Fecha: septiembre de 2019
Location: Cleveland, Ohio
Financing Amount: $13.6 million
Financing Type: Non-recourse loan through Fannie Mae
Scope: 102 unidades
Al basarse en su relación de varias décadas con el patrocinador, Bienes raíces PNC facilitó el financiamiento con obtención de efectivo de The Residences at Hanna, una propiedad en el centro de Cleveland, Ohio, la cual tiene una estructura de propiedad particular. El acuerdo incluyó créditos fiscales históricos federales.
Además de las 102 unidades residenciales, el edificio ofrece aproximadamente 10,000 pies cuadrados de espacio comercial en el primer piso y un estacionamiento adyacente con 135 espacios de estacionamiento.
Bienes raíces PNC había financiado la adquisición del edificio y su remodelación en 2012 mediante un préstamo directo y un préstamo apalancado conforme a una estructura de financiamiento de crédito fiscal de nuevos mercados (NMTC, New Markets Tax Credit).
Los socios principales clave en ambos acuerdos son Douglas E. Price III, Karen M. Paganini y Old Village Properties, Ltd. The Residences es administrado por K&D Management, LLC, una empresa propiedad de los socios principales clave. K&D Management gestiona más de 40 propiedades con más de 13,000 unidades ubicadas en la zona norte de Ohio.
Construida en 1920, la histórica y emblemática propiedad tiene un contrato de arrendamiento maestro para el primer piso y cuenta con un teatro que es propiedad de una fundación separada. Resolver los aspectos legales del acuerdo y lograr que la empresa Fannie Mae se sintiese cómoda con la complicada titularidad demostró ser una tarea demandante. Y la fecha límite era estrecha.
Al trabajar día y noche, Bienes raíces PNC llevó a cabo una transacción que facilitó el refinanciamiento con obtención de efectivo del edificio de apartamentos. Los créditos fiscales históricos federales se invirtieron en el proyecto en la forma de $2 millones de capital y un préstamo de $2.4 millones. Un día antes de concretar el cierre, los créditos fiscales históricos fueron “transferidos” al patrocinador para revertir los $2,000,000 de capital.
Al discutir el acuerdo, Karen Paganini, presidente y directora de operaciones de K&D Management, señaló: Nuestra relación a largo plazo con Bienes raíces PNC, su familiaridad con la propiedad debido a un acuerdo anterior y su experiencia con el capital de créditos fiscales facilitó la ejecución, aunque la transacción fue compleja.
