Comprar una casa con una oferta en efectivo: Cómo reunir el dinero

Los precios de la vivienda siguieron subiendo hasta finales de enero de 2023, junto con el porcentaje de casas compradas con dinero en efectivo. Los gráficos 1 y 2 ilustran estos dos datos.¹

Todos hemos escuchado las historias. El atractivo mercado de bienes raíces había dado lugar a las inevitables guerras de ofertas, dando a los compradores en efectivo una ventaja sobre aquellos compradores que deben calificar para una hipoteca. Hasta cierto punto, esto sigue siendo así, ya que el número de ventas en efectivo en enero de 2023 aumentó un 4 % interanual.²

Gráfico 1. Precio de venta promedio de viviendas vendidas en los Estados Unidos

Gráfico 1

Fuente: Censo de los EE. UU., Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano

Ver la versión accesible de este gráfico.

Gráfico 2. Viviendas vendidas por tipo de financiamiento, compra con dinero en efectivo

Gráfico 2

Fuente: Censo de los EE. UU., Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano

Ver la versión accesible de este gráfico.

Obtener dinero en efectivo

Si el hecho de presentarse a la mesa de negociaciones con dinero en efectivo le da una ventaja por encima de otros posibles compradores, PNC Private Bank^® le puede ayudar a obtenerlo. Una forma de disponer de dinero en efectivo cuando haga una oferta de compra de una residencia es solicitar un préstamo garantizado por otros activos, como títulos valores. Si tiene títulos valores en una cuenta de inversión de la Banca Privada de PNC, puede solicitar un préstamo de dinero en efectivo rápidamente garantizado por el valor de dichos títulos valores³ a través de una línea de crédito Quick Link Portfolio (QLP). Una línea de crédito QLP le ofrece una forma rápida de acceder a dinero en efectivo y puede implementarse en cualquier momento sin costos de apertura. La línea le permite que esté preparado para casi cualquier contingencia,⁴ ya que podrá acceder de inmediato a dinero en efectivo al disponer de la línea. A diferencia de muchas soluciones de crédito que requieren una extensa suscripción, una línea de crédito QLP requiere una suscripción mínima y se puede establecer rápidamente. La aprobación solo requiere la revisión de su informe de crédito y de su puntaje FICO, así como la validación del valor de mercado de los títulos valores elegibles de su cuenta de inversión. Se presenta como comprador con “dinero en efectivo en mano”. El monto disponible para retirar de su línea de crédito variará en función de los tipos de títulos valores y sus concentraciones en su cartera.⁵ Solo después de disponer de ella, la línea devengará cargos, pagaderos mensualmente y, en algunos casos, solo intereses. Y lo que es más importante, aunque su línea de crédito esté garantizada por los activos de la cuenta de inversión, esas inversiones o su asignación de activos a largo plazo no se verán afectadas y podrá seguir operando en la cuenta siempre que mantenga unos niveles mínimos de mantenimiento.

¿El interés es deducible?

Su asesor de impuestos puede proporcionarle una revisión completa de las normas relativas a la deducibilidad de la deuda utilizada para adquirir una vivienda.⁶ No obstante, a continuación se indican algunos aspectos que debe recordar sobre la deuda utilizada para adquirir una nueva residencia. Solo son deducibles los intereses de determinadas deudas utilizadas para adquirir una residencia.⁷ De conformidad con la legislación vigente, los intereses de deudas utilizadas para adquirir una residencia después de 31 de diciembre de 2017, y antes de 1ro de enero de 2026 pueden deducirse⁸ si:

La residencia es una “residencia calificada”, lo que significa que la residencia principal del contribuyente⁹ y una residencia adicional seleccionada por el contribuyente son utilizadas por el contribuyente en calidad de residencia.¹⁰
La deuda es una “deuda por adquisición”, lo que se refiere a cualquier deuda “incurrida en la adquisición, construcción o mejora sustancial de cualquier residencia calificada del contribuyente, siendo dicha deuda garantizada por dicha residencia”.
La deuda por adquisición debe tener un valor de capital igual o menor que $750,000 (igual o menor que $375,000 en el caso de una persona casada que presente una declaración de impuestos separada).
“Se puede considerar que se incurrió la deuda para adquirir una residencia en la medida en que los gastos de adquisición de la residencia se hayan realizado 90 días antes o después de haber incurrido en la deuda”.¹¹

