¿Qué es la fianza?
Existen algunas maneras en las que los compradores de vivienda de hoy en día pueden destacarse en un mercado competitivo, por ejemplo, al obtener una preaprobación de un prestamista (o una preaprobación preliminar, la cual emplea una consulta menor de crédito en lugar de una consulta mayor de crédito) y ofrecer un sólido “depósito de fianza”.
Este artículo responde sus preguntas apremiantes sobre la fianza, que incluyen:
- ¿Qué es la fianza?
- ¿Cuánto deben pagar los compradores de vivienda por la fianza (y a quién la deben pagar)?
- ¿La fianza es reembolsable?
- ¿Cómo pueden los compradores de vivienda proteger su depósito de fianza?
¿Qué es la fianza?
Definición de fianza: La fianza es un depósito que los compradores de vivienda utilizan para demostrar su compromiso con la compra de una vivienda de un vendedor de propiedades[1]. Este depósito tiene la finalidad de asegurar al vendedor que el comprador actúa de buena fe, y es por ello que en ocasiones se le conoce como depósito de buena fe. Los compradores y los vendedores pueden convenir en usar la fianza ya sea para el pago inicial o los costos de cierre.
¿Por qué es importante la fianza?
La fianza forma una parte importante del proceso de compra porque garantiza a los vendedores que un comprador es serio con respecto a su intención de compra.
En muchos casos, cuando un vendedor acepta una oferta con respecto a la compra de su vivienda, elimina el anuncio del mercado mientras el comprador dispone que se realice la inspección de la vivienda y la tasación de la propiedad, y obtiene el financiamiento necesario para completar la compra. Si el trato no se materializa, el vendedor habrá perdido tiempo valioso en el mercado, durante el cual habría tenido la posibilidad de encontrar otro comprador.
El depósito de fianza tiene la finalidad de reducir las ofertas frívolas de personas que no tienen la intención seria de completar la compra.
¿Cuánto debe pagar como fianza un comprador de vivienda?
Los montos de fianza varían en gran medida en función de factores como las condiciones actuales del mercado local y la demanda esperada de la propiedad individual. Por ejemplo, en un mercado de vendedores sólido, quizás usted quiera ofrecer un depósito de fianza más alto para que la oferta resulte más atractiva que cualquier oferta competidora. Pero en el caso de una vivienda que necesita reparaciones y tiene una baja demanda en un mercado más lento, es posible que usted pueda ofrecer un menor monto. El monto podría ser un porcentaje del precio ofertado, o podría ser una tarifa fija.
Si usted está trabajando con un profesional de bienes raíces, dicho profesional debería poder orientarlo con respecto a cuánto debe ascender la cantidad de su fianza para que esta sea competitiva en su mercado local. En muchos mercados, los compradores pueden esperar dar un pago inicial del 1 % al 3 % del precio de compra en calidad de fianza.
Dicho monto se puede pagar a un tercero designado, como una agencia de corretaje de bienes raíces, una compañía de depósitos en garantía, una compañía de títulos o una firma de servicios legales. No se recomienda pagar el depósito directamente al vendedor.
¿La fianza es reembolsable?
La fianza puede ser reembolsable. Muchos contratos de compra de vivienda enumeran las disposiciones, que son las condiciones que se deben cumplir para cerrar el trato. Si no se puede cumplir una de las disposiciones enumeradas en el contrato de compra y no es posible cerrar el trato, es posible que el comprador tenga derecho al reembolso de la fianza.
Por ejemplo, si un contrato de compra contiene una disposición de inspección de vivienda y una disposición de financiamiento, es posible que el comprador pueda obtener el reembolso de su depósito si la inspección de la vivienda no es satisfactoria o no es posible obtener el financiamiento necesario para completar la compra[2].
¿Cuándo pierde la fianza el comprador?
Los compradores pueden perder su depósito de fianza si se desvinculan del trato por cualquier motivo que no sea enumerado como una disposición en el contrato de compra[1]. Es importante tener en cuenta que otros factores, como la exención de sus disposiciones o ignorar los plazos límite establecidos en el contrato de compra, pueden dar lugar a la pérdida del depósito de buena fe. Siga leyendo para conocer las maneras para proteger su depósito de fianza.
¿Qué sucede si cambio de opinión como comprador?
Cambiar de opinión por motivos que no se relacionen con las disposiciones enumeradas en el contrato de compra se puede considerar como un acto que no es de buena fe, lo que podría dar lugar a la pérdida del depósito de fianza. Dicha pérdida ayudará a compensar al vendedor por el tiempo, el dinero y el esfuerzo que se necesita para volver a poner la propiedad a la venta y buscar otro comprador.
