Hacer un presupuesto para una vivienda tiene que ver tanto con el pago de la hipoteca como con el precio de compra. Los pagos de la hipoteca normalmente incluyen cuatro gastos:[1]

  1. Capital: el monto original financiado
  2. Interés: el costo de solicitar dinero prestado que se muestra como un porcentaje
  3. Impuestos: sus impuestos anuales sobre la propiedad estimados, divididos en montos mensuales iguales
  4. Seguro: sus primas de seguro de propietario de vivienda, divididas en montos mensuales iguales; también puede que tenga primas de seguro adicionales, según los términos de su préstamo (por ejemplo, primas de seguro de hipoteca, PMI).

Si usted no puede solventar cómodamente estos pagos con sus ingresos, puede generar problemas financieros al estirar demasiado su presupuesto.

Dicho esto, muchos compradores de vivienda no están seguros de qué ingresos serán necesarios para ajustarse cómodamente al pago de la hipoteca. Usted tiene que saber que le debe quedar dinero suficiente después de pagar la hipoteca para cubrir otros gastos para vivir, para ahorros y compras discrecionales. Por eso, tiene lógica basar su presupuesto de hipoteca en sus niveles de ingresos individuales, y fijar un porcentaje de sus ingresos para el pago de la hipoteca. A esto se le llama relación hipoteca a ingresos.

Si bien usted puede usar la calculadora de asequibilidad para hipotecas de PNC para que le ayude a estimar qué vivienda puede pagar, también queremos que entienda cómo funciona la calculadora de asequibilidad. Por eso, en este artículo, usted aprenderá cómo calcular su relación hipoteca a ingresos para determinar qué monto de sus ingresos debe destinar al pago de la hipoteca.

Métodos comunes para calcular su relación hipoteca a ingresos

No hay una regla estricta y rápida que dicte qué monto de sus ingresos debe destinarse a una hipoteca; no obstante, los prestamistas tienen pautas sobre qué deben aprobar. Algunos propietarios de vivienda son más conservadores y prefieren mantener su pago de la hipoteca en un porcentaje menor, y otros se sienten más cómodos asignando una parte mayor de sus ingresos a su hipoteca para la vivienda. Por lo tanto, en lugar de solo considerar un método para calcular su relación hipoteca a ingresos, a continuación se describen tres modelos entre los que puede escoger.

1. La regla del 28 %

Según la regla del 28 %, se debe mantener el pago de la hipoteca por debajo del 28 % de sus ingresos brutos (sus ingresos antes de deducir impuestos).[2]

Por ejemplo, según esta regla, si usted gana $7,000 por mes antes de impuestos, simplemente podría multiplicar $7,000 por 0.28 para saber que debe mantener su pago de hipoteca por debajo de $1,960. Usted podría dar un paso más con la regla 28/36 que establece que, además de mantener su hipoteca por debajo del 28 % de sus ingresos brutos, debe mantener todas sus deudas por debajo del 36 % de sus ingresos. Sus otras deudas incluirían cualquier préstamo estudiantil, pagos de automóviles, tarjetas de crédito y pagos de servicios públicos adeudados.

Por ejemplo, con ingresos brutos de $7,000 por mes, querrá mantener todos sus pagos de deuda mensuales, incluida la hipoteca, por debajo de $2,520 ($7,000 x 0.36 = $2,520) si está siguiendo este modelo.

2. El modelo 35/45

El modelo 35/45 establece que todas sus deudas combinadas deben mantenerse por debajo del 35 % de su ingreso bruto y por debajo del 45 % de su ingreso neto (que es su ingreso después de impuestos).[3]

Por ejemplo, si usted gana $7,000 por mes antes de impuestos y su salario neto es de $6,000, sus cálculos deben ser los siguientes:

$7,000 x 0.35 = $2,450

$6,000 x 0.45 = $2,700

Por lo tanto, si se usa la menor de estas dos cifras, querrá mantener sus pagos de deuda por debajo de $2,450 por mes con el modelo 35/45.

3. El modelo del 25 % después de impuestos

El modelo del 25 % después de impuestos establece que su pago de hipoteca debe ser menor del 25 % de sus ingresos netos.[4]

Por ejemplo, si usted gana $6,000 después de impuestos, querrá mantener su pago de la hipoteca por debajo de $1,500 siguiendo el modelo del 25 % después de impuestos. Este modelo es el más conservador de los tres modelos, manteniendo su relación hipoteca a ingresos comparativamente baja.