Dado que la línea de crédito no está garantizada por la residencia, los intereses pagados por ese endeudamiento no pueden deducirse como intereses calificados de la residencia.¹² No obstante, dado que el endeudamiento calificado de adquisición con respecto a una residencia puede obtenerse hasta 90 días después de adquirir la residencia, puede ser posible obtener una deducción por intereses hipotecarios de la vivienda al utilizar los ingresos de una línea de crédito. En ese caso, la línea de crédito serviría como “financiamiento puente”, lo que le permite llegar a la mesa con dinero en efectivo, y posteriormente (en un plazo de 90 días del cierre), reemplazar la línea de crédito con saldo pendiente con un préstamo garantizado por la residencia (una hipoteca), con respecto a la cual el interés pagado califica para la deducción del interés de la hipoteca de vivienda.

Los ingresos de su nueva hipoteca se utilizarían para liquidar el saldo pendiente de la línea de crédito. Al cerrar una operación hipotecaria con pago en efectivo dentro de los tres meses siguientes a una compra “todo en efectivo”, los clientes de PNC Private Bank son elegibles para los límites de préstamo a valor de compra y a los precios de relación cuando los activos se mantienen en PNC Private Bank. La línea de crédito podría permanecer vigente, lo que le permitiría realizar retiros de esta para sus necesidades futuras de dinero en efectivo.

Costo del interés

Hay diferencias entre la línea de crédito y una hipoteca tradicional. La tasa de interés que se cobra por una línea de crédito se basa en una tasa de interés establecida del índice de mercado más un margen. El monto del margen que se cobra sobre la tasa del índice puede variar. Por ejemplo, una línea de crédito más grande puede tener un margen menor. Por consiguiente, la tasa de interés que se cobre sobre una línea de crédito oscila a medida que la tasa del índice con la que está relacionada aumenta y disminuye. Por otro lado, la tasa de interés que se cobra sobre una hipoteca convencional normalmente es fija al momento en que se otorga el préstamo.

Dinero en efectivo cuando lo necesite

La línea de crédito QLP le ofrece una manera rápida para obtener dinero en efectivo por cualquier motivo. En este mercado de vivienda altamente competitivo, llegar a la mesa de negociación con una oferta de dinero en efectivo le brinda una ventaja competitiva. ¿Por qué no darse a sí mismo la flexibilidad para obtener dinero en efectivo rápidamente al establecer una línea de crédito QLP? Le podría ayudar a ganar el concurso de ofertas para su próxima vivienda. Si quiere recibir más información sobre la línea de crédito QLP o cualquier otra línea de crédito o solución de administración de dinero en efectivo, póngase en contacto con su asesor bancario o estratega de relaciones de la Banca Privada de PNC.

VERSIÓN DE TEXTUAL DE LOS GRÁFICOS

Gráfico 1: Precio de venta promedio de viviendas vendidas en los Estados Unidos (ver imagen)

Año	Precio de venta promedio en dólares
2012	5,000
2013	7,000
2014	8,000
2015	7,000
2016	7,000
2017	7,000
2018	9,000
2019	9,000
2020	8,000
2021	10,000
2022	18,000

Gráfico 2: Casas vendidas por tipo de financiamiento, compra con dinero en efectivo (ver imagen)

Fecha	Precio medio de venta de las casas vendidas en Estados Unidos
Ene 2012	$221,700
Ago 2012	$253,200
Mar 2013	$257,500
Oct 2013	$264,300
Mayo de 2014	$285,600
Dic 2014	$301,500
Jul 2015	$292,300
Feb 2016	$305,800
Sep 2016	$314,800
Abr 2017	$311,100
Nov 2017	$343,400
Jun 2018	$327,500
Ene 2019	$305,400
Ago 2019	$327,000
Mar 2020	$328,200
Oct 2020	$346,900
Mayo de 2021	$390,400
Dic 2021	$410,000
Jul 2022	$478,200

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Divulgaciones legales importantes e Información

