La industria de bienes raíces constantemente ha liderado los esfuerzos de sustentabilidad que buscan maneras para reducir sus emisiones de carbono actuales, las cuales representan casi el 39 % de las emisiones de carbono globales.[1] La industria introdujo los edificios certificados por el Liderazgo en Energía y Diseño Medioambiental (LEED, por sus siglas en inglés) hace más de 20 años como una forma de abordar la responsabilidad ambiental, y esas especificaciones para edificios se han convertido en el estándar de la industria de la mayor parte de la construcción de bienes raíces comerciales nuevos en todo el país.[2]
Hoy en día, las compañías quieren encontrar maneras únicas para reducir su huella de carbono y cumplir sus metas ambientales, sociales y de gobierno (ESG, por sus siglas en inglés). Una de las maneras principales en que las compañías eligen lograr estas metas, ya sea que pertenezcan o no al sector de bienes raíces, es a través de esfuerzos de financiamiento estratégicos y sostenibles.
NETSTREIT, un cliente de PNC Bank, se especializa en adquirir propiedades con locales para minoristas de arrendamiento neto para un solo arrendatario y recientemente tomó la decisión de reforzar el compromiso que tiene con la sustentabilidad al establecer metas agresivas que van más allá que las de cualquiera de sus competidores actuales.
Compromiso con la sustentabilidad
La compañía con sede en Dallas, cuyos arrendatarios incluyen cadenas de tiendas minoristas de descuento, autopartes, farmacia, tiendas de comestibles y tiendas de conveniencia nacionales, ya tenía una estrategia ESG corporativa bastante sólida antes y después de su oferta pública inicial, pero se percató de que existía la oportunidad de generar un mayor impacto.
“Al ser una compañía joven, queríamos tomarnos muy en serio nuestras metas de ESG. Nos ha ido muy bien con el aspecto social y el de gobierno, pero habíamos estado tratando de averiguar qué más podíamos hacer en el espacio ambiental”, dice Andy Blocher, director financiero y tesorero de NETSTREIT. “Podemos pretender que las emisiones de carbono no están afectando nuestra forma de vida, pero sí existen problemas, y debe ser importante que las compañías los aborden”.
Como es el caso de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés), la huella corporativa de NETSTREIT es bastante pequeña, pues comprende la ubicación de sus oficinas centrales que ya fueron renovadas y optimizadas en 2016 desde el punto de vista de la sustentabilidad. La ubicación recibió la certificación LEED Gold por sus operaciones y administración y obtuvo la calificación Energy Star. La compañía también abordó la huella de carbono de sus empleados al ofrecer opciones a las que se puede llegar caminando y se ubican cerca del transporte público. Además, NETSTREIT instaló una colmena en la azotea este año para ayudar a preservar el hábitat de las abejas.
“Anteriormente considerábamos que optimizar nuestras oficinas centrales era la principal oportunidad que teníamos desde el punto de vista de la sustentabilidad”, dice Blocher. “Pero nos dimos cuenta de que nuestras oficinas centrales de hecho representan una parte muy pequeña de nuestro impacto ambiental total, incluidas las emisiones de nuestra cartera, y hubo una oportunidad para crear un impacto mayor”.
Cuando NETSTREIT recientemente tomó la decisión de cambiar su línea de crédito, identificó la oportunidad de tomar medidas y generar una mayor diferencia ambiental a través de sus arrendatarios. Como parte de su cierre reciente de una línea de crédito sénior sin garantía de $600 millones relacionada con la sustentabilidad que incluye préstamos a plazos y préstamos renovables, la compañía también anunció sus esfuerzos para identificar las oportunidades de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero.
PNC ayudó a la compañía no solo a estructurar el financiamiento aumentado en calidad de agente administrativo y coordinador principal, sino que también ayudó a NETSTREIT a crear métricas que incentiven a la compañía a evaluar las huellas de carbono de sus arrendatarios en calidad de agente de estructuración de la sustentabilidad bajo PNC Capital Markets.
Desarrollo de las métricas para el éxito
La práctica de financiamiento sustentable de PNC Capital Markets trabajó junto con NETSTREIT para desarrollar un sistema de elaboración de informes de sustentabilidad con indicadores de rendimiento clave (KPI) que se centran en aprovechar las métricas de la iniciativa de objetivos basados en la ciencia (Science-Based Targets, SBTi). La SBTi es una asociación entre CDP, que administra el sistema global de divulgaciones ambientales, el Pacto Global de las Naciones Unidas, el Instituto de Recursos Mundiales, y el Fondo Mundial para la Naturaleza. La iniciativa trabaja con el sector privado para impulsar la acción climática al definir las mejores prácticas en cuanto a la reducción de emisiones y ayudar a las compañías a establecer objetivos basados en la ciencia que coincidan con los últimos desarrollos de la ciencia climática.
