La forma en que heredes tu casa de vacaciones familiar puede influir en gran medida en el hecho de que esta siga siendo un lugar positivo y especial para futuras generaciones. A continuación se exponen algunas consideraciones importantes que debe conversar con sus asesores.
Los veranos en la playa con los hijos y los nietos jugando en el agua, los picnics en el patio trasero, el olor del protector solar y la húmeda brisa del mar. Las casas de vacaciones a menudo son lugares de reunión especiales en los cuales se forjan memorias familiares, lo que hace que muchos deseen conservarlas en la familia.
La forma en que herede una casa a sus herederos puede influir en gran medida en el hecho de que esta siga siendo un entorno positivo para formar lazos para las generaciones futuras o se convierta en una carga financiera, o aún peor, en un centro de peleas entre hermanos u otros familiares.
Si está pensando en heredar su casa de vacaciones[1], es importante que primero hable con sus herederos para determinar si quieren la casa, cómo podrían utilizarla y si cuentan con los recursos para mantenerla. Si tiene más de un hijo, es posible que descubra que cada uno tiene un nivel de interés y capacidad distintos para utilizar la casa o mantenerla. Ciertos factores, incluyendo la distancia a la casa, las rutinas, los estilos de vida, los niveles de patrimonio y otros compromisos que afectarán qué tanto uso podrían dar a la propiedad y el hecho de si quieren, o pueden, asumir las responsabilidades de la titularidad de la casa.
*Punto de planificación: Cuando uno o varios de sus hijos dicen que quieren ser dueños de la propiedad una vez que usted ya no esté y otros no quieren: Considera incluir en tus documentos patrimoniales, por ejemplo, en tu testamento, lenguaje que otorgue a tus hijos el derecho de optar por recibir la casa de vacaciones como parte de su herencia. Quienes opten por no recibir su parte de la propiedad pueden recibir otros activos de igual valor. Es importante que tus hijos entiendan que decidir recibir la casa los hará responsables por los gastos futuros. De igual manera, decidir no hacerlo provocará que probablemente no puedan utilizar la casa y disfrutarla en el futuro.
El acto de equilibrio
No es poco común que un miembro de la familia utilice la casa de vacaciones familiar más que los demás. Esto puede generar disputas entre los familiares, incluso si esto se debe a ciertos factores, como la distancia a la que viven de la propiedad, o por decisión personal.
Puedes ser difícil equilibrar las responsabilidades y beneficios que implica la titularidad entre varios familiares. Hacer que los hijos participen en un diálogo abierto sobre sus expectativas y establecer pautas claras con respecto al uso de la casa puede ayudar a evitar malentendidos y falta de comunicación, lo cual puede generar discordia familiar. Los arreglos pueden ser acuerdos verbales informales o documentos escritos más formales que describan los horarios de uso y las responsabilidades de los gastos.
El uso de la propiedad no necesariamente tiene que ser equitativo, aunque todos deben considerar que están obteniendo algún beneficio con base en sus expectativas y circunstancias.
Por ejemplo: cómo equilibrar los beneficios
John y sus dos hermanas, Angela y Susan, cada uno es dueño de la tercera parte de una casa de playa en Florida que recibieron como parte de los bienes de su madre. John tiene un empleo estable, pero el dinero que tiene disponible es limitado. Él vive cerca con su esposa y sus tres hijos y espera pasar tiempo a menudo en la propiedad. Angela es una exitosa abogada de patentes y vive en Atlanta. No está casada y no tiene hijos. También disfruta pasar tiempo en la casa de playa, aunque espera pasar menos tiempo allá que John debido a la distancia de su casa. Susan es una ejecutiva y dueña de una empresa grande de manufactura y vive en Oregón con su familia, que incluye tres hijos. Susan tiene un itinerario ocupado que no le permite utilizar la propiedad más de una semana o dos cada año.
Para realizar un ajuste en cuanto a la desigualdad del uso, los hermanos cubren los costos de mantenimiento en proporción al uso que dan a la casa y al desgaste que la misma sufre. John y Angela comparten el gasto del impuesto sobre la propiedad, siendo Angela quien cubre la proporción más grande. John pasa por la propiedad con regularidad, coordina el pago de facturas y contrata a reparadores según sea necesario. Se programa con anticipación quién utilizará la propiedad, dando a Susan la prioridad con respecto a las fechas de uso que se adapten a su itinerario.
Cómo evitar el elefante blanco
El impuesto sobre la propiedad, el mantenimiento, las reparaciones inesperadas y el servicio se deuda (en caso de aplicarse), todo se acumula. Creemos que parte de cualquier plan para mantener una casa de vacaciones en la familia debe abordar cómo cubrir sus gastos corrientes.
Debes saber cómo tus hijos planean cubrir dichos gastos una vez que se conviertan en los dueños. Si tus hijos no se sienten cómodos al tener estas charlas en un contexto grupal, quizás lo mejor sea que hables con ellos de manera individual. Si necesitarán activos adicionales de tu parte para cubrir dichos gastos, debes tomar eso en cuenta en tu planificación patrimonial o de donación. Si se hace evidente que sus hijos no tendrán los activos suficientes para mantener la propiedad sin requerir activos significativos de su parte, quizás deba reconsiderar sus planes de transferirles la propiedad.
