Lo que necesitas saber sobre bienes raíces y construcción para tu consultorio de atención médica

Moderador:
Kevin T. Wills
Vicepresidente sénior, gerente de ventas regional de atención médica de
PNC Bank

Panelistas:

Jake Sciaudone
CPA (contador público certificado) y gerente de
KSM Business Services

Ken Jorgenson
Director nacional de
CARR

Jason Sanderson
Presidente de
RWE Design Build

 

Transcripción del webcast:

Operador:                         

Damas y caballeros, permítanme darles la bienvenida al evento del día de hoy que se titula “Lo que necesitas saber sobre bienes raíces y construcción para tu consultorio de atención médica”. El seminario web de hoy se está grabando y ustedes están actualmente en modo de solo escucha.

Antes de que empecemos, me gustaría mencionarles algunas de las maneras en las que pueden participar el día de hoy. La sala On24 les permite ajustar y cambiar el tamaño de todos los paneles que aparecen en su pantalla. Para cambiar el tamaño de cualquiera de esos paneles, solo tienen que hacer clic en la esquina inferior derecha del panel y arrastrar para ajustar. Tendremos una sesión de preguntas y respuestas al terminar la presentación del día de hoy. El panel de preguntas y respuestas está a su disposición en el lado inferior izquierdo de la pantalla. Escriban sus preguntas en ese recuadro y hagan clic en Enviar, y sus preguntas se registrarán en la lista. Responderemos a tantas preguntas como el tiempo nos lo permita.

Tengan en cuenta que la opción de subtítulos está disponible al hacer clic en el botón CC en su reproductor Media Player.

Y por último, si experimentan alguna dificultad técnica durante el evento de hoy, primero pueden intentar actualizar su navegador al presionar la tecla F5 del teclado o hacer clic en el botón Actualizar ubicado en la esquina superior izquierda de su navegador.  Y si eso no funciona, pueden introducir una pregunta en el panel de preguntas y respuestas indicando cuál es su problema técnico y estaremos felices de ayudarles.

Ahora, sin más demoras, comencemos el evento de hoy, que se titula “Lo que necesitas saber sobre bienes raíces y construcción para tu consultorio de atención médica”. Quisiera presentarles a nuestro moderador del día de hoy, Kevin Wills, vicepresidente sénior y gerente regional de consultorios de atención médica de PNC Bank. Kevin, tienes la palabra.

Kevin Wills:

Gracias, Jessica. Hola y excelente noche para todos los que nos acompañan en el seminario web.  Me emociona mucho abordar este tema el día de hoy.

Muchos de los temas de nuestros seminarios web de hecho se derivan de conversaciones que todos tenemos con nuestros clientes y sus asesores de confianza con regularidad, y uno de los asuntos que sigue mencionándose, en realidad a nivel nacional, es el tema de los bienes raíces. Lo escuchamos con frecuencia. Y las cuestiones varían, por ejemplo, nos dicen, actualmente mi consulta tiene una sola ubicación, ¿este es el momento adecuado para construir la segunda? Oye, he estado ocupando este inmueble durante 15 años en calidad de arrendatario, creo que tengo la oportunidad de comprarlo, ¿debería hacerlo? Estoy pensando en establecer una empresa emergente, ¿debería adquirir bienes raíces? Lo que se te ocurra, hay muchos aspectos por considerar.

Reunimos un grupo de expertos que nos van a ayudar revisar lo que se debe tener en consideración con respecto a la propiedad de bienes raíces, o en realidad, a la construcción de la ubicación. Tenemos la meta de brindarles datos y perspectivas para que todos ustedes puedan tomar decisiones informadas a medida que lo analizan así como las decisiones de su consulta. Sabemos que el gasto de alquiler normalmente es el segundo rubro más grande en los estados de ganancias y pérdidas de la mayoría de los consultorios, y nos damos cuenta de que es una decisión compleja que cada consultorio tendrá que atravesar.

Una de las cosas en las que creo firmemente, pues he pertenecido al sector de atención médica desde hace 20 años, es que la atención médica definitivamente es una actividad que se realiza en equipo.  Y es por ello que estoy sumamente feliz de que nuestros tres panelistas nos acompañen el día de hoy.  De verdad nos van a ayudar a revisar todas las consideraciones clave al analizar esto.

Nos acompaña Jake Sciaudone, gerente del grupo de servicios de bienes raíces de Katz, Sapper & Miller.  Él nos va a explicar el marco comparativo de arrendar y comprar, e incluso el árbol de decisión de construcción.

Después de Jake seguirá Ken Jorgenson.  Él es director nacional de CARR, y Ken discutirá algunas consideraciones clave y estrategias para todo lo que tiene que ver con los bienes raíces.

Y por último, una vez que se haya identificado esa ubicación, Jason Sanderson, presidente de RWE Design Build, va a exponer ideas sobre el diseño y la construcción de los nuevos espacios de oficinas.

Ya no quiero causar más demoras.  De verdad ya quiero empezar con esto, caballeros.  Así que sin más preámbulo, Jake, por favor, tienes la palabra.

Jacob Sciaudone:

Hola a todos.  Gracias por haberme invitado hoy. Estoy muy emocionado de estar aquí con todos ustedes el día de hoy.  Me llamo Jake Sciaudone.  Soy gerente en Katz, Sapper & Miller, y estoy listo para profundizar en el tema, así que hagámoslo.

Bien, rápidamente les daré el orden del día de lo que se va a tratar en esta presentación, por lo menos con respecto a la parte que me toca. Los temas de los que hablaré son el carácter impositivo del arrendamiento en comparación con una construcción nueva, o en comparación con una adquisición o renovación, los estudios de separación de costos, que son una herramienta muy valiosa para las personas que van a comprar instalaciones propias o van a hacer sus propias remodelaciones, algunas de las oportunidades ecológicas que pueden presentarse, en caso de que construyas tu propio consultorio o adquieras instalaciones propias y, por último, algunas consideraciones fiscales clave sobre el pasivo en comparación con el activo, y tu elección de agrupación, lo cual es muy importante si al final adquieres tus propios bienes raíces en lugar de arrendar.

Entonces para empezar, hablaremos a grandes rasgos sobre las características de un arrendamiento en comparación con las características de tu nueva construcción o adquisición. Un arrendamiento es bastante simple. Vas a deducir el pago de tu arrendamiento mensual. Posiblemente tienes que negociar diferentes asignaciones para tus mejoras, ya sea que apenas vayas a ocupar el inmueble o que ya tengas 10 años ahí y quieras remodelarlo, y debes considerar algún tipo de negociación para financiar algunas de tus mejoras futuras. Y luego probablemente mantendrás ese arrendamiento en tu entidad operativa, en lugar de establecer tu propia entidad de bienes raíces en la cual mantener ese arrendamiento.

La única complejidad que diría se deriva del arrendamiento son las asignaciones para las mejoras. Siempre es importante si vas a recibir algún tipo de suma de dinero para hacer algún tipo de mejora, que consultes con tu asesor fiscal para asegurar que puedas evitar recibir dicha suma global como ingresos gravables. Pues lo último que quieres es recibir una asignación de $500,000 de tu arrendador y que esa cantidad se estructure de algún tipo de forma en la que esos $500,000 se conviertan en una suma global de ingresos que tengas que reconocer durante el año corriente.

Ahora bien, fuera del arrendamiento y del hecho de tener una propiedad propia, las cosas son un poco más complejas. Entonces, para empezar, al final tienes algún tipo de base depreciable. Por decir, si compras un inmueble por un millón, vas a aplicar la depreciación de ese millón durante un plazo determinado de años. En lugar de tener algún tipo de pago de arrendamiento mensual, tu gasto de depreciación es un tipo de gasto mensual por deterioro del valor.

Deducirás tu pago de capital mensual, pero solo la parte de los intereses.  El monto del capital no será deducible.  Eso simplemente es la amortización del préstamo.  No obstante, con respecto a la parte de los intereses, puedes estar sujeto a cierta restricción según lo dispuesto en la Sección 163(j).  Ese tema por sí solo podría tomar dos horas de nuestra presentación, así que solo mencionaré que la Sección 163(j) es una sección muy compleja del código que siempre debes considerar y discutir con tu asesor fiscal.

