El número de propiedades bajo el programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (“LIHTC”) que han llegado al final de su periodo de cumplimiento de 15 años, ha crecido significativamente en los últimos 3 o 4 años. Dicho incremento en las transacciones “del año 15” realmente no es una sorpresa para la industria de viviendas asequibles, o por lo menos no debería serlo.

A finales de la década de los 90 y a principios de la década del 2000, el crecimiento del programa LIHTC fue realmente notable. Ahora esa ola de viviendas asequibles está llegando a una etapa crítica en el ciclo de vida del programa a medida que los periodos de cumplimiento de los créditos fiscales llegan a su fin. ¿Por qué dicho periodo es de prioridad temporal crítica? He aquí algunos puntos a considerar:

Consecuencias del “año 15”

Una nueva propiedad de construcción típica a la cual se habían otorgado créditos fiscales en 2003 tardaba un año en construirse y comenzaba a entregar créditos fiscales hacia el 2004. Dicha propiedad se encuentra ahora en el año 15 del periodo de cumplimiento y, casualmente, tiene una antigüedad de 15 años. Como resultado de ello, atravesará un periodo de transición, si es que esta no ha empezado ya. Es posible que se tenga que refinanciar la deuda y que un socio/inversionista limitado abandone la sociedad. Cualquiera de los escenarios supone toda clase de desafíos interesantes.

Al tratar con el socio de responsabilidad limitada que abandonará la sociedad, existen algunas situaciones que pueden presentarse, algunas de las cuales son más probables que otras:

  • El socio general podría comprar la participación del socio de responsabilidad limitada.
  • El socio de responsabilidad limitada podría comprar la participación del socio general.
  • La propiedad se puede vender, y tanto el socio general como el socio de responsabilidad limitada abandonan la sociedad.

En cada una de estas situaciones, se presentará algún tipo de transacción. La última opción, es decir, la venta de la propiedad, es la que genera preocupación. Para el momento en que la propiedad LIHTC cumple 15 años, con frecuencia esta necesitará mejoras o reparaciones para seguir siendo competitiva. ¿Por qué?

Efecto de la estrategia de inversión del comprador

Las propiedades se venden con base en diferentes estrategias de inversión. Un comprador de una organización sin fines de lucro probablemente querrá mantener la asequibilidad a largo plazo, proporcionar servicios a los residentes y promover los buenos actos sociales para los cuales fueron diseñadas dichas organizaciones sin fines de lucro.

Los desarrolladores de viviendas asequibles quizás deban adquirir la transacción y volver a sindicarla, normalmente entre antes mejor.

Sin embargo, la mayoría de las veces dichas propiedades son adquiridas por compradores a tarifa del mercado (es decir, no las adquieren los desarrolladores ni los propietarios de viviendas asequibles).

Aunque quizás la adquisición por parte de los compradores a la tarifa del mercado no parezca ser el problema, pero sí lo es desde la perspectiva de asequibilidad. Dado que la naturaleza de un comprador suele predecir la estrategia de inversión de un activo, es razonable esperar que, cuando el periodo de uso prolongado venza y se eliminen las restricciones de asequibilidad, dichas propiedades de vivienda asequible estén en riesgo de convertirse en propiedades a tarifa de mercado.

¿Y por qué no? Dichas restricciones han disminuido, lo que permite a los propietarios renovar la propiedad y aumentar los alquileres al nivel de los alquileres del mercado. Como resultado de ello, los residentes de bajos ingresos que no pueden pagar el alquiler más alto son desplazados y el comprador puede vender la propiedad y llevarse una ganancia. Incluso si no venden la propiedad, estas han generado un valor significativo gracias al aumento de los alquileres. Esa parece una estrategia de inversión razonable para algunos, aunque para quienes se preocupan por la disponibilidad de unidades de vivienda asequible, ello supone un problema. Dicha estrategia de inversión solo ampliará la brecha entre el número de familias de bajos ingresos que buscan viviendas asequibles en nuestras comunidades y el número de unidades asequibles disponibles.

El Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard declaró que la falta de inquilinos de ingresos extremadamente bajos casi se duplicó de 2003 a 2013, lo cual representa un déficit de casi 3.9 millones.[1]

Por qué la conservación es crítica

Por un momento, supongamos que uno de los factores es la oferta estable de las unidades asequibles. A medida que los compradores a tarifa de mercado adquieren las transacciones LIHTC que van venciendo, el resultado será una reducción en el número de unidades asequibles. Al combinar esto con otros factores críticos, como el creciente número de familias agobiadas por el alquiler, los cada vez más altos alquileres del mercado y el mayor número de personas que pasan de ser propietarios de viviendas a alquilar viviendas, y el resultado final es una necesidad creciente de contar con viviendas de alquiler asequible. La situación empeorará a medida que las propiedades multifamiliares de alquiler asequible pasan a la tarifa de mercado a un ritmo más rápido.

Por estos motivos, la conservación de nuestro inventario existente de viviendas asequibles es crítico. 

