- En el contexto de bienes raíces, las tasas de capitalización (cap rates) miden la tasa de retorno estimada para propiedades que generan ingresos, como edificios comerciales, espacios industriales y unidades multifamiliares residenciales.
- Las tasas de capitalización se calculan dividiendo el ingreso operativo neto (net operating income, NOI) entre su valor actual de mercado.
- Los inversionistas de bienes raíces suelen usar tasas de capitalización para comparar múltiples oportunidades de inversión y poder elegir la oportunidad que se ajuste a su riesgo y preferencias de recompensas.
Como inversionista de bienes raíces, usted se basa en las métricas de rentabilidad para tomar decisiones informadas en cuanto a cuáles son las propiedades que debe comprar y en qué momento. Para las propiedades de inversión que generan ingresos estables, como los edificios comerciales o los desarrollos multifamiliares, las tasas de capitalización (cap rates) son una medida fundamental de rentabilidad.
Las tasas de capitalización se pueden usar para comparar rápidamente una oportunidad de inversión con otra, lo que le permite elegir con confianza entre múltiples opciones.
Este artículo definirá las tasas de capitalización, explicará cómo se calculan las tasas de capitalización y le mostrará cómo interpretarlas.
¿Qué es una tasa de capitalización?
Una tasa de capitalización es una medida de rentabilidad que se utiliza para evaluar la posible tasa de retorno de una propiedad de inversión que genera ingresos.
Las tasas de capitalización reflejan el ingreso neto operativo (NOI) de una propiedad como porcentaje del valor de la propiedad. Esta tasa de retorno es para un solo año de operaciones y no considera el impacto financiero que los préstamos que puedan existir tienen en la propiedad ni los cambios en los flujos de caja futuros en función de las mejoras futuras.
¿Por qué las tasas de capitalización son importantes en la inversión de bienes raíces?
Las tasas de capitalización son esenciales para invertir en bienes raíces ya que ayudan a los inversionistas a evaluar los retornos posibles, comparar propiedades y evaluar los riesgos de inversión.
Las tasas de capitalización se suelen usar para comparar el valor relativo de múltiples propiedades, en particular aquellas que se ubican en la misma zona o segmento del mercado, a fin de que un inversionista pueda decidir entre múltiples oportunidades. Una mayor tasa de capitalización generalmente indica mayores riesgos y posibles recompensas, mientras que una tasa de capitalización menor sugiere menores riesgos y posibles recompensas.
Si bien las tasas de capitalización son una medida importante, no son la única herramienta para calcular las tasas de retorno. Antes de decidir en una inversión de bienes raíces comerciales, los inversionistas deben tener en cuenta lo siguiente:
considerar una gama de métricas de rentabilidad, que incluyen el retorno de la inversión (return on investment, ROI), la tasa de retorno interno (internal rate of return, IRR) y el multiplicador de la renta bruta (gross rent multiplier, GRM) además de las tasas de capitalización.
¿Cuándo se deben usar las tasas de capitalización (y cuándo no)?
Las tasas de capitalización son más útiles para las propiedades que tienen un historial de generación de ingresos continuos. Los centros comerciales bien establecidos, por ejemplo, suelen ser buenos candidatos para los cálculos de tasas de capitalización, en particular cuando tienen varios arrendatarios de largo plazo y tasas de desocupación relativamente bajas.
Las tasas de capitalización no funcionan bien para las propiedades que generan ingresos esporádicos. Los alquileres vacacionales de corto plazo, por ejemplo, suelen experimentar fluctuaciones estacionales, mayores periodos de desocupación y mayor volatilidad de precios que los alquileres residenciales a largo plazo. El ingreso generado por los alquileres vacacionales tal vez no sea lo suficientemente estable para que los cálculos de tasa de capitalización sean útiles.
¿En qué se diferencian las tasas de capitalización del retorno de inversión (ROI)?
Las tasas de capitalización y el ROI son similares en el sentido de que ambos miden el posible retorno. Sin embargo, si bien las tasas de capitalización no tienen en cuenta el financiamiento, el ROI sí lo hace. Las tasas de capitalización son útiles para hacer una comparación útil entre un activo y otro para ver cuál tiene un mejor potencial. El ROI es mejor para determinar el retorno real recibido por cada dólar invertido con el tiempo.
Cómo se calculan las tasas de capitalización
Para calcular la tasa de capitalización de una propiedad, se debe dividir el NOI entre su valor actual de mercado. Después, se multiplica el resultado por 100 para convertirlo en un porcentaje.