Y luego deducirías tu gasto de depreciación.  Probablemente crearás una entidad separada para mantener los bienes raíces, por lo menos eso es lo que vemos que hace la mayoría de los clientes.  Y luego si tienes esas entidades separadas, es decir, una entidad operativa y una entidad de bienes raíces, probablemente establezcas tu entidad operativa para que pague algún tipo de alquiler a tu entidad de bienes raíces y, normalmente intentamos estructurar ese alquiler de alguna manera en la que tu entidad de bienes raíces de cierta manera alcance un punto de equilibrio.

Y por último, algo que se debe considerar en algún momento sería la posibilidad de vender este inmueble del cual eres dueño ahora, para con suerte obtener una ganancia.

Supongamos que has salido y has adquirido una propiedad de bienes raíces o estás preparándote para construir un nuevo inmueble o realizar una remodelación importante en una propiedad que acabas de adquirir. ¿Cuál debe ser uno de los primeros pasos para tener en cuenta?

Una de las primeras cosas que debes tener en cuenta es un estudio de separación de costos. El estudio de separación de costos tiene la meta de trasladar la depreciación de años fiscales posteriores al año fiscal actual, o por lo menos a los años fiscales que se presenten lo antes posible. Entonces, cuando compras un inmueble por un millón, normalmente vas a aplicar su depreciación en un plazo de 39 años. Con un estudio de separación de costos, entramos y proporcionamos un servicio en el que desglosamos ese inmueble en diferentes componentes, y esos componentes serían tus bienes personales tangibles, los cuales tienen una depreciación de 5 a 7 años, las mejoras realizadas a tu terreno, que tienen una depreciación de 15 años, o bien, si vas a realizar una remodelación importante, tu propiedad con mejoras calificadas, que también tiene una depreciación de 15 años.

Ahora bien, los bienes personales, las mejoras realizadas al terreno y la propiedad con mejoras calificadas no solo tienen una vida depreciable más corta, sino que también son elegibles para la depreciación de bonificación, lo que significa que posiblemente podrías depreciar o cargar a los gastos el 100 % de esos costos durante el primer año si lo haces en el 2022.

A partir del 2023, la depreciación de bonificación comenzará a tener una disminución del 20 % anual, por lo que será del 80 % en el 2023. Pero para dar una perspectiva rápida, supongamos que compras un inmueble por un millón, identificamos que tienes $100,000 en bienes personales en ese inmueble en el 2022. Esos $100,000 los cargas a los gastos durante el primer año en lugar de cargarlos a los gastos en un plazo de 39 años.

Y por último, con respecto a la separación de costos, hay una posible táctica de tasas en la que aplicas estas deducciones de depreciación como si fuesen deducciones ordinarias, es decir, conforme a tu tasa impositiva ordinaria.  Pero luego, en cuanto a la parte administrativa, si lo vendes en una determinada cantidad de años a futuro, por decir, en tres o cuatro años a futuro, reconocerás la ganancia como una ganancia de capital y no como una ganancia ordinaria.

Aquí tenemos una diapositiva que menciona algunos de los pasos que realizamos en un estudio de separación de costos. De verdad no los voy a agobiar con esta diapositiva, pero simplemente voy a darles un resumen rápido. Tenemos un ingeniero que viene, analiza el inmueble o los dibujos, los planos y los documentos de construcción y realizamos un análisis completo para de verdad comenzar, a partir de esa información básica, a elaborar un informe. Y luego ese informe te presenta la base para asignar tus activos. Entonces recibes el informe de separación de costos, tu proveedor de servicios de impuestos lo toma y luego establece su base para hacer el desglose de las cosas, es decir, el inmueble, las mejoras realizadas al terreno y los bienes personales.

Entonces, con respecto a la separación de costos, ya me han escuchado mencionar algunos de estos términos.  Pero para darles una idea de lo que se va a incluir en estos términos, los bienes personales son los artículos que ustedes utilizan en su empresa, en sus operaciones, en su comercio.  Y uno de los fundamentos de los bienes personales es que deben ser removibles y deben poder utilizarse en otra parte.  Un ejemplo muy sencillo de esto es un equipo.

Por ejemplo, una máquina de imagen por resonancia magnética es un bien personal. La separación de costos ofrece una mayor oportunidad para obtener bienes personales que no es tan sencillo, ya que se trata principalmente de tus bienes mecánicos, eléctricos y de fontanería que forman parte de los bienes personales existentes.

Las mejoras realizadas al terreno serán mejoras adicionales, como estacionamientos, aceras, paisajismo y elementos de ese tipo. Y es muy importante tener en cuenta la propiedad con mejoras calificadas al momento de hacer una remodelación importante que de verdad es una mejora interior a un inmueble no residencial existente, después que ese inmueble haya sido habilitado previamente. Hay algunas excepciones en este sentido, como en el caso de que estés ampliando el inmueble. Esos costos no serán propiedad con mejoras calificadas. Los elevadores o las escaleras eléctricas, o la estructura interna del inmueble, que según nuestro criterio incluye estrictamente los muros de carga, los pilares, la madera, el acero que sostiene el edificio y cualquier cosa que sea importante para que se sostenga el inmueble.

Aquí podemos ver dos ejemplos muy rápidos del posible beneficio que la separación de costos podría brindarte durante el primer año o los primeros dos años.  Entonces, por un lado, tienes tu centro de cirugías ambulatorias, y este es un estudio real realizado por KSM.  Y esto implicó una adquisición y una renovación.  Como pueden ver, invirtieron aproximadamente poco más de $5 millones para la adquisición y la renovación, y al no haber realizado un estudio de separación de costos, podrían haber tenido tan solo $27,000 de gastos durante el primer año.

Después de realizar el estudio de separación de costos y de haber desglosado los diferentes componentes, podemos ver una deducción de $3.6 millones durante el primer año. Entonces, normalmente solo aplicamos una tasa impositiva directa del 35 % sobre eso, incluyendo los impuestos federales y estatales de forma conjunta, y se puede observar si esta persona al final tuvo una obligación tributaria, podría ahorrarse $1.2 millones en impuestos durante el primer año.

Por otro lado, hay un consultorio de dermatología, y esta implicó una construcción nueva en la zona centro de Indianápolis. Ahí se invirtieron aproximadamente $2.6 millones. Revisamos todos los documentos y descubrimos que de esos $2.6 millones, más de $900,000 son bienes personales y mejoras realizadas al terreno. Y, una vez más, se puede observar esa tasa impositiva del 35 %, con la que se ahorraron aproximadamente $300,000 de dinero en efectivo en impuestos durante el primer año.

Ahora bien, además de los estudios de separación de costos, hemos visto algunas oportunidades ecológicas. Es posible que hablemos un poco al respecto un poco más tarde, o quizás ya hayan escuchado mucho sobre eso, pero la Ley de Reducción de la Inflación definitivamente alteró las cosas para bien en el caso de algunos de nuestros incentivos ecológicos. Pero la deducción según la Sección [129(d)] suele ser la más importante, o supongo que la deducción más disponible para los dueños de propiedades comerciales. Esta es una deducción que se relaciona con la eficiencia de la estructura del inmueble, es decir, la iluminación, las tuberías y la instalación de calefacción y aire acondicionado, y en el 2022 puede generar una deducción de $1.88 por pie cuadrado elegible. Pero una vez que se aplique la Ley de Reducción de la Inflación a partir del 1ro de enero de 2023, esa deducción aumentará a $5 por pie cuadrado elegible.

Sin embargo, hay muchas advertencias nuevas que tenemos que considerar y enfrentar para obtener esa deducción de $5 por pie cuadrado, pero definitivamente es posible. Aún estamos recibiendo más información sobre lo que el congreso y el IRS pretenden exactamente con respecto a esta deducción en el 2023 y a futuro, pero es importante saber que puede tener sentido en este momento que los inmuebles con una menor cantidad de pies cuadrados realicen este tipo de estudio para determinar si están construidos conforme a algún tipo de norma de eficiencia energética.

