Fecha: julio de 2019
Location: Modesto, California
Financing Amount: $11 million
Financing Type: FHA, LIHTC Equity, Equity Bridge Loan
Scope: 68 units

Bienes raíces PNC ha colaborado con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para optimizar los procesos de solicitud, suscripción y cierre de las transacciones con inversiones nuevas del programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) para hacer que el producto de la FHA sea más atractivo para los prestatarios y prestamistas. El resultado es el nuevo programa LIHTC piloto conforme a la sección 221(d)(4) del HUD.

El desafío

El financiamiento para renovar los Apartamentos Cameron Villa (“Cameron Villa”), un proyecto multifamiliar asequible existente ubicado en Modesto, California, tan sólo representa el segundo cierre acelerado en todo el país y el primero en California basado en el nuevo proceso. Y podría haber más a futuro.

Cameron Villa, cuya construcción original data de 1977, consta de 68 apartamentos de dos habitaciones distribuidos en seis edificios de dos pisos y un edificio de un piso que alberga una sala comunitaria y una oficina de arrendamiento.

La propiedad fue adquirida por American Community Developers (ACD) en febrero de 2019 por $10,250,000. Cameron Villa necesitaba que se realizaran restauraciones y mejoras al sitio, las áreas comunes, los exteriores de los edificios y las unidades residenciales. Se tenía la meta de ampliar la funcionalidad, aumentar la estética de la propiedad, asegurar que la propiedad cumpliera con las disposiciones contenidas en la Sección 540/UFAS y ADA, así como mejorar la eficiencia energética del complejo. Siete unidades (10 % de las unidades totales) serán convertidas asegurando su cumplimiento con respecto a la Sección 504/UFAS y se instalarán características de comunicación en tres unidades (4 % de las unidades totales) para el beneficio de los inquilinos que tienen alguna discapacidad visual y/o auditiva.

La solución

La transacción requirió el financiamiento propuesto en el programa piloto LIHTC conforme a la sección 221(d)(4). También se utilizarán Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) del nueve por ciento (9 %) para financiar la restauración. ACD servirá como patrocinador del sujeto. Con sede en Michigan y California, ACD es un desarrollador de viviendas asequibles altamente experimentado que cuenta con una amplia trayectoria en la conservación de viviendas asequibles.

La visión

A fin de concretar las renovaciones, ACD recurrió a Bienes raíces PNC para obtener financiamiento de la FHA. Después de trabajar con el HUD para desarrollar el programa piloto, el equipo de FHA de Bienes raíces PNC sabía que Cameron Villa era un candidato ideal y que ACD era un desarrollador ideal para el trayecto acelerado del programa piloto.

El trayecto acelerado del programa piloto fue diseñado a fin de reducir significativamente el tiempo para recibir el compromiso firme por parte del HUD: de 60 días a 30 días. El tiempo es de suma importancia en el caso de las transacciones del 9 %. El tiempo de procesamiento reducido otorgado por el HUD dio a los participantes una mayor sensación de tranquilidad con respecto a que se podía cumplir con la fecha límite de cierre de la transacción. El programa piloto también fue diseñado para permitir una revisión más rápida de los puntos clave de la solicitud de préstamo, una mejor comunicación con el personal del HUD y la aprobación acelerada de las órdenes de cambio de construcción.

El programa piloto cumple con la meta del HUD de lograr que los tratos asequibles se realicen de una manera más rápida y eficiente. We consider Cameron Villa to be a tremendous success in that regard.
— Derek Skrzynski, Vice President of ACD

“El equipo de producción de préstamos en la oficina del HUD en San Francisco fue un socio excelente en este nuevo proceso piloto. Trabajaron arduamente para resolver con rapidez los problemas que surgen inevitablemente con estos tipos de transacciones, y se dedicaron por completo a cerrar el trato a tiempo. El conocimiento que Bienes raíces PNC tiene con respecto a los programas de la FHA y su capacidad para lograr que los tratos sean concretados nos sigue impresionando”.

Liderazgo de PNC

Como copresidente y posteriormente presidente del Comité LIHTC bajo el Comité FHA de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, Terry Wellman, vicepresidente sénior de la Agencia de Finanzas de Bienes raíces PNC, desempeñó un papel clave en el desarrollo del nuevo programa piloto.

“Como parte del Comité LIHTC, desarrollé una excelente relación con el funcionario del programa de vivienda del HUD que se hizo cargo de todas las cuestiones relacionadas con la vivienda asequible y previamente se había ocupado de resolver un fuerte problema relacionado con las políticas. Dicha relación sentó las bases para la colaboración en la formulación definitiva del programa piloto”, recuerda Wellman. “El HUD necesitaba comentarios de la industria para lograr que el programa piloto tuviese tanto éxito como fuese posible. El Comité LIHTC pudo solicitar sugerencias, ideas y mejores prácticas para incorporarlas en el programa piloto, las cuales obtuvo de un grupo de prestamistas de la FHA que estaban activos en el financiamiento de viviendas asequibles. Desarrollamos modelos, listas de verificación y procedimientos fáciles de usar que sabíamos que la industria en su conjunto podría respaldar”.

En el caso de Cameron Villa, el programa piloto cumplió con lo prometido. El compromiso firme del HUD fue expedido en un plazo de 30 días y el cierre se llevó a cabo mucho antes de la fecha límite impuesta por los LIHTC del 9 %.