Fórmula de la tasa de capitalización
La fórmula de la tasa de capitalización es la siguiente:
Tasa de capitalización = (ingreso operativo neto anual (NOI) ∕ valor actual de mercado) × 100
Pasos para calcular la tasa de capitalización
La fórmula de tasa de capitalización se puede dividir en tres pasos:
Paso 1: Calcular el NOI de la propiedad
El NOI es el ingreso total anual de la propiedad menos los gastos totales anuales de la propiedad. El ingreso incluye el ingreso por alquiler, así como el ingreso adicional de los servicios, como el estacionamiento o la lavandería pagada. Los gastos incluyen impuestos de la propiedad, primas de seguro, mantenimiento, reparaciones y pérdidas por desocupación. Es importante mencionar que toda hipoteca (capital e intereses) no se incluye en los cálculos de la tasa de capitalización.
Paso 2: Dividir el NOI entre el valor actual de mercado de la propiedad
El valor actual de mercado se puede determinar con una tasación formal o una opinión de valor del corredor (broker’s opinion of value, BOV) menos formal. Si la propiedad se vendió recientemente, el precio de venta puede ser un indicador preciso del valor de la propiedad.
Divida el NOI calculado en el Paso 1 entre el valor actual de mercado.
Paso 3: Convertir a un porcentaje
En el paso final, se multiplica el resultado por 100 para convertir el resultado en un porcentaje.
Ejemplo de cálculo de tasa de capitalización
Considere un edificio multifamiliar con una ocupación total cuyo valor actual de mercado es de $2,000,000. El ingreso anual total asciende a $180,000, y los gastos anuales totales (sin incluir capital e intereses de hipotecas) son de $36,000.
A continuación, se indica cómo se calcularía la tasa de capitalización usando esta información:
- El NOI que se obtiene al restar $36,000 de gastos de $180,000 de ingresos es igual a $144,000 (180,000 - 36,000 = 144,000).
- El cociente que se obtiene al dividir el NOI de $144,000 entre el valor de $2,000,000 es .072 (144,000 / 2,000,000 = .072).
- Al multiplicar .072 por 100 se convierte el decimal en un porcentaje de 7.2 %. Este resultado es la tasa de capitalización.
Cómo interpretar las tasas de capitalización
Las tasas de capitalización indican el número de años que se puede tardar en recuperar el monto invertido en una propiedad. Por ejemplo, se tardaría alrededor de 7.2 años en recuperar su inversión en una propiedad con una tasa de capitalización del 7.2 %.
No obstante, este no es un cálculo perfecto, ya que no tiene en cuenta el financiamiento de deuda, el valor de tiempo del dinero o las futuras mejoras a la propiedad.
Al comparar las dos propiedades, la propiedad con la tasa de capitalización más alta probablemente conlleve un mayor riesgo, pero también ofrece un mayor potencial de retorno.
No hay un número mágico que funcione como una “buena” tasa de capitalización. Las tasas varían según el tipo de propiedad, el estado de la propiedad, el mercado local y las condiciones económicas generales. Y, dado que los distintos inversionistas tienen diferente tolerancia al riesgo, una “buena” tasa de capitalización para un inversionista puede parecer demasiado riesgosa o segura para otro. Dicho esto, los inversionistas de bienes raíces comerciales suelen buscar tasas de capitalización dentro del rango del 4 al 10 %.[1]
Factores que pueden afectar las tasas de capitalización
Múltiples factores pueden afectar las tasas de capitalización, que incluyen:
- Ubicación: las propiedades en zonas de alta demanda, como ciudades principales o centros comerciales, generalmente tienen menores tasas de capitalización porque se consideran inversiones más seguras.
- Tasas de interés: las tasas de interés en aumento suelen generar tasas de capitalización más altas. Esto se debe a que las tasas de interés más altas hacen que solicitar préstamos sea más caro, lo que puede reducir el monto que los inversionistas están dispuestos a pagar por las propiedades.
- Tipo de propiedad: algunos tipos de propiedades conllevan más riesgo que otras. Esto puede variar según el mercado, pero como ejemplo general los espacios de tiendas minoristas son más riesgosos que las propiedades residenciales.
- Estado de la propiedad: las estructuras más antiguas con mantenimiento atrasado podrían tener tasas de capitalización más altas debido a los mayores costos de mantenimiento.
- Leyes de control de alquiler: en los mercados que tienen controles de alquiler estrictos, las tasas de capitalización podrían ser elevadas debido a las limitaciones sobre los posibles ingresos.
La conclusión es que:
Las tasas de capitalización son una herramienta útil para analizar rápidamente el potencial de ganancias de una inversión de bienes raíces. Solo con el ingreso anual, los gastos anuales y el valor actual de una propiedad se puede calcular la tasa de capitalización para ofrecer perspectivas valiosas del perfil de riesgo y la tasa de retorno.
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