Y luego, el otro componente de una oportunidad ecológica para tener en cuenta es colaborar con las diferentes localidades y estados en cuanto a los diferentes créditos e incentivos.  Entonces, muchas veces, las compañías de servicios públicos y los gobiernos estatales proporcionarán algún tipo de crédito, sabes, si estás considerando la instalación de paneles solares o algún tipo de sistema eficiente o de energía geotérmica.  Con los artículos de ese tipo, tal vez puedas colaborar con tu gobierno local para averiguar qué tipo de reembolsos, créditos e incentivos te pueden ofrecer.  Tal vez no a nivel federal, pero por lo menos a nivel estatal, para tu declaración de impuestos.

Y por último, tenemos la sección de elección del pasivo, el activo o la agrupación de la presentación. Una vez más, considerar como pasivo o activo es algo de lo que podríamos hablar durante horas, así que vamos a hablar de ello a grandes rasgos.

Retrocediendo un poco, los estudios de separación de costos y la identificación de [inaudible] pueden generar pérdidas importantes por deterioro del valor. Entonces como vimos previamente, podrías terminar con una deducción de depreciación de $3 millones durante el primer año, y esa es una pérdida por deterioro del valor.

Ahora bien, el problema con los bienes raíces es que, de forma predeterminada, se considera una actividad pasada gracias a la reforma fiscal de 1986 para de verdad obligar a las personas a aprovechar las pérdidas por deterioro del valor en el área de bienes raíces. Entonces, algo que podrías pensar, si se considera un pasivo, es que quizás no puedas usar esas enormes pérdidas que estás generando actualmente. Eso es cierto, y un inversionista de bienes raíces típico que no tiene relación alguna con la propiedad podría encontrarse en una posición en la que se están generando pérdidas y de hecho no tiene la oportunidad de aplicar esas pérdidas en sus declaraciones de impuestos. Esas pérdidas quedan pendientes hasta que tienes otros ingresos pasivos con los cuales compensarlas.

Sin embargo, en este caso, quizás recuerdes que mencioné al principio que cuando compras tus bienes raíces, quizás debas establecer una entidad de bienes raíces separada.  Y esa entidad de bienes raíces normalmente tiene la misma estructura de propiedad que tu entidad operativa.  Ahora bien, aunque tus bienes raíces de forma predeterminada son un pasivo, podemos hacer una elección de agrupación según lo dispuesto en la Sección 469 para considerar que la entidad operativa y la entidad de bienes raíces representan una entidad económica, lo que significa que, aunque se genera una pérdida de bienes raíces y de forma predeterminada debe ser un pasivo, ya que se trata de la misma forma de propiedad y de la misma estructura, y corresponde al mismo comercio o a la misma empresa que tu entidad operativa, por lo que puedes agrupar esas pérdidas.

Por ejemplo, si tienes $200,000 de ingresos en tu entidad operativa y tu entidad de bienes raíces genera una pérdida de $500,000, realizarías la elección de agrupación y usarías la pérdida de $500,000 para eliminar tus ingresos de $200,000.

Y al ir un paso más allá, ahora esos $300,000 de pérdida adicional pueden continuar trasladándose a los años fiscales futuros para compensar ingresos futuros.

Repito, esta es una sección muy compleja del código fiscal, y la elección de agrupación es muy importante.  Entonces, si eliges esta ruta, definitivamente debes consultar con tu asesor fiscal actual para asegurar que la elección de agrupación sea tomada en cuenta y realizada en tu declaración de impuestos.  El IRS tiene la facultad y puede buscar a los contribuyentes que no realicen esa elección.  Y como todos lo hemos visto antes, el IRS en ocasiones no es tan compasivo.  Por ello, recomendaría ampliamente, si vas a seguir este camino, que te asegures de considerar esta elección de agrupación para que de hecho puedas usar esas pérdidas de bienes futuras para compensar tus ingresos.

Esa es mi parte de la presentación.  Gracias a todos por escucharme el día de hoy.  Voy a ceder la palabra a Ken de CARR, quien también tiene mucha y muy buena información que compartir con ustedes.  Gracias.

Ken Jorgenson:

Muchas gracias, Jake.  Creo que entendí la mayor parte, pero si pudieras tan solo empezar a explicar desde el principio una vez más solo para estar seguros, entonces estaremos listos.

Es broma, es broma.

Hola a todos. Estoy emocionado de estar aquí esta noche. Me llamo Ken Jorgenson. Soy uno de los directores de una compañía que se llama CARR. Somos una empresa de bienes raíces comerciales centrada en el sector de atención médica, por lo que todo lo que hacemos es ayudar a los consultorios médicos, consultorios dentales, consultorios de optometría y todos los campos relacionados con la atención médica. Brindamos ayuda con arrendamientos y compras y proyectos desde cero y cosas de ese tipo, en cuanto a la negociación y a la selección del sitio. Y esta noche, voy a dedicar unos 15 minutos aproximadamente para explicar algunos de los componentes de la compra de bienes raíces para atención médica, cosas en las que deberían estar pensando, aspectos a considerar sobre el proceso, para guiarlos junto con su asesor y el equipo que los rodea. Creo que Kevin lo mencionó anteriormente, pero creo que es bueno señalar aquí que la mayoría de los consultores y contadores públicos como Jake, nos dicen, cuando analizan el estado de pérdidas y ganancias de un consultorio, sus ingresos y sus gastos, normalmente todo lo que se incluye en los bienes raíces, representa el segundo gasto fijo más elevado. Por lo tanto, tu hipoteca o tu pago de alquiler, normalmente se ubicarán en el extremo superior, debajo de la nómina. Justo debajo de la nómina. Y solo se pueden realizar ciertos recortes en la nómina, obviamente, antes de que realmente el equipo que tienes a tu alrededor empiece a tener un impacto en tu consultorio.

Entonces, una de las cosas que analizas, es que tal vez has tenido tu consulta durante muchos, muchos años. Y piensas, bien, después de 10, 15 o 20 años de tener mi consultorio, mi alquiler aumenta cada año. ¿Esta sigue siendo una buena ubicación para mí? ¿Debería seguir aquí y simplemente firmar una renovación más de mi alquiler, o debo empezar a evaluar el mercado y explorar lo que hay disponible?

Normalmente, lo que identificamos es que, después de algunos años, en la mayoría de los alquileres se está pagando de más debido a esos aumentos anuales, por lo que es muy bueno analizar cuáles son las consideraciones y cuáles son las opciones en tu zona y en tu mercado. Y también es importante porque solo tienes una o dos oportunidades cada cinco o 10 años para modificar este rubro. Por lo tanto, es una determinación, una consideración tan importante, es una parte de tu consulta que de verdad debes analizar con un buen equipo de asesores para asegurar que estés tomando la mejor decisión para tu consulta, y asegurar que puedas aprovechar al máximo tu rentabilidad a través de tus bienes raíces.

Entonces, comencemos. Una de las preguntas más comunes que recibimos es si es mejor comprar o arrendar. Muchos de ustedes podrían decir, oye, yo soy propietario de mi casa. No lo sé, no creo que quisiera alquilar mi casa o arrendarla si tengo la oportunidad de ser propietario de esta. Y consideraría que lo mismo es verdad con respecto a mi consultorio. Quiero ser propietario de mis bienes raíces.

El problema en este sentido es que, realmente no se trata de una simple respuesta universal. Hay muchas decisiones implicadas en ello. ¿Cómo afecta tu flujo de caja? ¿Cuáles son las cifras mensuales? ¿Cuál es la cifra anual antes y después de impuestos? ¿Para qué vas a emitir un cheque? ¿Qué puedes esperar después que hagas tu declaración de impuestos? ¿Cuáles son tus metas a corto y largo plazo? ¿Cómo es que dichas metas entran en la discusión? ¿Qué hay con respecto al pago del capital y el patrimonio neto? Obviamente ese es uno de los beneficios de la propiedad y vamos a hablar de ello en un momento.

Pero como hemos escuchado, Jake acaba de hablar de algunas de las consecuencias fiscales, y hay consecuencias con ambas opciones, tanto en el arrendamiento como en la compra. Por lo que deben asegurarse de evaluar ambas a detalle.