*Punto de planificación: Si va a transmitir activos adicionales para mantener la propiedad, considere la posibilidad de depositar estos activos en un fideicomiso. Esto permite que los activos se utilicen para los gastos recurrentes de la propiedad y no para otros fines. Puede ser beneficioso también mantener la propiedad en el fideicomiso. Poner dichos activos en un fideicomiso puede brindar beneficios adicionales, como protección contra los acreedores y una administración más sencilla para cubrir los costos de la casa.
*Punto de planificación: Según la legislación vigente, la posibilidad de deducir los impuestos sobre la propiedad, junto con otros impuestos estatales y locales, está limitada a $10,000 anuales.[2] Dependiendo de tu situación fiscal actual, es posible que los impuestos sobre la propiedad adicionales correspondientes a la casa de vacaciones no brinden un beneficio en el impuesto sobre los ingresos. Conservar la propiedad en un fideicomiso sujeto a gravamen (un fideicomiso que pague su propio impuesto sobre la renta) puede permitir que el fideicomiso utilice dicha deducción de impuesto sobre la renta. Nota: Poner los activos en un fideicomiso se debe hacer teniendo en cuenta tus metas de planificación generales. En nuestra opinión, los activos no se deben poner en un fideicomiso únicamente para obtener una deducción del impuesto sobre la propiedad.
Conservar o no conservar
Antes de tomar la decisión de transferir la casa de vacaciones familiar a la siguiente generación, creemos que es importante averiguar lo siguiente:
- ¿Tus herederos tienen interés en ser dueños de la propiedad?
- ¿Cuánto tiempo creen las familias de cada uno de tus herederos que utilizarán la propiedad?
- ¿Tus herederos poseen los recursos para cubrir los compromisos financieros al ser propietarios?
- ¿Tus herederos tienes una buena relación los unos con los otros?
- ¿Crees que tus herederos pueden resolver cualquier problema que pueda ocurrir, por ejemplo, que surja debido a la diferente cantidad de tiempo de uso o a su capacidad para cubrir los costos?
Preparación para la propiedad compartida
Si la propiedad no está ya en manos de una entidad, como una sociedad de responsabilidad limitada (LLC, por sus siglas en inglés) o una sociedad limitada familiar (FLP, por sus siglas en inglés), puede considerar transferirla a una entidad de este tipo. Las estructuras de dichas entidades pueden servir como una manera conveniente para pagar las facturas y conservar activos para gastos futuros, así como para establecer formalmente los derechos y responsabilidades de cada propietario. Estos tipos de estructuras también pueden brindar protección a los demás activos de la familia contra la exposición a las obligaciones. Por ejemplo, si alguien se lesiona en la propiedad y decide demandar, el hecho de que la propiedad pertenezca a una entidad puede proteger sus otros activos, incluida su residencia principal y su cartera de inversiones, si el caso se resuelve en su contra. Una ventaja adicional de poseer la propiedad dentro de una entidad es la facilidad para transferir participaciones parciales en la entidad en comparación con la transferencia de participaciones parciales en la propiedad en sí. Tener la titularidad de la propiedad bajo una entidad no añade un nivel adicional de administración, incluido el establecimiento de la entidad y las responsabilidades de elaborar informes recurrentes, incluyendo las declaraciones de impuestos. Asimismo, algunos estados gravan con un impuesto sobre transferencias patrimoniales los traspasos de bienes inmuebles de propiedad individual a una entidad como una LLC.
*Punto de planificación: Si su casa de vacaciones se encuentra en un estado distinto al de su residencia principal y está a su nombre, es posible que su patrimonio tenga que someterse a una legalización testamentaria accesoria en el estado en el que se encuentra su casa de vacaciones. Esto puede suponer una carga administrativa que lleva mucho tiempo. Poner la propiedad bajo una entidad, como una LLC, una sociedad limitada o un fideicomiso, eliminaría la necesidad de la validación testamentaria auxiliar.
El momento oportuno lo es todo
Existen tres maneras primarias para legar tu casa de vacaciones a tus herederos: durante tu vida como una donación, después de tu fallecimiento como parte de tu plan patrimonial, o como una donación de interés futuro. Aunque es común considerar hacer donaciones durante tu vida o tras tu fallecimiento, la donación de interés futuro combina algunos de los beneficios de estas dos estrategias.