¿Cómo determinan los prestamistas de hipotecas cuándo dinero puede pagar usted?

Cada prestamista de hipotecas puede establecer sus propios requerimientos de calificación para un préstamo dentro de los límites legales, por lo tanto no existe una regla universal acerca de cómo los prestamistas hipotecarios determinan cuánto dinero usted puede pagar.[5] Hay, no obstante, tres criterios comunes que los prestamistas usan para determinar cuánto dinero están dispuestos a otorgar en préstamo para la compra de una vivienda.

1. Ingreso bruto

Los prestamistas usan una relación hipoteca a ingresos para confirmar que usted gana una cantidad suficiente de dinero para pagar cómodamente los pagos de la hipoteca para su nueva vivienda. Según la FDIC, la mayoría de los prestamistas tienen una relación máxima permitida de 25 a 28 % de sus ingresos brutos para destinarlos al pago de su hipoteca.[6] Sin embargo, en la práctica, muchos prestamistas están dispuestos a subir hasta el 36 %, y, en ciertos casos, algunos están dispuestos a porcentajes mayores.

2. Relación deuda a ingreso

Debido a que muchos compradores de vivienda tienen deudas adicionales (incluidos préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, préstamos para vehículos o deudas de atención médica), los prestamistas quieren confirmar que sus ingresos sean suficientes para cubrir todas las deudas, incluido su nuevo préstamo de vivienda, así como los gastos básicos. Esto se realiza al calcular una relación de deuda a ingreso (DTI). La DTI se calcula de la misma manera que la relación hipoteca a ingresos, pero en lugar de usar solo los gastos de hipoteca, la DTI usa la suma total de todos los pagos mensuales de deuda (como vimos en la parte “36” de la regla 28/36). Según la FDIC, la mayoría de los prestamistas buscan una DTI máxima dentro del rango de 33 a 36 % de sus ingresos netos.[7]

3. Puntaje de crédito

Por último, los prestamistas observan su puntaje de crédito para determinar con cuánta confiabilidad usted usó el crédito en el pasado. La mayoría de los prestamistas observan un puntaje de crédito de al menos 620 para la mayoría de los tipos de préstamos, a pesar de que algunos tipos de préstamos (como los préstamos de la FHA) tienen requerimientos de puntaje de crédito más bajos.[8]

Maneras para mantener sus pagos de la hipoteca bajo control

Usted puede hacer algunas cosas para mantener su relación hipoteca a ingresos en un rango aceptable según cualquiera de los métodos mencionados en este artículo.

  • Seleccione una vivienda con un precio de compra más bajo. Esto reduce el monto que necesita tomar prestado, lo que reduce sus pagos de la hipoteca. Podemos ayudarle a buscar viviendas dentro de su presupuesto si utiliza nuestra herramienta Home Insights Planner.
  • Realice un pago inicial más alto. Esto le permite tomar prestado un monto menor, y así reducir sus pagos de la hipoteca.
  • Seleccione el tipo de préstamo para vivienda correcto ofrecido por el prestamista adecuado para reducir su gasto por concepto de interés y su pago total de la hipoteca.
  • Solicite que un profesional calcule sus impuestos sobre la propiedad antes de comprometerse con una vivienda. Y solicite presupuestos de seguro para propietarios de vivienda de varios proveedores.
  • Revise anualmente sus impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro para propietarios de vivienda. Corregir evaluaciones de impuestos incorrectas o cambiar de proveedores de seguro podría potencialmente reducir sus pagos de la hipoteca.
  • Solicite un aumento de salario o añada un segundo trabajo. Cualquier cosa que pueda hacer para aumentar sus ingresos le otorga más dinero que podría potencialmente asignar a su vivienda.

Conclusiones sobre las relaciones hipoteca a ingresos

Existen varias maneras para determinar qué monto de sus ingresos se deben destinar a su pago de la hipoteca. Lo importante es asegurarse de que usted califique para un préstamo de vivienda y que sus ingresos sean suficientes para ajustar cómodamente los pagos mensuales de la hipoteca para ese préstamo.