Entonces, ¿cuál es la estrategia de salida?  Si vienes y nos dices que quieres jubilarte en dos años, no sé si vamos a recomendarte que consideres un proyecto desde cero.  Si vienes y nos dices, que quieres jubilarte en 15 o 20 años, o en 7 años, o lo que sea y consideras conservar tus bienes raíces, vender tu práctica y convertirte en arrendador y simplemente cobrar algunos pagos de ese alquiler a futuro, bien, la conversación será un poco distinta.

Entonces, creo que la conclusión aquí es si es mejor comprar que alquilar. La respuesta es sí. Tenemos que averiguar cuál es tu situación, tu escenario, y de cierta forma revisar las cifras de esa manera.

Bien, hablemos rápidamente sobre el pago de capital y algunas de las principales razones por las que te conviene ser propietario de tus bienes raíces.  La primera razón sería, evidentemente, que su balance general está aumentando en cuanto al patrimonio neto que estás generando cada mes.  Entonces, el mercado no solo continúa aumentando, tal como hemos observado y probablemente escuchado en las noticias o lo que sea en los últimos meses, sino que fluctúa.  Pero normalmente se va a observar un mayor beneficio y el aumento del balance general a medida que el valor de la propiedad sigue aumentando.

Además de eso, estás liquidando ese capital. Estás haciendo tu pago mensual, no solo estás haciendo el pago de un alquiler. De hecho estás reduciendo la deuda que tienes con el banco por la hipoteca. Por lo tanto, a medida que esta disminuye, el patrimonio neto aumenta, el valor de mercado aumenta, y eso puede tener un impacto considerable en tu rentabilidad y en tu situación, tu escenario, después de 5, 7 o 10 años.

Uno de los principales beneficios es que ya no tienes que negociar con el arrendador. Ya no tienes que lidiar con un arrendador mientras intentas contestar a preguntas como: ¿Debo vender mi práctica? ¿Puedo expandirme en el espacio al lado? ¿Puedo mantener fuera a un competidor?. Todos esos tipos de cosas. No tienes que lidiar con ningún tipo de arrendador. Ahora te conviertes en tu propio arrendador, así que tendrás que lidiar con algunas de estas cosas por cuenta propia. Aunque tienes el beneficio de no tener que revisar esas negociaciones cada cierto tiempo.

Además, hay una mayor flexibilidad al elegir en qué momento vender. Una sorpresa de la que puedes o no estar al tanto está oculta a la mitad de un contrato de arrendamiento de 50 o 60 páginas, que en muchas ocasiones es una pequeña cláusula que dice que el arrendador tiene el derecho y la facultad de no ceder el arrendamiento a quien sea que vayas a vender tu práctica. Y a veces, es posible que quieran que pagues un cargo para ceder ese arrendamiento. Tal vez quieran que quien vaya a comprar tu práctica cumpla determinados criterios, por lo que podría frenar la venta de la práctica. Eso es bastante perjudicial si estás intentando avanzar a la siguiente etapa o temporada de tu vida. Y cuando eres dueño de tus bienes raíces, no tienes que lidiar con eso.

Además, al final generas un activo adicional que se puede vender y, en muchas ocasiones, vemos que los clientes terminan por conservar los bienes raíces.  Podrían vender la práctica, pero conservan los bienes raíces y cobran los pagos del alquiler.  O podrías vender ambas cosas y, en muchos casos, el precio de compra de la propiedad es igual o mayor que el precio al que terminas vendiendo la práctica.

Y obviamente, siempre y cuando des el mantenimiento adecuado a tu inmueble y hayas comprado tu propiedad en una zona deseable, una zona de crecimiento, vas a ver el incremento de valor de tus bienes raíces comerciales.

Entonces, algunos de los aspectos a considerar, algunas de las preguntas que deberíamos estar planteando son: ¿Debo ampliar mi ubicación actual o debo considerar reubicarme?  ¿Cuáles son los costos implicados?  Y después de mí, vamos a ceder la palabra a un experto en ese campo, quien podrá guiarnos con respecto a algunas de esas preguntas y algunos de los aspectos, las áreas y las cosas que de cierta manera se deben estar preguntando.  Pero esa es una pregunta muy importante, antes de tomar una decisión con respecto a si voy a salir y reubicarme, si voy a realizar un proyecto desde cero, o si simplemente voy a seguir en la misma ubicación, probablemente sea mucho más costoso.

Antes de tomar cualquier decisión a conciencia, de hecho debes poder analizar la información objetivamente y analizar el comparativo. Debes analizar lo que estás pagando actualmente y lo que esto costaría. Tal vez en términos mensuales, esto es lo que cuesta. Pero después de tener en cuenta los impuestos y el pago de capital y el patrimonio neto en un plazo de 10 años, he avanzado mucho más de lo que hubiese avanzado si solo hubiera firmado esa renovación de arrendamiento. Pero, repito, a menos que tengas los datos y la información, realmente es difícil saberlo.

Además de eso, hay que considerar cuáles son las necesidades y los deseos de la práctica.  Tal vez tengas la necesidad de ampliarte, pero, ¿tiene sentido ampliarse en este momento?  ¿Tal vez solo debas arrendar 500 pies cuadrados adicionales?  ¿O este es el momento correcto para dejar ese proyecto y decir, no, es momento de abrir la segunda ubicación, o decir, ya no seguiré alquilando, y estoy listo para comprar mis bienes raíces.  Quiero comprar, quiero construir la práctica de mis sueños, y este es el momento para hacerlo.

Por lo tanto, al revisar y determinar eso, esas son todas las preguntas que se deben plantear.  Las cosas como, hacer un proyecto de cero o adquirir un inmueble existente, y ponerse a analizar las ventajas y las desventajas. ¿Debería comprar un local en un régimen de condóminos?  ¿Debería comprar un inmueble independiente?  ¿Debería tal vez pensar en hacer un proyecto desde cero y encontrar un terreno en una zona deseable y llevar eso a cabo?  Y una vez más, voy a explicar algo de eso.  Y después, el siguiente presentador.

Pero expliquemos algo, como mencioné, es importante de cierta manera analizar y hacer comparaciones equivalentes, en el caso de tu situación.  No se deben simplemente tomar decisiones emocionales, ni tomar en cuenta las opiniones infundadas que escuches, ¿cierto?  Pero de hecho hay que tomar decisiones que se basen en la situación actual del mercado, y lo que tienes a tu disposición.

Entonces, ¿cómo tomas la decisión y aseguras que comprendas todos los costos y los beneficios, las ventajas y las desventajas de realizar esos gastos e implementar esas medidas ahora en comparación a hacerlo en una etapa posterior de tu carrera?  Debes asegurarte de tener en cuenta tanto los hechos como el aspecto emocional.  Te debe encantar la propiedad, pero debes adquirirla teniendo en cuenta las cifras correctas.  Las cifras tienen que ser lógicas.

Y nosotros estamos en el negocio de bienes raíces, pero nosotros siempre decíamos, tu propiedad no debe tener prioridad sobre tu práctica.  Tu práctica es la herramienta que tienes para generar ingresos.  El mejor recurso que tienes para aumentar tus ingresos en la mayoría de los casos no es tu propiedad.  Es tu práctica.  Por lo tanto, queremos asegurar que se dé prioridad a tu práctica, y en ocasiones eso significa, en ciertas áreas, que quizás debas seguir alquilando y posiblemente nosotros necesitemos encontrar algunas ubicaciones satélite y desarrollar dichas ubicaciones y hacer algunos proyectos de construcción en estas, donde ahora puedas permanecer en zonas de mucho tráfico, alta visibilidad y demografía adecuada.  Pero no tienes que considerar una solución universal en la que te digan, tienes que hacer esto o tienes que hacer aquello, y en muchas ocasiones es lo que verás en los paneles de Facebook.  O en los diferentes paneles de mensajes, hay muchas personas que expresan sus opiniones, y debes tomarlas con reservas.  Tu práctica siempre debe ser la prioridad.

