En años recientes se ha generado un cambio drástico en el ámbito de bienes raíces comerciales que ha dejado a muchos desarrolladores luchando para ubicarse en una posición sólida. La conmoción empezó con el inicio de la pandemia de COVID-19, sin embargo, incluso a medida que las restricciones relacionadas con la pandemia se han reducido, la inflación elevada, las altas tasas de interés y otros factores económicos han continuado ejerciendo presión en el mercado.

Estas presiones macroeconómicas están generando un efecto profundo en ciertos sectores demográficos de los Estados Unidos, lo que a su vez afecta a las tendencias en el sector de bienes raíces. “Incluso mientras algunas áreas dentro del sector de bienes raíces comerciales posiblemente estén experimentando cierta estabilización en la medida que los patrones y las rutinas empiezan a parecerse más a como eran antes de la época de la pandemia, hay fuerzas demográficas en juego que están generando incluso más cambios”, dijo Mike Thomas, jefe de Bienes raíces PNC. “Pero el cambio trae consigo oportunidades, y por ello es importante que las empresas de bienes raíces se mantengan informadas con respecto a estos cambios demográficos para evolucionar y seguir siendo competitivas”. 

5 tendencias demográficas que afectan al desarrollo de los bienes raíces:

1. Los "baby boomers" envejecen

Los desarrolladores comerciales tienen oportunidades en la construcción de proyectos orientados a jubilados a medida que los baby boomers pasan a la etapa de jubilación. Se estima que 10,000 baby boomers llegarán a la edad de 65 años todos los días hasta el 2030, en cuyo momento todos los miembros de esa generación estarán en la edad de jubilación.[1]

Una tendencia que quizás es sorprendente es el grado en el que la generación del baby boom contribuye a la demanda en el mercado de alquiler estadounidense. Entre 2009 y 2019, el número total de hogares alquilados tuvo un aumento del 14 %, pero aquellos en el que el jefe de familia tiene 65 años o más aumentaron en un 43 %. La mayor parte de este crecimiento refleja el incremento del 37 % de los hogares de ese grupo de edad, pero el índice de alquiler también tuvo un ligero incremento. En las próximas dos décadas, a medida que un mayor número de baby boomers pasan al grupo de 75 años y más (un grupo de edad en el cual normalmente aumenta el número de personas que alquilan), es probable que dicho índice siga aumentando.[2]

Es posible que el deseo de aprovechar al máximo la alta demanda y el poco inventario del mercado de vivienda explique en parte el ímpetu que tienen los baby boomers para vender sus viviendas. Sin embargo, otras dinámicas de la edad mediana tardía también pueden entrar en juego, pues es posible que los baby boomers, muchos de quienes ya no tienen hijos viviendo en casa, busquen tener menos responsabilidades y una mayor flexibilidad en los años de su jubilación.

La tendencia hacia el aumento en el número de adultos mayores que se convierten en arrendatarios podría tener un impacto significativo para los desarrolladores de bienes raíces en términos de las preferencias que esta generación tiene al construir nuevas propiedades de alquiler. Los arrendatarios de mayor edad probablemente tienen intereses que son diferentes a los de los arrendatarios más jóvenes en términos de características y servicios, y además suelen ocupar las propiedades de alquiler durante más tiempo.[3]

2. El cambio al trabajo a distancia

El cambio al trabajo al trabajo en casa que comenzó durante la pandemia de COVID-19 parece ser un cambio permanente, cuando menos para algunas compañías de los Estados Unidos. Aunque muchos trabajadores han regresado al lugar de trabajo, más de una tercera parte de los trabajadores estadounidenses (34 %) mencionaron que trabajan desde casa a tiempo completo en 2022. Era más probable que dichos trabajadores tuviesen un nivel de escolaridad más alto, pues es el caso del 54 % de los trabajadores de 25 años o más que trabajan en casa, en comparación con el 18 % de los trabajadores que solo tienen el diploma de la escuela secundaria y no tienen estudios universitarios.[4]  Si esta tendencia continúa, es posible que los bienes raíces comerciales necesiten identificar maneras para adaptar y descentralizar los espacios de oficinas corporativas.

