• Los impuestos sobre la propiedad son impuestos recurrentes que los gobiernos locales gravan sobre los bienes raíces y los bienes personales calificados.
  • La mayoría de los impuestos sobre la propiedad se calculan sobre la base del valor de la propiedad, por lo que los incrementos en el valor de la propiedad por lo general representan facturas de impuestos sobre la propiedad más altas.
  • Los propietarios tienen la obligación de pagar impuestos sobre la propiedad. No hacerlo podría dar lugar a sanciones, cargos, gravámenes impositivos o la pérdida de la propiedad.

Independientemente de si usted es un comprador de vivienda que está explorando anuncios inmobiliarios o un propietario de vivienda que está planificando un presupuesto a largo plazo, subestimar los impuestos sobre la propiedad puede generar un estrés financiero innecesario.

Comprender por qué se gravan los impuestos sobre la propiedad y cómo se calculan puede ayudarle a prepararse para este gasto inevitable que conlleva el ser propietario.

¿Qué es el impuesto sobre la propiedad?

El impuesto sobre la propiedad es un impuesto recurrente que gravan los gobiernos locales sobre las propiedades. Este impuesto se aplica:

  • Al terreno: La tierra en sí, excluyendo cualquier estructura, inmueble o mejora.
  • A las mejoras: Cualquier estructura que se construya o se coloque en el terreno.
  • A los bienes personales calificados: Esto varía según la jurisdicción, pero puede incluir vehículos, botes, maquinaria y equipo empresarial.
  • A los accesorios: Los artículos que se han colocado de forma permanente en una estructura, como las instalaciones de fontanería e iluminación y los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado.

Los impuestos sobre la propiedad son de acuerdo al valor, lo que significa que se basan en el valor de la propiedad, sujeto a los límites y excepciones sobre los incrementos anuales.

Estos impuestos se utilizan para financiar servicios e infraestructura locales, lo que incluye escuelas, departamentos de policía y bomberos, parques públicos y mantenimiento de carreteras.[1]

En la mayoría de los estados, los impuestos sobre la propiedad son administrados a nivel del condado.[2]

Cómo se calculan los impuestos sobre la propiedad

Los cálculos del impuesto sobre la propiedad pueden variar según la jurisdicción, pero normalmente siguen una fórmula similar:

Impuesto sobre la propiedad = (valor tasado x tasa impositiva) + tasaciones directas

¿Qué es el valor tasado?

El valor tasado generalmente es el cálculo que el tasador de impuestos local realiza con respecto al valor de mercado actual de la propiedad. Sin embargo, muchos estados tienen límites en cuanto al monto que puede aumentar el valor tasado de un año al siguiente, lo que da lugar a valores tasados muy por debajo del valor de mercado actual.

Por ejemplo, en California los incrementos del valor tasado tienen un tope del 2 % anual.[3]

En las jurisdicciones pequeñas, el tasador puede valuar las propiedades de forma individual para propósitos fiscales. En las jurisdicciones más grandes, es posible que el tasador aplique una fórmula para regiones completas. Por ejemplo, un condado podría calcular las tasaciones del año actual al incorporar las tendencias de los valores del año anterior para que coincidan con el crecimiento del Índice de Precios al Consumidor del período en cuestión.[4]

Muchas jurisdicciones además ofrecen exenciones, para lo cual restan una determinada cantidad del valor para los efectos de la tasación de impuestos.

¿Qué es la tasa impositiva?

Las tasas impositivas se establecen por jurisdicción y por lo general cambian de un año a otro a fin de satisfacer las necesidades presupuestarias cambiantes.

Estas tasas por lo general caen en el rango del 0.25 % al 2.5 % del valor tasado.[2]

Varios factores influyen en las tasas impositivas, entre ellos:

  • Las leyes estatales y locales
  • Las iniciativas de los votantes
  • Los servicios locales proporcionados
  • El tipo de propiedad (residencial, comercial, industrial, etc.)

¿Qué son las tasaciones directas?

Las tasaciones directas son impuestos sobre la propiedad que no se basan en el valor de la propiedad.[5] En lugar de ello, podrían basarse en factores como la zona donde se ubica el lote, el tamaño de la estructura o la fachada de la propiedad. O podrían ser cargos fijos que se cobran a todos los terrenos de la región.

Las tasaciones directas se suman una vez que se ha calculado el impuesto de acuerdo al valor.

Ejemplo de cálculo de los impuestos sobre la propiedad correspondientes a una vivienda

Considere una vivienda que tiene un valor tasado de $500,000, una tasa impositiva del 1.5 % y tasaciones directas de $500.

El impuesto de acuerdo al valor sería de $7,500 ($500,000 multiplicado por 0.015). Al sumar las tasaciones directas de $500, la factura de impuestos total asciende a $8,000 para el año.

Esta cantidad cambia de un año a otro. Por ejemplo, suponga que el valor de la propiedad aumenta a $515,000 el año siguiente, mientras que la tasa impositiva cambia a 1.52 % y las tasaciones directas aumentan a $600. Para este año, el impuesto de acuerdo al valor sería de $7,828 ($515,000 multiplicado por 0.0152) y la factura de impuestos total sería de $8,428 para el año, incluyendo las tasaciones directas de $600.

¿Qué es una tasa impositiva en milésimas de porcentaje?