Una de las cosas que hacemos, y yo siempre recomendaría que lo hagas con tu equipo de asesores, por ejemplo, tu contador podrá ayudarte con esto y tu agente de bienes raíces podrá ayudarte con esto, pero de verdad, realiza un análisis comprar-arrendar, y asegura que las cifras sean coherentes. Este es un análisis que sacamos de nuestro sistema, uno que hicimos hace poco. Tal vez sea un poco difícil ver las cifras aquí, pero al ir descendiendo, verás que en la línea azul aparece el costo inicial total de la compra. Evidentemente, ¿fue mayor que el costo del arrendamiento, ¿cierto? Pero al pasar a la línea verde, que representa el costo total anual antes de impuestos, verás que el pago de la hipoteca fue considerablemente menor al pago del arrendamiento que la persona estaba realizando. Este doctor pagaba o tendría que pagar $58,000 al año por la hipoteca en capital e intereses, así como los gastos operativos y todo eso, en comparación con los $82,000 anuales que cuesta el espacio de arrendamiento ubicado en esa misma calle.

Luego sigues bajando un poco más y ves, ahora que tenemos en cuenta algunos de los beneficios fiscales, vemos una cifra de $36,000 en arrendamiento para este doctor en comparación a los $64,000 implicados en una compra.  Y nuevamente, después de considerar que el capital se está reduciendo cada año, al igual que la cantidad adeudada por la hipoteca cada año, al cabo de un periodo de 10 años puedes ver que se trata de una diferencia de casi $300,000.  Y eso fue para comprar un inmueble que, al principio, parecía que iba a costar mucho más.  Pero al final, terminó siendo una cantidad mucho menor.

Y no solo fue una cantidad mucho menor, al final le costó casi $300,000 porque tenía planes de simplemente renovar el arrendamiento.  Entonces, repito, tienes que considerar el mercado completo y ver cuáles son todas las opciones disponibles.  No se trata solo de considerar las opciones de arrendamiento, ni solo considerar las opciones de compra, o pensar que simplemente hay demasiadas opciones o que simplemente vas a renovar tu arrendamiento.  No, tienes que conseguir un buen equipo de asesores que te ayuden y te guíen con respecto a estas preguntas.

¿Pero cómo eliges la ubicación o dónde debes abrir, o dónde debes buscar un inmueble o un terreno?  Obviamente, debes analizar la demografía.  Debes asegurarte de estar en una zona que tenga crecimiento.  Puedes considerar los ingresos de la zona, puedes considerar el rango de edades.  ¿Hay familias con hijos?  ¿Es una zona en la que viven más adultos mayores?  ¿Qué tipo de planes de crecimiento tiene el condado?  ¿Se realizará la apertura de nuevas escuelas?  ¿Se tiene planeado construir nuevas carreteras?  ¿Qué está sucediendo?  Entonces, un buen análisis demográfico detallado puede ser de mucha utilidad para asegurar que, cuando vayas a dar este paso, tomes la decisión más informada que al final sea una decisión rentable a futuro.

¿Qué hay con respecto a un análisis competitivo, o tal vez no te preocupan los competidores? Tal vez te preocupe de dónde vienen las referencias. Por lo tanto, puedes echar un vistazo a un servicio de cartografía que te pueda ayudar. Nosotros hacemos eso y algunas otras empresas están prestando servicios de cartografía y demografía. Puedes dar un vistazo a algunos de esos informes para poder determinar dónde se encuentran las mejores ubicaciones, los mejores códigos postales o las mejores zonas e intersecciones para abrir tu consulta.

Hay que considerar ciertas cosas como la zonificación y los permisos, en la mayoría de los lugares no puedes simplemente elegir un inmueble y decir, quiero abrir tal negocio o quiero establecer mi negocio ahí. No, en la mayoría de las ciudades, los comités de desarrollo de planificación tendrán todo planeado. Y te dirán, aquí es donde puedes poner un consultorio de atención médica. Y si te encuentras en una zona que no sea una opción, ¿cómo se lleva a cabo y se completa ese proceso?

Tal vez enfrentes un proceso más largo, reuniones previas a la solicitud o reuniones con el ayuntamiento o el personal de desarrollo, el personal de tránsito y el personal del departamento de asuntos ambientales para asegurar que puedas llevar a cabo la construcción y abrir el consultorio que quieres abrir.

Y luego, evidentemente, si estás considerando un proyecto desde cero, ¿cuál es la evaluación del sitio? ¿Qué es lo que tienes que revisar al considerar un terreno? Y Jason va a explicar esto un poco más a detalle en unos minutos, pero ¿cómo es ese proceso? ¿Hay infraestructura en el sitio? Cuando llevamos a un nuevo cliente que busca un terreno para construir un inmueble, nos preguntaremos, bien, ¿con qué tipos de servicios públicos cuenta este sitio? Probablemente analicemos estudios de tránsito y estudios ambientales. Querremos tener algún tipo de idea, y es por ello que trabajando en conjunto con tu equipo de asesores, tu contador, tu prestamista y tu empresa de diseño de construcción, querremos discutir todo esto como equipo para poder asegurar que se cuide hasta el más mínimo detalle. Pero ¿cuáles son algunos de esos costos indirectos y costos directos? Es lo que Jason explicará en unos minutos.

Pero, hablemos un poco sobre el periodo de tiempo adecuado. Si estás considerando un nuevo arrendamiento de 6, perdón, de 9 a 12 meses, ese periodo será casi el mismo para la compra de un inmueble. Normalmente decimos que se necesita aproximadamente un año para ese proceso completo, y en ocasiones podemos hacerlo un poco más rápido. En ocasiones lleva un poco más de tiempo, dependiendo de dónde te encuentres. Pero el periodo será de aproximadamente 9 a 12 meses. En el caso de la renovación de un arrendamiento, 12 meses nos da la posición más sólida.

La compra de un terreno representa un proyecto más grande en términos de la debida diligencia que tendrás que realizar al principio. Y habrá más partes involucradas en eso. Por lo tanto, normalmente, decimos que el periodo de tiempo adecuado a considerar es de 18 a 24 meses, es decir, desde el momento en que empiezas a buscar propiedades hasta el momento en que consideras que puedes abrir. ¿Cómo es ese periodo de tiempo?

Y en el caso de la adquisición de un consultorio, no se necesita demasiado tiempo. La mayoría de las veces realizarás gran parte de tu debida diligencia con respecto a los elementos del consultorio, y entonces nos involucraremos para ayudar a obtener la cesión del arrendamiento o la integración de la compra a la transacción.

Los dos últimos puntos para tratar son los dos errores comunes que vemos que las personas cometen en muchas ocasiones.  El primero es creer que el vendedor o el arrendador simplemente te ofrecerá los mejores términos.  Ellos hacen negocios para ganar tanto dinero como puedan de los bienes raíces, entonces, si pudieras ganar $300,000 adicionales por la venta de tu casa, ¿lo harías?  Sí, desde luego que lo harías.  ¿Te sentirías mal por ello?  No, no te sentirías mal.  Estarías festejando con tus amigos en una parrillada durante el fin de semana porque acabaste de ganar $300,000 adicionales, incluso si esa ganancia estuviera muy por encima de lo normal en el mercado.  No te sentirías mal al respecto.  Y de la misma manera, ellos no se sienten mal.

Entonces, debes asegurarte de comprender que, si bien podrían ser personas amables y cordiales, hacen negocios para sacar el máximo provecho. La transacción implica dos partes y tienes que asegurarte de entender que se encuentran en extremos opuestos de la mesa de negociación.

Otro error común es permitir que el arrendador o el vendedor inicie esas negociaciones.  Nosotros debemos ser quienes dicen, esto es lo que necesitamos, estas son las concesiones que solicitamos y este es el motivo por el cual esto te conviene.  Debemos facilitarles las cosas.  Debemos presentarte y presentarles la oferta en bandeja de plata y decirles, ya hemos preparado todo y estamos listos para comenzar, y este es el motivo por el cual este acuerdo es el que más les conviene, deben aceptarlo, o de lo contrario son unos idiotas.  Y podemos hacer eso si somos quienes iniciamos la negociación.