3. Los millennials se mudan a los suburbios

Las tendencias demográficas de la generación de lo millennials, que más o menos se define como las personas que nacieron entre 1980 y 1999, tendrán una serie de impactos en la demanda de bienes raíces. Con más de 72 millones de integrantes, los millennials representan la generación más numerosa en los Estados Unidos.[5]

También comprenden la mayor proporción de compradores de vivienda y principalmente les interesan las viviendas suburbanas unifamiliares, según datos de la National Association of Realtors® recabados en 2022.[6] Esto refleja la inversión de una tendencia anterior a la pandemia en la que se buscaba mudarse a la zona centro de las ciudades grandes. Según un estudio realizado en 2021 por Pew Research Center, solo uno de cada cinco adultos estadounidenses manifiestan la preferencia de vivir en una ciudad, lo que representa una disminución con respecto al casi 25 % de los encuestados en 2018.[7] Una encuesta reciente reveló que el 45 % de los millennials esperan comprar una vivienda en los suburbios, un cambio que tal vez en parte se deba a la expectativa de que siga existiendo la posibilidad de trabajar en casa, ya que los compradores de vivienda millennials buscan zonas suburbanas y rurales que ofrezcan viviendas más asequibles.[8]

4. Propiedad de viviendas y establecimiento de hogares

El índice de personas que son dueños de una vivienda ha aumentado desde la pandemia de COVID-19, pues pasó del 64.6 % de los adultos en 2019 al 68.6 % en 2022. Esto se debe en gran parte al incremento de personas menores de 45 años que compraron una vivienda por primera vez.[9] Los millennials representan el 43 % de los compradores de vivienda, siendo esta la proporción más alta de cualquier generación.[10]

Según un perfil de mercado elaborado por el Environmental Research Systems Institute (ESRI), es probable que se establezcan 3,181,557 hogares en los próximos cinco años, lo que representa un incremento del 2.4 % en general (0.49 % por año). En términos de arrendatarios y propietarios, se pronostica que la tasa de arrendamiento disminuya un 0.5 % durante ese mismo periodo, pasando del 31.7 % al 31.2 %, mientras que es probable que la tasa de viviendas ocupadas por propietarios aumente del 58.5 % al 59.1 %.

Es probable que el crecimiento total del número de viviendas se desacelere en los próximos años, lo que se debe en parte a que muchos millennials fueron capaces de lograr la meta de establecer un hogar debido a las condiciones favorables para los compradores de vivienda que se presentaron durante la pandemia, así como debido a la asequibilidad deteriorada y el lento crecimiento poblacional.

5. Asequibilidad de las viviendas

A pesar del evidente interés en ser dueño de una vivienda, en particular entre los millennials, este quizás sea un sueño que muchos no pueden lograr debido a los elevados precios de las viviendas, la falta de oferta de viviendas y el mayor costo de los préstamos hipotecarios debido a las elevadas tasas de interés.

Los precios de las viviendas tuvieron un aumento del 37.5 % entre el inicio de 2020 y principios de 2023, lo que ha elevado el precio de venta promedio de las viviendas existentes a $375,400 en marzo de 2023. Dado que los precios de las viviendas son más altos, las personas que compran una vivienda por primera vez tienen que ahorrar más para poder solventar los costos iniciales necesarios para obtener una hipoteca, lo que supone un desafío que se complica aún más antes las elevadas tasas de inflación.[11]

Los pagos de vivienda estimados (que incluyen la hipoteca, el seguro y el impuesto sobre la propiedad) necesarios para comprar una vivienda de precio promedio en los Estados Unidos se elevó a $3,000 por mes en marzo de 2023, lo que excluye del mercado a más de 2.4 millones de arrendatarios. El ingreso anual estimado que se necesita para poder pagar los costos promedio de tener una vivienda tuvo un incremento del 20 % en 2022, ubicándose en niveles muy por encima del ingreso promedio nacional de los arrendatarios.[11]

La oferta de viviendas unifamiliares a la venta a finales de 2022 fue un 30 % menor que la oferta a finales de 2019, y el índice de construcción de viviendas unifamiliares disminuyó durante el segundo semestre de 2022, mientras las crecientes tasas de interés hipotecario dejaron la compra fuera del alcance de muchos posibles compradores de vivienda y la inflación dio lugar al aumento de los costos de construcción.[12]

La conclusión es que:

Los desafíos macroeconómicos significativos y la cambiante demografía de la población siguen ejerciendo presión en el mercado de bienes raíces, en particular en términos de las propiedades residenciales. “A pesar de lo pesimista que pueda ser el panorama para algunos posibles compradores de vivienda, hay áreas de oportunidad para los desarrolladores”, dijo Thomas. “Para alcanzar el potencial que se deriva de esta nueva dinámica, las empresas de bienes raíces comerciales deben estar dispuestas a adaptarse y emplear enfoques no tradicionales para atender las necesidades de los segmentos cambiantes de la población, incluidos los millennials y los baby boomers”. 

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