Para las personas que tienen un patrimonio neto elevado, los bienes raíces residenciales tienen muchas finalidades. Puede ser un hogar familiar, un lugar de vacaciones o de escapada, o incluso una fuente de ingresos extra. Sin embargo, si no se estructura adecuadamente, también puede convertirse en un pasivo costoso o crear complejidad cuando forma parte de la liquidación de una herencia. Sin embargo, puede evitar que su patrimonio personal y su privacidad se vean afectados creando una sociedad de responsabilidad limitada (LLC, por sus siglas en inglés) para gestionar sus bienes raíces.

Además de proteger la privacidad y la responsabilidad, la creación de una LLC suele ser una empresa de bajo costo y pocos obstáculos para las protecciones que ofrece.

“Poseer o alquilar bienes raíces residenciales puede ser una inversión sólida o crear un flujo de ingresos significativo, pero puede afectar negativamente a la situación financiera personal si no se estructura con cuidado”, afirma Jonathan Kessler, responsable de Soluciones de crédito y administración de efectivo de PNC Private Bank. “Establecer una LLC para poseer bienes raíces residenciales crea varios beneficios clave, incluyendo actuar como un amortiguador de sus activos personales”.

 ¿Cuáles son los principales beneficios de poseer bienes raíces en una LLC?

  • Privacidad: los registros de la propiedad son información pública y con la multitud de sitios de registros disponibles en línea, su información personal relacionada con las propiedades que posea está fácilmente disponible para casi cualquier persona. Pero tener sus bienes raíces en una LLC o en un fideicomiso revocable significa que cualquier registro de la propiedad se mantendrá generalmente a nombre de la entidad, lo que potencialmente le protege de ser identificado.
  • Responsabilidad: Un accidente o lesión en una propiedad que posea puede dar lugar a costosos litigios. Pero la tenencia de bienes raíces en una LLC puede ayudar a proteger sus activos personales al limitar la responsabilidad únicamente a los activos mantenidos en la LLC. Esto puede ser especialmente importante en el caso de viviendas vacacionales o de alquiler que puedan tener varios inquilinos o una rotación importante de huéspedes.
  • Planificación patrimonial e impuestos: la planificación patrimonial y los beneficios fiscales de poseer bienes raíces en una LLC dependerán de las leyes de su estado y municipio, de la estructura de la LLC y de la planificación de sucesión. La sucesión, que es el proceso de distribución de los bienes de una herencia tras el fallecimiento de una persona, no es un proceso uniforme y, dependiendo del plan sucesorio del difunto, puede ser largo y costoso. Establecer una entidad para las propiedades inmobiliarias puede proporcionarle un mejor control sobre las transferencias de propiedad y posiblemente evitar el proceso testamentario al transferir los activos a los herederos

Una oportunidad para proteger la privacidad y blindar la responsabilidad puede parecer una opción infalible cuando se trata de inversión inmobiliaria, pero hay consideraciones importantes antes de crear una LLC para que sirva como sociedad de cartera para las propiedades. En primer lugar, aunque los obstáculos para su creación son generalmente bajos, el proceso de creación de una LLC puede requerir mucho tiempo, múltiples formularios, planes de negocio y consideraciones fiscales en función del número de participaciones en la LLC. Tampoco es un proceso gratuito, ya que los cargos de constitución y mantenimiento dependen del estado en el que se registre la LLC.

La estructura y la atención a la organización son importantes, ya que ayudarán a mantener la capacidad de la LLC para proteger su patrimonio personal. Hay casos en los que una LLC no protege frente a la responsabilidad personal, sobre todo cuando no existe una separación financiera adecuada entre la LLC y la persona física que permita a un acreedor o a los tribunales ir detrás de los activos personales.

Aunque, en la mayoría de los casos, la constitución y el registro de una LLC pueden hacerse desde casa, es importante hablar con profesionales fiscales, financieros y jurídicos que puedan ayudarle a decidir cómo: estructurar y separar los activos personales y empresariales; asesorar sobre los cargos que debe pagar o las licencias que puede necesitar para operar; y navegar por las obligaciones fiscales y los beneficios de la estructura de la LLC.

“Crear una LLC y luego abandonarla no sustituye a una buena planificación o mantenimiento de registros”, afirma Kessler. “Al igual que el mantenimiento de una casa o un automóvil ayuda a mantener el máximo rendimiento y valor, estructurar y mantener adecuadamente su LLC inmobiliaria ayudará a proporcionar la mejor protección posible a sus activos personales y su privacidad”.

Préstamos y transferencias a una LLC

Una consideración muy importante a la hora de decidir si la estructura de la LLC es adecuada o no para sus propiedades inmobiliarias es cómo piensa comprar o transferir propiedades a la propia LLC. Si tiene previsto agregar bienes raíces a las participaciones de su LLC con el tiempo, el financiamiento de esas compras a través de la LLC puede resultar complicado. Los bancos y las compañías hipotecarias pueden dudar a la hora de otorgar un préstamo a una LLC porque su estructura implica que solo los activos de la LLC pueden utilizarse como garantía. Algunos prestamistas solo otorgan préstamos a una LLC si el propietario individual ofrece activos personales como garantía del préstamo. 

En cuanto a la transferencia de las propiedades ya poseídas a una LLC, dicho proceso depende del nivel de propiedad. Por lo general, las propiedades que no estén hipotecadas pueden transferirse sin mayores problemas. Es más complicado si usted tiene una hipoteca sobre la propiedad que le gustaría transferir a la LLC como la transferencia puede desencadenar cláusulas de reembolso hipotecario inmediato con su prestamista, que puede terminar costando más que el beneficio potencial de la estructura de la LLC.

Ley de transparencia empresarial

En caso de que decida crear una LLC, deberá consultar con su asesor legal para analizar sus obligaciones de información con el Departamento del Tesoro como titular de un “interés de propiedad beneficiaria” en virtud de la Ley de transparencia empresarial (la “CTA”).  A partir de 1ro de enero de 2024, algunas personas deberán declarar sus participaciones en determinadas entidades para cumplir con la Ley de transparencia empresarial.  La CTA fue promulgada por el Congreso para frenar los acuerdos de financiamiento ilícito en los que participan entidades empresariales, incluidas las LLC.  El incumplimiento de la CTA puede acarrear graves sanciones penales o civiles.

La constitución de una LLC para la tenencia de bienes raíces puede ser una poderosa herramienta para proteger su patrimonio personal, su privacidad y su plan de sucesión, pero es importante que considere si es adecuada para usted. Antes de implementar cualquiera de las soluciones/instrumentos mencionados anteriormente, debe consultar con sus asesores legales y fiscales. Y su asesor financiero puede ayudarle a determinar si una LLC le ayudará a obtener el máximo beneficio financiero y protección de sus bienes raíces personales.