Andy Blocher
La nueva transacción de crédito de NETSTREIT contiene términos de fijación de precios relacionados con la sustentabilidad que permiten que NETSTREIT reciba ajustes a las tasas de interés determinados por el rendimiento frente a los KPI basados en las normas SBTi. Actualmente, 18 de los 20 arrendatarios principales de NETSTREIT tienen sus propios compromisos de ESG.[3] Sin embargo, los nuevos KPI abren la posibilidad para que NETSTREIT facilite un mayor número de conversaciones estratégicas referentes a las emisiones con sus arrendatarios actuales y potenciales, y para que tenga un mayor control de su propia cartera de emisiones al incorporar la SBTi en sus decisiones de adquisición y arrendamiento de propiedades.
“Nunca habíamos considerado aprovechar la estructura de SBTi sino hasta que PNC nos presentó la idea”, dijo Blocher. “Quedó claro desde el principio que PNC tenía la disposición plena de ayudarnos a crear algo nuevo, innovador e impactante que nuestra industria jamás había visto antes”.
Al ser considerado el sistema de elaboración de informes de rendimiento centrado en la sustentabilidad más agresivo y riguroso, SBTi ayuda a las compañías a identificar un trayecto para reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero a través de un proceso reglamentado de cinco pasos para alinear la trayectoria de emisiones de una compañía con las metas del Acuerdo de París. SBTi no permite que las compañías se apoyen en la compensación de las emisiones de carbono para lograr su objetivo basado en la ciencia. En lugar de ello, requiere que las compañías reduzcan sus emisiones mediante la acción directa dentro de sus propios límites o cadenas de valor.[4]
“Lo que me impresiona sobre NETSTREIT es su disposición para pensar de forma creativa con respecto a su huella de carbono y los beneficios que tiene a su disposición para generar un impacto”, dice Evan Matzen, director de la práctica de financiamiento sustentable de PNCCM. “NETSTREIT posee las propiedades pero en general no paga las facturas de servicios públicos de sus arrendatarios y no gestiona las operaciones de los mismos. Por lo tanto, la compañía tiene muy poco control directamente sobre la huella de carbono de sus arrendatarios. El enfoque que la compañía tiene con la preferencia de SBTi ayuda a abordar el hecho de que los incentivos son lo que la distingue de otros REIT”.
Blocher dice que el enfoque agresivo es el “límite” que su compañía buscaba definir para generar un impacto más profundo.
NETSTREIT seleccionó el sistema de elaboración de informes de SBTi como pieza central de los KPI de su línea de crédito. La acción destaca la importancia que la compañía ha dado a la generación de un impacto agresivo en el espacio ambiental. Esto también demuestra su enfoque en llevar el sector de bienes raíces a una nueva era en cuestiones de ESG y esfuerzos sustentables.
Antes de que NETSTREIT cambiara su línea de crédito relacionada a la sustentabilidad, la compañía cambió su enfoque para asegurar que sus oficinas centrales de Dallas, las cuales cuentan con la certificación LEED Gold, abordaran la huella de carbono de sus empleados al proporcionar opciones a las que se puede llegar caminando y ubicadas cerca del transporte público. Además, la compañía instaló una colmena en la azotea para ayudar a preservar el hábitat de las abejas.
El poder de la banca de relaciones
Antes de unirse a NETSTREIT en 2020, Blocher trabajó con otros REIT del Atlántico Medio que eran atendidos por PNC. La relación creció con los años y continuó después de que él asumió su puesto en NETSTREIT.
“En esencia, PNC realmente es un banco de relaciones y pudimos demostrar a NETSTREIT que podíamos proporcionar una cobertura sólida y brindarle todas las soluciones financieras que necesitaba”, dice Katie Chowdhry, vicepresidenta sénior y gerente de relaciones de Bienes raíces PNC en el mercado de la zona metropolitana de Washington. “Desde que hablé con Andy, supe que la sustentabilidad era un enfoque importante para NETSTREIT. Así, al principio, incluimos miembros de nuestra práctica de financiamiento sustentable en las discusiones”.
Blocher apreció la naturaleza colaborativa del trabajo.
“El equipo de PNC de verdad tenía la disposición de entablar una conversación con nosotros sobre lo que queríamos lograr. No tenemos un funcionario de sustentabilidad, así que tuvimos mucho que escuchar. Hubo una serie de conversaciones y preguntas internas que permitieron que PNC nos aconsejara eficazmente y comprendiera nuestros objetivos”, dice Blocher. “Fue increíble cómo trabajamos juntos para idear una solución beneficiosa para ambas partes.