Otro error es determinar cuál es el valor de mercado al preguntar a tus vecinos o recurrir a la asesoría de tus pacientes, amigos o colegas. Como lo mencioné anteriormente, hay muchas personas que tienen opiniones, pero no hay muchas personas que tengan autoridad. Entonces, debes asegurarte de que, si vas a tomar consejos de alguien que solo ha realizado una, dos o tres transacciones de bienes raíces en su carrera en comparación con alguien que hará tres transacciones esta semana o tres este mes, ese es un nivel muy diferente de conocimiento, comprensión y experiencia en el caso de esta segunda persona. Debes asegurarte de sopesar eso, es decir, que tu tío, tu amigo o un colega que te brinde asesoría, tal vez tenga una buena intención, pero debes asegurarte de no cometer los mismos errores que ellos cometieron.

Por lo tanto, para concluir, y luego cederé la palabra a Jason, nuestra recomendación, diríamos nosotros, es que debes asegurarte de protegerte, contrata un representante, debes tener un buen equipo de asesores que te acompañe. Tienes que asegurar que tu agente no tenga conflictos de intereses, que no sea un agente inmobiliario y que no se dedique a vender ni arrendar propiedades. Tiene que ser una persona que solo esté de tu lado, de tu parte. Debes asegurarte que sea alguien especializado. Debes asegurarte que alguien esté haciendo el seguimiento de las fechas importantes. Lo peor que puedes hacer es firmar un contrato un arrendamiento y no saber cuándo vence tu arrendamiento y cuáles son esos puntos de activación, cuáles son esas fechas. Porque eso te puede perjudicar bastante.

Debes asegurarte de darte el tiempo suficiente para comprender el mercado y tus principales opciones, y debes asegurar que tu agente tenga un plan sólido para generar los resultados que necesitas. Y pues he terminado. Pueden consultar CARR.us. Tenemos cientos de páginas con estudios de casos, glosarios y preguntas frecuentes y cosas sobre la debida diligencia, la competencia y todos esos tipos de cosas. Pueden encontrar muchos recursos ahí. Pero voy a ceder la palabra a Jason ahora que hemos analizado la forma de elegir entre una compra y un arrendamiento, y los aspectos a considerar en ese sentido. Ahora vamos a entrar en el diseño en sí y continuar a partir de ahí. Jason, puedes continuar.

Jason Sanderson:

Para empezar, permítanme agradecerles por acompañarnos esta noche. Es un honor compartir el escenario con estos expertos en sus industrias. Una vez más, me presento, soy Jason Sanderson, presidente de RWE Design Build. Nos especializamos en diseñar y construir instalaciones médicas en todo el país. Por lo tanto, yo personalmente he tenido el placer de trabajar con todas las empresas que han estado hablando esta noche, incluidos PNC, KSA y CARR. Por ello, es un verdadero placer tener la oportunidad de hablar con ustedes esta noche.

Saben, al escuchar a los diferentes presentadores, puedo decirles que todas nuestras empresas y lo que hacemos encajan entre sí. Con respecto a lo que Jake mencionó sobre la separación de costos, nosotros, como compañía, como constructora, nos asociamos con los contadores y los despachos contables de nuestros clientes, e intentamos ayudarles con estos productos para asegurar que nuestros clientes, supongo que una parte del punto aquí es que todas las personas a quienes han escuchado hablar esta noche, tienen un interés particular en tu éxito. Y saben, el título de este seminario web es Cómo construir tu consultorio. Y todas estas empresas se reunirán y te ayudarán a tener éxito para construir ese consultorio. Entonces, hemos recibido información buena hasta este momento.

Esta noche, voy a enfocarme en las dos partes que considero son muy importantes en lo que respecta la planificación y el diseño, y probablemente son las dos cosas más importantes. Se trata del tiempo y el costo. Como constructores y diseñadores, normalmente esas son nuestras áreas de experiencia, conforme a las cuales intentamos que nuestros clientes se mantengan dentro de un presupuesto y cronograma. Por lo tanto, me escucharán hablar de cómo establecer un buen cronograma y cómo establecer un buen presupuesto, y cómo llevar un control de estos a medida que avanzas en el proceso del proyecto.

Entonces, en primer lugar, el éxito de la consulta y el éxito de la construcción de verdad empiezan con el desarrollo de un buen plan. Y la primera vez que nos reunimos con los clientes, intentamos preguntarles cuál es su necesidad inmediata. Y en qué punto se encuentran. Normalmente hay un punto de preocupación actual. Les queda chico el espacio que utilizan. No pueden llegar a un acuerdo con su arrendador sobre las negociaciones, y casi se siente como una necesidad inmediata o están listos para empezar su consulta. Y definitivamente les ayudamos a superar esa necesidad inmediata, pero también, parte de nuestro trabajo implica ayudarles a prepararse para el futuro, ya sea a través de PNC o de quien sea, sabes, tu préstamo, tu proyecto va a durar mucho más que solo uno o cinco años. Por ello, intentamos que nuestros clientes consideren un plan a 3 y 10 años, o visualicen su consulta más allá de los próximos 5 años. Entonces cuando estés buscando un espacio, no te enfoques solamente en cuál es tu necesidad actual, sino en cómo consideras que tu consulta crecerá con el éxito.

Entonces, una vez que empecemos a comprender las necesidades, nos dedicaremos a establecer el cronograma y luego un presupuesto.  Entonces, empezaré a hablar sobre esa parte.

La creación del cronograma de un proyecto es donde empezamos, y lo que verás que hacemos en ese sentido al planificar tu proyecto, es asegurar que estemos haciendo la planificación para el crecimiento futuro, verdad, más allá de ese plazo a 1, 3 y 10 años que acabo de mencionar. Al meternos en la cuestión del cronograma, y me refiero a lo que el crecimiento futuro realmente significa, debemos hablar sobre qué plan tienes para lograr ese crecimiento, ¿cierto? En ocasiones es difícil ampliar tus oficinas, pero queremos hablar sobre las salas de exámenes, las áreas de tratamiento, los centros de ganancias que utilizarás a medida que contrates más personal. Tal vez contrates más doctores y ellos necesitan esos espacios para ayudarte, nuevamente, a generar un mayor crecimiento. Esas son las áreas que queremos considerar al pensar en el plan de crecimiento y el espacio adicional que se puede llegar a necesitar más de un futuro inmediato.

En lo que vemos que algunos clientes se estancan con respecto a ese proceso de planificación inicial, es en la búsqueda de la perfección. Por lo tanto, tratamos de hacer a nuestros clientes entender que este es un proceso, sabes. Vas a contratar profesionales y ellos te van a ayudar a contestar algunas de las preguntas que tal vez tú no comprendas, ya sea que tengan que ver con el tamaño del espacio, sabes, Ken acaba de hablar sobre algunos aspectos de la zonificación y el tiempo, y el arrendador. Hemos visto que los clientes se estancan intentando resolver estos problemas y cuestiones por cuenta propia. Y de nuestra parte, diremos que debes tomar el primer paso y contarás con estos profesionales para que ayuden a guiarte por todo ese proceso.

La siguiente parte de eso es, una vez que hayas realizado cierta planificación, debes reflexionar sobre tu visión, sabes, debes anotarlo. Compártela con tu equipo del proyecto. Compártela con todo tu equipo del proyecto, tu banquero, tu contador, tu agente de bienes raíces, e incluso con los socios dentro de tu consulta y tus empleados. Es importante que todos de alguna manera comprendan a donde te diriges y la visión que tienes aparte de tu situación actual.

Entonces, en la creación del cronograma del proyecto, el proyecto se desglosa en tres áreas distintas. Y nuevamente, Ken habló sobre el proceso de debida diligencia, y el tiempo que eso puede tomar. Y eso de verdad depende de si vas a hacer una construcción interior o una construcción de cero, y los requerimientos municipales. Pero intentamos decirles a los clientes que será un periodo de 2 a 12 meses. Y en ese cronograma para la debida diligencia, es en este punto en el que buscamos las proyecciones financieras. Una vez más, lo puedes hacer al trabajar con PNC o con tu contador, para intentar determinar cómo crece tu empresa y los aspectos financieros de eso. El terreno, la debida diligencia, ya sea que implique perforaciones de suelo y estudios ambientales que un prestamista requerirá, y la protección para el dueño de la propiedad también. La debida diligencia implica muchas cosas. La selección del sitio y la planificación de espacios, y luego la zonificación y el proceso legal para el desarrollo del terreno.

