta más cómodo con los pagos de su hipoteca si su deuda total es un porcentaje menor de sus ingresos. Solo tiene que dividir sus ingresos brutos mensuales entre los pagos mensuales de sus deudas (incluidos los pagos estimados de la hipoteca de la nueva vivienda) para determinar su DTI.
Los diferentes tipos de préstamos y los diferentes prestamistas tienen diferentes límites de DTI.[9] Por ejemplo, un prestamista puede ofrecer un préstamo hipotecario convencional a 30 años y tasa fija a prestatarios calificados con un DTI del 36 % o inferior, mientras que otro puede exigir un DTI del 34 % o inferior para el mismo producto de préstamo. Algunos tipos de préstamos pueden permitir DTI más elevadas.
Monto del pago inicial
Como ya se ha comentado en la sección anterior sobre la inversión inicial que supone ser propietario de una vivienda, el pago inicial es un factor importante para los compradores de vivienda. Cuanto más pague inicialmente, menor será la cantidad que tendrá que pedir prestada. Y cuanto menos pida prestado, más bajos serán los pagos mensuales de su hipoteca.
Pero eso no es todo. Un pago inicial más elevado también puede reducir potencialmente la tasa de interés, ayudándole a gastar menos en los pagos mensuales de una hipoteca.[3] Además, un pago inicial más elevado podría evitarle la necesidad de contratar un seguro hipotecario, lo que reduciría aún más su presupuesto mensual para vivienda.
Otros cargos y gastos
Por último, no olvide preguntar a su prestamista por otros cargos y gastos. Puede haber cargos de solicitud de préstamo, cargos de suscripción, gastos de tramitación o cargos administrativos asociados a la emisión del préstamo.[10] En algunos casos, estos cargos pueden pagarse por adelantado como parte de los costos de cierre. En otros casos, algunos de estos cargos pueden integrarse en el préstamo, permitiéndole pagarlos a lo largo del tiempo como parte del pago de su hipoteca.
La importancia de obtener la preaprobación para una hipoteca
Obtener la preaprobación de un préstamo hipotecario le ayuda a buscar casa con confianza al confirmar que puede calificar para el préstamo que necesita para comprar esa nueva vivienda. El proceso de preaprobación consiste en que un prestamista revise sus datos financieros para ver cuánto puede pedir prestado y a qué tasa de interés. Esta información puede orientar su búsqueda, ayudándole a centrarse en las viviendas de su rango de precios.
Y lo que es igual de importante, su preaprobación demostrará a los vendedores de viviendas que usted es un comprador serio, lo que podría aumentar sus posibilidades de que le acepten una oferta.[11]
Cabe señalar que una preaprobación puede restar algunos puntos a su puntaje crediticio temporalmente. Esto se debe a que una “consulta mayor” de su historial de crédito indica la intención de pedir un nuevo préstamo, lo que aumentaría su nivel de deuda. El efecto es menor, pero si tiene alguna preocupación al respecto, puede considerar la preaprobación preliminar de PNC, que utiliza una “consulta menor” de su historial de crédito para evitar que afecte a su puntaje crediticio.
Cómo obtener la preaprobación de una hipoteca
Puede solicitar una preaprobación hipotecaria en línea. Solo tiene que visitar el sitio web de PNC Bank y hacer clic en el botón “Iniciar proceso de solicitud”.
Y si aún no está preparado para dar ese paso, puede acercarse un poco más a su nueva casa haciendo estimaciones con esta Calculadora de asequibilidad hipotecaria.