En lugar de usar una tasa impositiva tradicional, algunos estados, como Colorado y Nueva York, usan una tasa impositiva en milésimas de porcentaje (mill rate) para realizar los cálculos del impuesto sobre la propiedad.[2]

Una tasa impositiva en milésimas de porcentaje es la cantidad de impuestos a pagar por $1,000 del valor tasado de una propiedad. Por ejemplo, una tasa impositiva en milésimas de porcentaje de 10 significa que se pagan $10 de impuestos por cada $1,000 del valor tasado de la propiedad. Por ello, si una propiedad con un valor de $500,000 tuviese una tasa impositiva en milésimas de porcentaje de 10, el impuesto de acuerdo al valor sería de $5,000.

Cómo apelar las tasaciones incorrectas del impuesto sobre la propiedad

Si cree que el asesor de impuestos ha calculado una tasación excesiva para su vivienda al presentar un valor tasado más alto que el valor de mercado, usted puede apelar la tasación.

En las jurisdicciones más pequeñas, los dueños de propiedades pueden comunicarse directamente con la oficina del tasador para analizar el valor. Las jurisdicciones más grandes tienen Juntas de Apelación de Tasaciones que cuentan con procedimientos específicos para presentar quejas referentes a las tasaciones. El proceso de apelación a menudo incluye presentar al tasador local o a la junta una solicitud de apelación e información sobre el valor, por ejemplo, una tasación o un dictamen de valor del corredor inmobiliario.[6]

Responsabilidades y obligaciones de pago del impuesto sobre la propiedad

En última instancia, el dueño de la propiedad tiene la responsabilidad de pagar los impuestos sobre la propiedad oportunamente. Es importante confirmar que el recaudador de impuestos local tenga registrada su dirección postal correcta para que usted pueda recibir sus facturas de impuestos.

Cómo se pagan los impuestos sobre la propiedad

Al comprar una casa, por lo general los impuestos sobre la propiedad se pagan en el cierre. El vendedor tiene la responsabilidad de pagar los impuestos sobre la propiedad hasta la fecha de cierre, mientras que el comprador se encarga de los impuestos correspondientes a la parte restante del año fiscal. Esto normalmente se hace con pagos prorrateados mediante los cuales el comprador reembolsa al vendedor por cualquier impuesto prepagado o el vendedor paga su parte al comprador para que este pueda realizar el pago completo en el momento de su vencimiento.

Los impuestos sobre la propiedad anuales regulares se pagan de forma diferente dependiendo de la zona donde vive y de si tiene una hipoteca sobre la propiedad.

En la mayoría de los estados, los pagos del impuesto sobre la propiedad vencen de forma anual, semestral o trimestral. Si no tiene una hipoteca, puede hacer el pago directamente al recaudador de impuestos de conformidad con las instrucciones de pago indicadas en la factura de impuestos.

Si tiene una hipoteca, su prestamista (o el administrador de su préstamo) puede incluir un cargo de impuesto sobre la propiedad en el estado de cuenta mensual de su hipoteca para que el prestamista pueda cobrar los fondos en una cuenta de depósito en garantía para realizar el pago de su factura de impuestos cuando esta venza.

Los prestamistas tienen un interés personal en cuanto a asegurarse de que los impuestos sobre la propiedad de los prestatarios sean pagados en su totalidad de forma oportuna, ya que los pagos no realizados pueden afectar tanto a los prestamistas como a los propietarios.

Consecuencias de los pagos no realizados

No realizar un pago del impuesto sobre la propiedad a menudo da lugar a cargos y sanciones. Si la cuenta no se pone al día, la autoridad fiscal puede aplicar un gravamen impositivo sobre la propiedad.[7] Un gravamen impositivo es un reclamo legal que garantiza el interés que el gobierno tiene sobre la propiedad. El gravamen se debe resolver antes de que el dueño pueda vender o refinanciar la propiedad.

Si la factura no se paga, la autoridad fiscal puede intentar realizar el cobro del monto mediante una subasta. En los estados donde se usan escrituras de embargo, el gobierno puede subastar la propiedad al mejor postor. En los estados donde se usan gravámenes impositivos, el gobierno puede subastar el gravamen al inversionista que ofrezca la tasa de interés más baja sobre la deuda. El propietario entonces tendría que reembolsar al inversionista la cantidad de la deuda además de la oferta de interés para eliminar el gravamen. Si la deuda no se paga durante el período designado, el inversionista podría realizar el embargo legal de la propiedad.[8]

En el caso extremo de que se lleve a cabo la subasta de la escritura o una ejecución hipotecaria con gravamen impositivo, el propietario perdería la propiedad y el prestamista perdería la garantía del préstamo. Es por ello que los prestamistas con frecuencia insisten en pagar los impuestos sobre la propiedad en nombre del propietario.

¿Qué sucede con los impuestos sobre la propiedad cuando se vende una vivienda?

Cuando se vende una vivienda, la tasación de valor se puede fijar conforme al precio de venta de la propiedad debido a que el precio de venta es una indicación confiable del valor de mercado actual de la propiedad.

Esto significa que los impuestos sobre la propiedad podrían aumentar considerablemente cuando se realice el cambio de titularidad de la propiedad. Por ejemplo, si el vendedor está pagando impuestos sobre la base del valor tasado de $300,000 (quizás debido a los límites de los incrementos anuales), pero usted compra la casa según su valor de mercado actual de $600,000, los impuestos sobre la propiedad correspondientes al primer año de titularidad podrían ser el doble de lo que el vendedor pagó durante su último año de titularidad.

La conclusión es que:

Los impuestos sobre la propiedad pueden ser un gasto considerable, por lo que es importante incluir este costo en su presupuesto de compra de vivienda al igual que en su presupuesto familiar actual como propietario de vivienda. Saber cómo calcular los impuestos sobre la propiedad puede ayudarle a hacer un presupuesto más preciso y estar preparado cuando llegue el momento de pagar su factura del impuesto sobre la propiedad.