Y durante esa primera fase hay toda una serie de variaciones, y es por ello que recomendamos a nuestros clientes que obtengan la información. Es muy fácil obtener esa información de los pueblos locales o del personal de desarrollo de la comunidad, y los expertos, como el agente de bienes raíces o los abogados también ayudan en este sentido. Entonces, lo primero que debemos hacer es averiguar si este proyecto es viable antes de que empecemos a invertir dinero. A medida que avanzamos en la debida diligencia y tenemos la sensación de que entendemos el tiempo y el trayecto, entonces avanzaremos al diseño, y el diseño empieza con esa visión que creaste, que quizás anotaste, y ahora debemos empezar a poner eso por escrito.

Por lo tanto, realizaremos algunos tableros de inspiración para los clientes, hablaremos sobre la selección de algunos materiales, planos del sitio y planos de planta. Y una vez que tengamos definido ese espacio, tal vez el sitio si se trata de un inmueble nuevo, volveremos a comunicarnos con las comunidades involucradas y nos aseguraremos de comprender el acceso del departamento de bomberos o los patrones de tráfico, por si hubiera alguna preocupación en ese sentido. Nos mantenemos en comunicación constante con el proceso de aprobación municipal y, de esa manera, cualquier cambio que sea necesario realizar será incorporado en el diseño lo más pronto posible.

Y una vez que nos sintamos bastante cómodos con el plan de planta, una vez que hayamos incorporado la funcionalidad de tus necesidades y que el flujo sea óptimo, pasaremos a lo que nosotros llamamos el desarrollo del diseño y empezaremos a desarrollar cómo se verá el inmueble por fuera. Realizaremos los planes para obtener los permisos que utilizaremos para asegurar los permisos de construcción y las aprobaciones municipales, y una vez que hayamos terminado el desarrollo del diseño, los dibujos de los permisos, luego los convertimos en lo que nosotros llamamos documentos de licitación. Y utilizamos esos documentos para obtener precios competitivos de los fontaneros y electricistas, y al final esos documentos se convertirán en los documentos del contrato que el prestamista querrá ver, y que al final utilizarás para celebrar un contrato con tu constructor, promotor, o con quien sea que decidas contratar para realizar la construcción.

Y luego, a partir de ahí, pasamos directo al cronograma de construcción, ¿cierto? Consideramos, por decir, de 6 a 18 meses dependiendo del tamaño del inmueble y de la complejidad del proyecto. Y eso se refiere solamente a la construcción normal, si lo han visto, donde nos movilizamos, construimos el inmueble. Luego nos topamos con el cierre del proyecto, que es tan importante como la construcción. Entonces, identificamos la lista de pendientes, el proceso de puesta en funcionamiento y al final, la garantía.

Consideramos que estos son tres procesos: la debida diligencia, el diseño y la construcción. Así es como desglosamos una nueva construcción.

 Hablé un poco sobre algunos de estos errores comunes. Y nuevamente, sé que Ken habló de algunos de ellos también. Sabes, crees que necesitas tener todas las respuestas para empezar, ¿cierto? Empieza con el primer paso. Recurre a tus expertos. No debes trabajar al revés.

No sé si conocen a Stephen Covey, yo soy un gran admirador de él, y él dice “comienza teniendo en cuenta el final”, ¿cierto? Entonces, hay que considerar a dónde vas y a dónde quieres llegar al final. Y no es necesario que tengas todas las respuestas, pero debes esforzarte un poco al pensar a donde quieres llegar y no solo pensar en tu necesidad actual.

Otro error común del cual hablé, es no comprender el proceso de aprobación municipal.  Estamos terminando un proceso de permisos en Denver en este momento, y hemos tardado más de 12 meses solo en obtener la aprobación municipal.  Implica una llamada muy sencilla que debes hacer al director de desarrollo de la comunidad, solo para decirle lo que estás planeando hacer y preguntar si te puede guiar en el proceso.

Otro error es no comprender los requerimientos del prestamista, incluida la SBA, y realmente no hablamos mucho sobre el proceso de la SBA. He realizado una serie de acuerdos con PNC que pasan por la SBA, por lo que debes intentar comprender todas tus aprobaciones, no solo los permisos de construcción, sino también los requerimientos de tu prestamista.

¿Olvidas aprovechar tu equipo, cierto? Crees que tienes que enfrentar las cosas solo. Y no vuelves a revisar el cronograma. A medida que recibes más información, debes actualizar ese cronograma del proyecto.

Y después, uno de los principales errores que he visto al tratar con propietarios de pequeñas empresas, es que de cierta manera quieren hacerlo todo y controlar el proceso en su totalidad. Y cuando trabajamos con corporaciones grandes, hay una persona dedicada que es casi como el representante del propietario. Por lo tanto, como médico que ejerce, tus jornadas ya de por sí son largas. Por ello, debes procurar que un miembro del equipo te ayude, que por lo menos sea el intermediario y te ayude a que el proceso siga avanzando. Hemos observado que hay un beneficio real en eso para que te mantengas dentro de tu cronograma.

Y ahora, la segunda parte de lo que tenía planes de discutir con ustedes esta noche es referente a la elaboración de un presupuesto. Ya que, esas dos cosas van de la mano. Es decir, para nosotros, el tiempo es dinero, y es por ello que intentamos equilibrar las dos cosas. Por lo tanto, al igual que el cronograma, desglosamos el presupuesto en tres grupos. Se desglosa en los costos indirectos, el equipo y los costos directos. Y algunos de los costos indirectos, cuando hablas con los constructores, recibimos esta pregunta con frecuencia, es decir, ¿cuál será el costo? Y si nunca antes has realizado una construcción, estos son los costos que están fuera del alcance de trabajo de tu contratista y que fácilmente pueden sumar un 10 % del costo del proyecto.

Entonces, debemos asegurarnos de crear una lista de verificación para nuestros clientes, y decir, mira, a pesar de que no están incluidos en nuestros costos, queremos asegurarnos de que no olvides estos costos y que hables con tus diferentes consultores y expertos con respecto a lo que debes presupuestar en estos rubros. Enumeré algunos ahí: cargos por diseño, cargos por adquisición de bienes raíces, cargos municipales, seguro, debida diligencia y mobiliario, accesorios y equipo.

Y luego, nuevamente, el equipo, dependiendo de lo que estés construyendo, es decir, hay aceleradores [inaudible] que cuestan millones. Así que, debes asegurarte de tener un buen presupuesto para equipo, y definitivamente hay expertos que te pueden ayudar con eso. Y luego pasamos a los costos directos, y luego pasamos a la construcción, lo que, nuevamente, probablemente sea el rubro con el que estás más familiarizado de los tres. Pero sabes, intentamos desglosar el presupuesto, es decir, el presupuesto total del proyecto, en esas tres categorías.

Una vez más, al hablar de algunos de los errores comunes con respecto al presupuesto, vemos que no hay una concordancia entre tus costos indirectos y tu equipo y tu presupuesto de construcción.  Y lo que quiero decir con eso es que, cuando pasamos al diseño, muchas veces el diseño se basa en el equipo que vas a utilizar dentro de tu espacio.  Por lo tanto, las necesidades de fontanería y las necesidades eléctricas se basan en tu equipo.  Entonces, cuanto más pronto selecciones tu equipo, este tendrá una mejor concordancia con los planos.  Y por ende, mejor será la probabilidad de que no tengas que incurrir costos adicionales una vez que selecciones el equipo.  Nos gusta exponer ese punto tan pronto como podamos.