La donación de interés futuro funciona particularmente bien al donar bienes inmuebles, incluyendo tu casa de vacaciones. Una donación de interés futuro le permitirá dar un uso ilimitado a la propiedad durante cierto tiempo, disminuirá el monto de la exclusión del impuesto sobre donaciones que se utilizaría en transferir la casa, y ayudaría reducir las preocupaciones con respecto a la capacidad que sus familiares tienen para cubrir los costos de propiedad iniciales. Las donaciones de participaciones futuras pueden realizarse a través de un Fideicomiso personal de residencia calificado (QPRT, por sus siglas en inglés). Este tipo de fideicomiso le permite transferir la propiedad en una fecha futura a un valor de donación inferior que si la donara inmediatamente. Seguirás pagando todos los gastos de la propiedad y podrás darle un uso ilimitado durante el plazo del fideicomiso, el cual tú defines al momento en que se establece el fideicomiso. Al concluir el plazo del fideicomiso, la propiedad se transfiere a tus herederos. No podrá utilizar la propiedad una vez finalizado el fideicomiso a menos que pague un alquiler de mercado.[3] Algunas personas pueden darse cuenta de que pagar alquiler es una manera eficaz de proporcionar activos para los gastos futuros de la propiedad, aunque puede tener implicaciones para sus hijos en cuanto al impuesto sobre la renta. Es importante tener en cuenta que si fallece antes de que expire el plazo del QPRT, el valor de la propiedad se incluye en su patrimonio como si no hubiera transferido la propiedad al QPRT.
Tus principales preocupaciones y objetivos influirán en el método de transferencia que podría ser mejor para ti y tu familia. A continuación se presentan algunos problemas y metas que debes tener en cuenta:
Brindar asesoramiento y orientación
Si consideras que tu familia se podría beneficiar de tu asesoramiento y orientación durante el proceso de transición de titularidad, quizás debas consultar con tus asesores jurídicos y fiscales y plantearte si deberías llevar a cabo la transferencia de la propiedad pronto. Realizar la transferencia durante tu vida, ya sea mediante una donación o una donación de interés futuro, puede permitirte participar en el proceso de transición. Puedes echar una mano mientras los hijos negocian el acuerdo de propiedad compartida y ser la voz de la experiencia cuando se trata de las necesidades de mantenimiento y conservación. Esto puede ayudar a tus herederos a tener la mejor oportunidad de tener éxito como propietarios.
Transferir tu hogar de vacaciones
| Método | Beneficios | Cargas |
| Donación vitalicia (donación directa) |
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| Legado (después de su fallecimiento) |
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| Donación de participaciones futuras (utilizando un QPRT) |
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Minimización de impuestos
Si la propiedad se ha apreciado sustancialmente o tú esperas que se aprecie sustancialmente durante tu vida y anticipas que tus herederos podrían decidir venderla en algún momento, tal vez quieras considerar pasar la propiedad después de tu muerte. Aunque los impuestos sobre donaciones y los impuestos de sucesión ya no representan una preocupación para la mayoría de las familias[4], el método de transferencia que elijas puede afectar los impuestos sobre ganancias de capital de tus herederos si ellos venden la propiedad. Por lo general, los activos que pasan a través de una sucesión recibirán un incremento de la base imponible en el momento del fallecimiento, mientras que los activos que pasan en vida no lo recibirán. El incremento de la base elimina cualquier capital no realizado en la propiedad.
Encontrar la flexibilidad
Las familias cambian, y sus necesidades y deseos también pueden cambiar. Si hay incertidumbres con respecto a la prudencia de la transferencia de la propiedad, es posible que quieras incluir la propiedad en tu plan de bienes. Esto puede proporcionarte a ti y a tus herederos el regalo del tiempo: Tiempo para que ajustes tus planes de bienes en base a las necesidades cambiantes, y si es necesario, tiempo para que tus herederos se preparen, financieramente o de otra manera.
Vender la propiedad
Después de sopesar tus opciones, puedes decidir que transferir la propiedad a tus hijos puede no ser la mejor idea. Si quiere seguir utilizando la propiedad durante el resto de su vida, puede dar instrucciones para que el albacea de sus bienes venda la propiedad después de su fallecimiento.
Vender su casa de vacaciones mientras vive puede tener consecuencias considerables en cuanto al impuesto sobre la renta dependiendo del monto de la ganancia de capital no realizada. Sin embargo, es posible que pueda eliminar una parte o la totalidad de la ganancia si convierte su casa de vacaciones en su residencia principal antes de su venta.
*Punto de planificación: El Código de Rentas Internas permite a las parejas que declaran conjuntamente excluir hasta $500,000 de ganancias de capital ($ 250,000 para los declarantes solteros o casados que declaran por separado) de la venta de una residencia principal.[5] Para calificar para dicha exclusión, debe haber sido dueño de la propiedad cuando menos durante dos de los últimos cinco años y haberla utilizado como residencia primaria en dicho periodo. Aunque muchas casas de vacaciones no cumplirán esta prueba de uso principal, puede plantearse convertir su casa de vacaciones en su residencia principal durante dos años antes de venderla, ya que el ahorro potencial podría ser significativo.
Elabore un plan y revíselo si es necesario
Ser propietario de una casa de vacaciones puede ser algo genial para una familia. Sin embargo, lo que es bueno para ti puede no ser tan bueno para los demás. Comprender el deseo y la capacidad de tus hijos para ser dueños de la propiedad después de que te hayas ido puede guiar las decisiones que tomes hoy y en el futuro. Estas decisiones pueden ayudar a preservar el lugar especial que el hogar tiene dentro de la familia y construir una base para los recuerdos adicionales que vendrán.
Para obtener más información, por favor, comunícate con tu asesor de PNC Private Bank.