Gráfico 1, Oficina del Censo de los EE. UU y Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU., Precio de venta promedio de viviendas vendidas en los Estados Unidos [MSPUS] (extracto), actualizado el 6 de marzo de 2023, extraído de FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/MSPUS (consultado por última vez el 6 de marzo de 2023); Gráfico 2, Oficina del Censo de los EE. UU y Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU., viviendas vendidas por tipo de financiamiento, compra con dinero en efectivo [HSTFC] (extracto), actualizado el 6 de marzo de 2023, extraído de FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/HSTFC (consultado por última vez el 6 de marzo de 2023). Conjunto de datos que se utilizó para generar los gráficos.
Las ventas de viviendas existentes de la Nation Association of Realtors® aumentaron un 14.5 % en febrero, poniendo fin a una racha de descensos de 12 meses, https://www.nar. realtor/newsroom/existing-home-sales-surged-14-5-in-february-ending-12-month-streak-of-declines (consultado por última vez el 18 de abril de 2023).
No se puede garantizar un préstamo con las inversiones que tiene en su cuenta IRA (ni puede solicitar un préstamo de su cuenta IRA). Garantizar un préstamo con su cuenta IRA es una transacción prohibida. Conforme a la ley vigente, esa transacción provocaría que la totalidad de la cuenta IRA ya no fuese considerada como cuenta IRA, lo que provocaría que el monto total de la cuenta IRA estuviese sujeto al impuesto sobre la renta durante el año de la transacción prohibida, y que la cuenta fuese una cuenta sujeta a impuestos desde el primer día de ese año. Consulte la Publicación 590-A del IRS, Contribuciones realizadas a los Acuerdos Individuales de Jubilación (IRA) para usarlas en la elaboración de las declaraciones de impuestos del 2021, 18 de febrero de 2022, p. 32, https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p590a.pdf (consultado por última vez el 9 de marzo de 2023). A la fecha de la elaboración de este texto, hay una legislación pendiente en el Congreso que provocaría que solo la parte de la cuenta IRA utilizada en la transacción prohibida esté sujeta al impuesto sobre la renta. H.R. 2954, 117th Cong. primera sesión. (2021).
La línea de crédito QLP no se puede utilizar para realizar la compra de acciones de margen.
Si ha realizado retiros de la línea de crédito y el valor de los títulos valores de su cuenta cae por debajo del valor requerido, es posible que esté sujeto a la demanda de cobertura complementaria.
Recuerde, para poder deducir el interés de la deuda utilizada para adquirir una residencia, debe desglosar las deducciones. La así llamada deducción de interés de la hipoteca de vivienda no está disponible si decide aplicar la deducción estándar al calcular los ingresos sujetos a gravamen. IRC, sección 63(b).
Consultar, en general, la sección 163(h)(3) del Código de Impuestos Internos y la publicación 936 del IRS, Deducción de interés de la hipoteca de vivienda, para usarlo en la elaboración de las declaraciones de impuestos del 2022, 12 de diciembre de 2022, https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf (consultado por última vez el 9 de marzo de 2023). Conforme a la ley vigente, hasta el 1ro de enero de 2026, no es posible deducir el interés de la deuda del crédito con garantía hipotecaria. IRC, sección 163(h)(3)(F)(i)(I).
Consultar IRC, sección 163(h)(3).
Según se define en IRC, §121.
Según el significado descrito en IRC, §280A(d)(1). Para obtener orientación adicional sobre cómo determinar la segunda residencia del contribuyente, consulte Treas. del Tesoro, §1.163-10T(p)(3).
Aviso 88-74, 1988-2 C.B. 385. Además, el aviso establece:
En el caso de la construcción o mejora sustancial de una residencia, se puede considerar que la deuda incurrida antes del momento en que la residencia o la mejora esté terminada se incurrió para construir o realizar la mejora de la residencia en la medida en que cualquier gasto destinado a construir o realizar la mejora de la residencia se realice a más tardar en un plazo de 24 meses antes de la fecha en que se incurra la deuda. Con respecto a la deuda incurrida después de que la residencia o la mejora esté terminada, pero a más tardar a los 90 días posteriores a dicha fecha, se puede considerar que se ha incurrido para la construcción o la mejora de la residencia en la medida en que los gastos destinados a la construcción o la mejora de la residencia que se hayan realizado dentro del plazo de 24 meses antes de la fecha en que la residencia o la mejora esté terminada y que finalizó en la fecha en que se incurrió la deuda.
El hecho de que una residencia o mejora esté terminada depende de todos los hechos y circunstancias.
Es posible que se apliquen diferentes reglas al interés pagado sobre la deuda que se utilice para adquirir una propiedad de inversión. Consultar IRS, §163(d). El interés de la residencia calificada se excluye específicamente de la definición de “interés de inversión”. IRC, §163(d)(3)(B)(i).

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