Cuando los requerimientos de préstamo de un prestatario superan la capacidad de un solo prestamista, la respuesta podría ser un préstamo sindicado, mediante el cual varios prestamistas pueden contribuir para cumplir la solicitud del prestatario. Al mismo tiempo, es posible que se necesite la participación de un solo prestamista, que se denomina banco agente, para lograr el compromiso completo o incluso para realizar el cierre del préstamo total antes de invitar a prestamistas adicionales.
Es posible que los prestatarios busquen este tipo de “suscripción” cuando la certidumbre o la velocidad del cierre es imprescindible. Las adquisiciones cuyo cierre se debe realizar en una fecha específica y los proyectos de construcción comercial que tienen cronogramas de entrega ajustados son buenos ejemplos de situaciones en las cuales la suscripción puede representar la mejor formalización.
Si un banco agente acepta suscribir por completo un préstamo sindicado, este asume el riesgo de que el préstamo no se puede vender a otros prestamistas por un monto suficiente para reducir la posición del préstamo final correspondiente a un monto igual o menor a su participación aprobada. A cambio de dicho riesgo, el banco agente cobrará cargos más elevados de los que cobraría como prestamista bancario único o incluso al organizar el préstamo basado en los mejores esfuerzos. Cuanto mayor sea el riesgo, mayor será el cargo. Quizás te preguntes, “¿cuán mayor será?” Por supuesto, la respuesta es, “depende”.
Cuando un agente vende un préstamo suscrito, paga un cargo de cierre a cada uno de los prestamistas compradores, el cual cubre con su propio cargo de suscripción por adelantado. Los ingresos generados por hacer efectiva la diferencia entre el cargo de suscripción y el cargo de cierre pagado a los participantes compensa al agente por el trabajo implicado en organizar a los participantes y asumir el riesgo de mantener una parte excesivamente grande del préstamo. Dichos ingresos además proporcionan una reserva en el caso de que los prestamistas participantes requieran más cargos de los anticipados para comprar una parte del préstamo. Si el agente considera que los prestamistas probablemente solicitarán cargos de cierre más elevados, este aumentará el cargo de suscripción para aumentar la reserva.
Los prestatarios que no están obligados a considerar un acuerdo suscrito debido a la necesidad de obtener ingresos rápidos u obtener cierto tipo de fondos, quizás deban evaluar una serie de factores específicos con respecto al acuerdo o al patrocinador a fin de determinar si los costos de la suscripción justifican los beneficios.
Algunos de los aspectos a considerar son los siguientes:
- ¿Cuán extensas y profundas son mis relaciones de préstamo? Actualmente, el camino más seguro para generar el interés de los participantes en un préstamo sindicado es aprovechar las relaciones existentes. Los prestamistas ahorran capital para el desarrollo y protección de los clientes actuales y pueden mostrarse reacios a apoyar las nuevas relaciones de préstamo si no existe un incentivo económico significativo.
- ¿Qué tan grande es mi préstamo? Cuanto mayor sea el préstamo, más prestamistas se requerirán y mayor será la probabilidad de que el dólar marginal sea costoso.
- ¿Qué tan cerca del “mercado” se encuentra mi estructura y diferencial de préstamo? A medida que los préstamos se desvían más de las normas del mercado, aumenta la probabilidad de que los prestamistas exijan una mayor remuneración, lo que pone en riesgo las reservas correspondientes al cargo de suscripción.
- ¿Con qué rapidez requeriré el cierre y el financiamiento de mi préstamo? Los bancos agentes gestionan el riesgo, en parte, al involucrarse en un proceso de venta ordenado con los demás prestamistas y al trabajar arduamente para vender la exposición excedente a la brevedad posible, lo cual idealmente debe ser antes del financiamiento del préstamo. Cuando se prolonga el periodo entre el cierre del préstamo y la venta del mismo, aumenta la posibilidad de que se presente una alteración del mercado y haya un cambio con respecto a la conveniencia del préstamo.
Escoger una estrategia
Estas son solo algunas de las consideraciones a tener en cuenta al momento de seleccionar una suscripción, y existen numerosas maneras para gestionar los riesgos relacionados. Entonces, ¿cuál debe ser tu enfoque con respecto a tu situación específica? ¿Cómo debes equilibrar el costo y la conveniencia?
El mejor lugar para empezar a responder estas preguntas es con tu gerente de relaciones u oficial de préstamos de Bienes Raíces PNC. Él o ella te puede ayudar con las preguntas preliminares y, cuando estés listo, te pondrá en contacto con los especialistas en Préstamos Sindicados, quienes analizarán más a fondo tus necesidades.