Es necesario comprender la estructura de cargos municipales, y hemos hablado de los cargos por servicio de agua, los cargos por impacto vial, los cargos por permiso de construcción, y sé que Ken mencionó algunos de estos. Hemos visto que algunos cargos por servicio de agua ascienden al rango de $170,000, ¿cierto? Normalmente diríamos que los cargos por permiso de construcción son del 2 %, 1 % al 2 % del costo de la construcción. Pero eso debe verificarse con las autoridades municipales locales, ya que eso puede tener un impacto importante en el presupuesto.

Los presupuestos de mobiliario, accesorios y equipo deben ser realistas, incluido el costo de cortinas o persianas, los muebles de oficina y la señalización. Queremos que todo eso esté incluido en ese presupuesto. Hay que comprender la exactitud del presupuesto. Entonces, una de las primeras preguntas que hará un cliente es, cuál será el costo, sin tener en realidad ninguna información para determinar el precio. Y podemos decirte los promedios de la industria, pero, entre más información detallada recibamos, más exacta será la determinación de precios. Revisar y actualizar el presupuesto, al igual que actualizar ese cronograma, es de suma importancia.

La selección del sitio basada en el precio de venta y no en los costos de desarrollo. Sabes, en ese rubro específicamente, puedes encontrar un lote que cueste $50,000 o $100,000, pero el lote de $50,000 tal vez requiera cimientos profundos y remediación del suelo, entonces, recomendaríamos que consultes con expertos lo antes posible. Por lo tanto, al hacer esto, hablamos de la debida diligencia del sitio. En realidad hablamos de las perforaciones de suelo y contar con un contratista, arquitecto o ingeniero que analice esas perforaciones de suelo para asegurar que este sea capaz de soportar tu estructura.

Hay algunas partes importantes en las que…he tenido clientes que compran un terreno en efectivo y nos presentan eso.  Y me entregan, lo que ellos llaman la Fase I, que es una evaluación ambiental del sitio, y nos dicen que ese sitio solía ser una gasolinera.  Por lo tanto, intentamos aconsejar a los clientes, incluso si van a realizar la compra en efectivo, que consulten con expertos para asegurar que sepan lo que están comprando.

La elaboración de un presupuesto, sabes, la puse aquí en la diapositiva sobre los costos de construcción y los costos directos, y el costo del inmueble comparado con el costo del sitio.  Y no todos los sitios son iguales.  En lo que respecta el inmueble, el inmueble físico en sí, es un tanto como una materia prima.  No hay tanta variación en el costo de la estructura del inmueble en sí como la hay en el costo del sitio.  Por lo tanto, cuando hablamos de la gestión de aguas pluviales, la topografía, si tienes que acarrear tierra fuera del sitio, los códigos de construcción locales, si es un mueble que tiene aspersores o no, todas esas son partes que pueden tener un impacto importante en tu presupuesto.  Por ello, hay que incluirlo ahí. Nunca he tenido un cliente que venga y me diga, sabes, este terreno es muy bonito, ¿cierto?  Entonces, es lo que está debajo del terreno lo que queremos ayudarte a evaluar, así como el contenido de los libros de códigos municipales.

Aunque existen códigos nacionales, muchas autoridades municipales adoptan reformas que pueden modificar lo que debes hacer ahí.  Entonces debemos asegurarnos de analizar eso y comprender, si construyes en una ciudad y no en otra, ¿habrá una diferencia importante en cuanto al costo?

Entonces, estos son errores comunes, repito, suponiendo que el arquitecto y el ingeniero comprendan los requerimientos municipales y las relaciones entre consultores.  Hay un ingeniero geotécnico que normalmente trabaja para el dueño de la propiedad.  Por lo tanto, si obtienes ese informe, queremos asegurar que lo compartas con los demás consultores.  Hay quienes no leen los informes. Tengo muchos clientes que no leen los informes geotécnicos cuando los reciben, y estos contienen mucha información que tan solo a nivel de resumen, vale la pena leer.

El último error en este sentido tiene que ver con participar activamente en el proceso de selección del sitio, lo que incluye las reuniones con los consultores y los representantes municipales.  Simplemente queremos asegurar que te involucres en las reuniones que tu arquitecto y tus consultores tengan con las autoridades municipales.

Sabes, la elaboración de un presupuesto, los costos de construcción comparados con los costos directos y los indirectos, de verdad debemos analizar el terreno, pues el inmueble es más bien una materia prima y el terreno puede variar en gran medida en cuanto a los costos de gestión de aguas pluviales, transporte y remediación del suelo. De verdad queremos que prestes atención a los costos del sitio tanto como sea posible. Y, repito, algunos de los errores comunes en este sentido, es que hemos visto que los clientes no leen los informes que reciben durante el proceso de debida diligencia. Y esos informes contienen información valiosa sobre los problemas del suelo o sobre los problemas ambientales existentes. Por ello, de verdad queremos recomendarles que se tomen el tiempo para leer esos informes y sean participantes activos.

La última parte de eso, la elaboración del presupuesto, tiene que ver con los acabados. En nuestra opinión, esta es un área en la que tienes mucho impacto. En realidad no tienes opción en cuanto a la selección del tipo de entramado o los materiales de armazón que se utilizarán, pero sí puedes opinar en cuanto al uso de granito, cuarzo u otros tipos de materiales de acabado. Por ello, debes asegurar que los acabados que elijas coincidan con tu presupuesto.

Y repito, los errores comunes en este sentido son no preguntar a tu constructor o diseñador en qué basaron su presupuesto inicial, o no pedir alternativas, o tal vez cuestionar a tu autoridad municipal con respecto a si necesitas poner aspersores en un inmueble o incorporar un sistema de alarma contra incendios.  Queremos que seas tu propio defensor en ese sentido.

Entonces, para concluir pienso que tú eres tu mejor defensor. Haz preguntas hasta que entiendas el proceso. Al final, tú tienes la responsabilidad. Este es tu proyecto y has contratado consultores, pero una vez que termine el proyecto, el producto final será tuyo. Será de tu propiedad.

Debes dedicar tiempo cada semana para reunirte con el equipo de tu proyecto. Mantente al día con respecto al avance y asegúrate de monitorear tu cronograma. Actualiza tu presupuesto y tu cronograma después de cada hito. Hablé al principio sobre estas fases de debida diligencia, sobre el diseño y los permisos. Por lo tanto, una vez completes cada uno de esos pasos, asegúrate de revisar tu presupuesto y tu cronograma y mantenerlos actualizados. Debes saber lo que compras. Date el tiempo para realizar la investigación necesaria, así como la debida diligencia.

Y por último, debes disfrutar el proceso, ¿cierto? Podría llevar de 18 a 24 meses, y debería ser divertido.  Probablemente es en lo que invertirás la mayor parte de tu tiempo, y sabes, en ocasiones puede ser estresante.  Implica el manejo de grandes cantidades de dinero.  Pero no te olvides de disfrutarlo.

Gracias por su tiempo esta noche.  Disfruté formar parte del panel.

Kevin Wills:

Gracias. Guau. Jake, Ken, Jason, de verdad nos compartieron muy buena información. Sabía que estábamos siendo ambiciosos al intentar abordar esta discusión en un segmento de tan solo una hora. Creo que esta vez acertamos al tema correcto. La ventana de chat se ha estado activando con un montón de preguntas. Sé que en este punto no nos queda mucho tiempo. Definitivamente queremos contestar las preguntas. Tendremos que hacerlo fuera de los límites de este seminario web. Pero en base a la cantidad de preguntas, probablemente nos tomaría una hora en una sesión de preguntas y respuestas.

Una vez más, gracias por participar, Jake, Ken y Jason. Estuvieron absolutamente fantásticos. Gracias a todos por conectarse esta noche. Agradecemos a todos los participantes por haber dedicado esta parte de su día.

Jessica, en este punto quiero volver a cederte la palabra para concluir.

Operador:

Muy bien.  Muchas gracias, Kevin, y una vez más gracias a todos nuestros oradores de hoy, y gracias a todos por habernos acompañado.  Esperamos que el seminario web de hoy les haya resultado útil e informativo.

Les pedimos que, por favor, completen la encuesta posterior al evento, la cual aparecerá en su pantalla después de la conclusión del evento. Se los agradeceríamos enormemente.

Nuevamente, gracias, y que tengan un excelente día.