Cómo proteger su depósito de fianza
Estas son cuatro maneras para proteger su fianza:
- Pague el depósito de fianza a un tercero de buena reputación (en lugar de pagarlo al vendedor directamente). Esto disminuye el riesgo de perder el depósito si usted debe cancelar el contrato de compra debido a una disposición no cumplida.
- Piense detenidamente antes de renunciar a las disposiciones. En un mercado agitado, los compradores pueden renunciar a las disposiciones para hacer que su oferta sea más atractiva para los vendedores al eliminar tantos obstáculos para el cierre como sea posible. Sin embargo, la eliminación de las disposiciones limita el derecho del comprador con respecto a desvincularse de un trato debido a un problema con la propiedad o el financiamiento. Esto pone a la fianza en un mayor riesgo de pérdida.
- Preste atención a los plazos límite mencionados en el contrato. Para que el trato siga conforme a lo programado, el contrato puede enumerar fechas específicas según las cuales se deben cumplir las disposiciones. Por ejemplo, el contrato puede estipular que el comprador debe disponer que se realice la inspección de la vivienda en un plazo de siete días. No cumplir con estos plazos límite se podría considerar una falta de buena fe y puede dar lugar a la pérdida de la fianza.
- Debe prestar particular atención a su contrato de compra y comprender todo lo que consta por escrito. El contrato de compra es un contrato vinculante entre usted y el vendedor en el que se especificarán sus responsabilidades.
Más preguntas frecuentes sobre la fianza
Estas son más preguntas frecuentes sobre los depósitos de fianza.
¿Cuál es el propósito de la fianza?
La compra de una fianza demuestra la seriedad de la intención que un comprador tiene de comprar una vivienda específica al respaldar la oferta de compra con dinero en efectivo. Esto aumenta el compromiso del comprador y puede evitar que los compradores hagan ofertas frívolas para comprar propiedades.
¿En realidad importa la fianza?
La fianza puede marcar una diferencia para los vendedores que están asumiendo un riesgo al sacar su propiedad del mercado debido a la firma de un contrato de compra. Si el trato no se materializa, los vendedores pueden volver a iniciar el proceso de venta. Por ello, cuando se les da la posibilidad de elegir entre dos ofertas de compra idénticas, los vendedores podrían aceptar la oferta que tenga la fianza más alta.
¿Una fianza es lo mismo que un pago inicial?
Una fianza no es lo mismo que un pago inicial, el cual es el monto del precio de compra que el comprador pagará de su bolsillo (a diferencia de obtener financiamiento mediante un préstamo hipotecario). Sin embargo, la fianza se puede aplicar al pago inicial si el cierre del trato se lleva a cabo como se esperaba.
¿Cuál es un ejemplo de fianza?
Los vendedores necesitan vender sus viviendas rápidamente, por lo que les asignan precios competitivos. Al saber que podría haber múltiples ofertas para esta propiedad, un comprador ofrece un poco más del precio de venta y ofrece un depósito de fianza mayor al normal para que el vendedor tenga el incentivo de aceptar su oferta. El vendedor acepta la oferta del comprador, y el trato continúa según lo esperado. En el cierre, la fianza se aplica al pago inicial.
¿Quién conserva la fianza si el trato no se materializa?
Si el trato no se materializa, la fianza se puede distribuir ya sea al comprador o al vendedor, dependiendo de las circunstancias, de conformidad con el contrato de compra.
Si el comprador se desvincula de un trato debido a una disposición que no se puede cumplir (por ejemplo, si existe una disposición de tasación y la propiedad es valuada a un precio menor que el precio de oferta), es posible que el comprador tenga derecho a recibir un reembolso del depósito.
Por otro lado, si el comprador se desvincula debido a que cambió de opinión por algún motivo que no se relacionan con ninguna de las disposiciones del contrato, es posible que el vendedor tenga derecho a recibir la fianza como compensación por haber sacado la propiedad del mercado durante el plazo del contrato.
¿Cómo se relaciona la fianza con un préstamo hipotecario?
Los compradores pueden incluir una disposición de financiamiento en su contrato de compra, lo que posiblemente les permita desvincularse de un trato y recibir el reembolso de su fianza si no pueden obtener financiamiento.
Sin embargo, los compradores serios preferirían obtener el financiamiento necesario para cerrar el trato en lugar de desvincularse y tener que empezar su búsqueda de vivienda desde el principio. Es por ello que los compradores de vivienda optan por obtener una preaprobación para un préstamo hipotecario al inicio del proceso de búsqueda de vivienda.
Comprar una vivienda es una inversión importante, y la fianza que usted pague por adelantado demuestra a los vendedores cuán comprometido está usted con respecto a la transacción.