Las agencias estatales están ayudando a detener la avalancha al generar reservas de conservación en sus planes de asignación. Esto significa que cada propiedad a la cual se asignan créditos en la reserva de conservación es una propiedad más que seguirá siendo inasequible, a menudo durante 30 años o más.

Sin embargo, quizás se deba poner un mayor énfasis en la conservación dentro de los planes de asignación calificados. Es posible que la reserva de conservación esté suscrita en exceso en algunos estados, aunque toman en cuenta las transacciones que jamás son presentadas a las agencias para obtener la asignación de créditos fiscales. Esto puede ocurrir cuando el desarrollador LIHTC que planeaba presentar una solicitud a la agencia estatal era un licitante a quien no le fue adjudicada una propiedad y la perdió a un comprador a tarifa de mercado. El impacto de dicho resultado se ha discutido en los párrafos anteriores.

Recuerda, los desarrolladores de viviendas asequibles que tienen planes de volver a sindicar de inmediato la propiedad en el programa LIHTC normalmente tienen ofertas de compra llenas de incertidumbres, tales como contingencias con respecto al financiamiento y el otorgamiento de créditos fiscales del estado.

Por consecuente, las ofertas de estos son superadas por las de compradores a tarifa de mercado, quienes son más diestros y pueden realizar la ejecución de una forma más convencional. 

Las estadísticas recientes indican que el 80 % de los compradores de propiedades de vivienda asequible son compañías de inversión y personas de altos ingresos netos.[2] Esta es la pérdida sustancial de una oportunidad para sostener las unidades de viviendas asequibles. Por ejemplo, al usar una relación de 1 a 4, por cada cinco solicitudes presentadas a la agencia estatal para mantener un LIHTC, hay otras 20 transacciones que se han vendido a compradores a tarifa de mercado como consecuencia de que la propiedad no haya sido presentada.

¿Qué se puede hacer para ayudar a cambiar el curso de esta tendencia?

Uno de los enfoques implica continuar centrando la atención en la forma en que la conservación de las unidades existentes afecta a la comunidad de las viviendas asequibles. Por supuesto, la construcción nueva también contribuye a proporcionar las tan necesarias viviendas. Es difícil aumentar el número de viviendas asequibles disponibles que ejerzan un impacto significativo sin realizar construcciones nuevas. Sin embargo, la rehabilitación proporciona una alternativa de menor costo.

Resulta apremiante considerar que construir un edificio nuevo de 100 unidades en un mercado importante pueda costar más de $30 millones. No obstante, una propiedad existente se puede renovar para los inquilinos en dicha comunidad por $17 millones al mismo tiempo que se crea el mismo número de unidades asequibles. Los créditos fiscales totales asignados a dichas propiedades son de $25 millones en el caso de una construcción nueva y de $9.3 millones en el caso de la rehabilitación. Estos son ejemplos reales.

Otra solución serían ampliar las opciones de financiamiento disponibles para los defensores de las viviendas asequibles a medida que estos trabajan para adquirir propiedades “en riesgo”. En comparación con el mercado de capital LIHTC actual, hay fuentes de capital muy limitadas para adquirir propiedades cuando estas se encuentran en los años 11 al 15 del periodo de cumplimiento. Sin embargo, una pequeña parte de los expertos de la industria están presentando opciones nuevas a los propietarios de viviendas asequibles, y Bienes raíces PNC es uno de ellos.

Bienes raíces PNC ha desarrollado una plataforma que proporciona una alternativa a la inversión de crédito fiscal mediante la cual los inversionistas invierten en fondos de “conservación” que adquieren inversiones de bienestar público, tales como las antiguas transacciones LIHTC.

En una industria en la cual para muchos inversionistas de fondos resulta difícil adquirir productos en mercados específicos con rendimientos razonables, dichos fondos de conservación ofrecen otro vehículo para invertir en viviendas asequibles. El capital de los fondos facilita la adquisición de la partición en dominio absoluto o en sociedad sobre las propiedades. Las propiedades se conservan durante un periodo de tiempo y luego se venden en la forma de una transacción de sindicación LIHTC, ampliando así el periodo de asequibilidad, en la mayoría de los casos, por 30 años adicionales.

Opciones disponibles en la actualidad

En la actualidad, en el mercado existen opciones como el capital tradicional y la deuda intermedia. Aunque dichas fuentes de capital varían enormemente en términos de estrategia y estructura, la buena noticia es que muchos están ayudando a reducir el número de unidades de viviendas asequibles que se convertirán en unidades a tarifa de mercado en el futuro. La conservación de las viviendas de precio accesible existentes representa un reto que crece todos los años y se espera que continúe durante la próxima década e incluso posteriormente. Hay mucho trabajo por hacer en el afán por conservar las viviendas multifamiliares asequibles de las familias de bajos ingresos a lo largo y ancho de los EE. UU.

Para obtener más información referente a la estrategia de conservación de Bienes raíces PNC, por favor, contacta a John Nunnery, vicepresidente sénior y gerente de inversiones de conservación del grupo de soluciones de créditos fiscales de Bienes raíces PNC. Se le puede contactar al correo electrónico john.nunnery@pnc.com o al 706-718-1278.